일몰제 적용으로 구역해제 위기에 직면한 성수2지구가 조합설립을 위해 총력을 기울이고 있다.

지난 6일 성수전략정비구역 제2지구 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회(위원장=이기원)가 인근 성수동교회에서 조합설립을 위한 주민 설명회를 가졌다. 재개발사업을 둘러싼 여러 사안에 대해 주민들의 이해를 고취시키는 한편 조합설립을 독려하기 위해서다. 주말 늦은 시각에도 불구하고 200명이 넘는 주민들이 참석해 재개발에 대한 높은 관심을 나타냈다.

성수2지구를 이끌고 있는 이기원 추진위원장은 “정비구역이 해제될 경우 조합설립에 동의한 조합원이 기존 사업비를 책임져야한다는 잘못된 소문이 돌고 있어 이를 해명하는 한편 성수2지구 재개발사업에 대해 주민들의 전반적인 이해를 구하고자 설명회를 개최하게 됐다”고 밝혔다.

6일 설명회는 정비사업전문관리업자인 신한피엔씨 유지원 이사의 사회로 진행됐으며, 감정평가, 건축계획 변경안, 추정부담금 비교분석, 도시정비법 해설 등 네 가지 주제를 대상으로 구성됐다.

먼저 ‘사업진행단계별 가격변동 추이 및 감정평가에 대한 바른 이해’를 주제로 가온감정평가법인 최용희 감정평가사가 해설을 맡았다. 최 감정평가사는 재개발사업 추진시 이뤄지는 감정평가 업무의 종류와 의미, 절차 등에 대해 설명했다. 기반시설 무상귀속 및 무상양도, 종전자산 및 종후자산, 국공유지, 현금청산, 일반분양 등 감정평가가 필요한 각종 절차가 언제 이뤄지는지, 무엇을 위해 감정평가가 이뤄지는지 등을 상세히 나타냈다.

더불어 재개발사업에서 조합설립인가를 얻을 경우 발생하는 가격 상승 여부를 유사사례를 근거로 보여주기도 했다. 인근 성수지구 등을 사례로 제시해 조합설립이 이뤄질 경우 10~60% 가량 가격이 오르는 것으로 나타났다. 반면 역촌2구역과 상계1구역 등 정비구역이 해제된 경우 6~37% 가량 가격이 하락하는 사례도 함께 설명했다.

두 번째 주제인 ‘건축계획 변경에 따른 성수2지구 미래비전 제시’에는 원양건축 엄시진 소장이 맡았다. 엄 소장은 2년전 주민설명회 당시 제시된 건축계획과 최근 새롭게 계획 중인 변경안을 비교하며 성수2지구의 미래상을 그렸다.

성수2지구의 새로운 건축계획은 모든 세대가 한강 조망이 가능하며 동시에 남향 배치가 가능한 배치를 기본 골자로 한다. 여기에 선호도가 낮은 초소형과 대형평형을 줄이고 중형 평형대를 늘렸다. 그밖에 조합원 수익극대화 방안으로 생활가로 활성화 등을 제시하기도 했다.

세 번째 주제는 ‘건축계획 변경에 따른 추정부담금 비교 분석’으로서 신한피엔씨 유지원 이사가 마이크를 잡았다. 2년전 서울시 클린업시스템을 통해 발표한 추정부담금과 새롭게 변경된 건축계획을 토대로 다시 추정한 개략적 부담금 내역을 비교하는 내용이다. 현행 사업절차상 개략적인 추정부담금은 조합설립인가 이전, 사업시행인가 이전, 분양신청시 등 세 번에 걸쳐 이뤄지며, 추후 관리처분계획을 통해 결정된다.

유 이사는 기존 계획안과 비교분석을 통해 비례율이 과거 105%에서 113%로 상승했으며, 평균 평당 분양가는 4100만원에 달할 것으로 추정했다.

마지막 ‘도정법 개정에 대한 바른 이해’는 법무법인 산하 오민석 대표변호사가 강연을 맡았다. 오 변호사는 지난 4월 전면 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 중심으로 조합원들의 이해를 도왔다. 특히 최근 성수2지구는 구역해제시 조합설립에 동의한 조합원이 기존 사업비 등을 부담해야한다는 소문이 돌고 있어 사실 여부를 궁금해 하는 주민이 상당했다.

이와 관련 오 변호사는 “구역해제시 조합설립에 동의한 조합원이 매몰비용을 부담해야하는 것과 관련 조합원은 그럴 법적 의무가 없다”며 사실이 아닌 것으로 밝혔다. 정비구역이 해제된 구역 사례를 살펴봐도 조합원이 기존 사업비 등 매몰비용을 부담한 경우가 없으며 법적으로도 그럴 이유가 없다는 것. 오히려 구역해제의 당사자인 서울시가 매몰비용의 70% 가량을 부담하고 있으며 모자란 부분은 기금을 통해 보완하고 있는 것으로 나타냈다.

추진위에 따르면 성수2지구의 조합설립을 위한 동의율은 72%를 나타내고 있으며, 현 추세대로라면 연내 조합설립을 이룰 것으로 기대된다. 추진위가 밝힌 사업 일정에 따르면 연내 조합설립인가, 내년 상반기 건축심의, 내년 하반기 사업시행인가, 내후년 12월 관리처분계획 인가, 2022년 12월 착공 및 분양 등을 계획하고 있다.

성수전략정비구역, 한강변 잠재력 ‘최고’

성수2지구 구역해제 “현실적 어려운 사항”

성수전략정비구역의 미래가치가 날이 갈수록 높아지고 있다.

영동대교와 성수대교 북단 사이에 위치한 성수전략정비구역은 오세훈 서울시장 시절 한강르네상스프로젝트 일환으로 발표된 성수, 여의도, 합정, 이촌, 압구정 등 5대 전략정비구역의 하나이다. 지난 2011년 서울시 도시계획위원회 심의 결과 일정 부지 기부채납을 조건으로 용적률 314%, 최고 50층 아파트, 평균 층수 30층 등을 주요 골자로 정비계획이 수립됐다.

성수전략정비구역을 제외한 나머지 4개 구역이 해제됨에 따라 최고 50층에 달하는 초고층 아파트 건립이 가능한 유일한 정비사업 현장이다. 최고 층수가 35층으로 제한되는 현행 규정상 성수전략정비구역의 잠재가치에 이목이 쏠리고 있다. 게다가 한강 북측에 위치해 한강 조망과 남향 배치가 수월하다는 장점은 타 지역에 비해 월등한 프리미엄을 지닌다. 최근 부동산 동향에 따르면 대지지분 1평당 시세가 1억원을 넘는 것으로 알려진다.

성수전략정비구역은 성수대교와 영동대교, 강변북로 진출입이 편리하다. 지하철 2호선 성수역과 뚝섬역, 분당선 서울숲역 등 대중교통 이용도 수월하다. 서울숲과 뚝섬유원지 등 자연 환경과 함께 인근 공장지역에 지식산업센터가 들어서며 배후 주거지로서 각광받고 있다. 게다가 럭셔리 아파트로 이름난 트리마제 등이 입지함에 따라 고급 주거공간으로서의 위상이 급상승하고 있다.

성수전략정비구역은 4개 지구로 나뉘어 사업이 추진 중이며, 2지구를 제외한 3개 지구가 조합설립을 완료했다. 주요 쟁점은 일몰제 적용 시한인 내년 3월까지 2지구가 조합설립을 완료하는가에 달려 있다. 2지구 추진위가 밝힌 바에 따르면 현재 조합설립을 위한 동의율은 72%에 달하고 있어 연내 조합설립이 가능할 것으로 예상하고 있다.

최악의 경우 내년 3월까지 동의율을 충족하지 못하더라도 구역해제가 쉽게 이뤄지지는 않을 것이란 전망이 상당하다. 이는 성수전략정비구역을 구성하는 4개 지구가 각각 별개의 정비사업이 아닌 하나의 정비구역을 전제로 계획됐기 때문이다. 강변북로 지하화와 한강공원 확장 등 주요 기반시설 설치를 4개 지구를 통합해 계획됐기 때문에 어느 한 지구가 제외될 경우 성수전략정비구역 전체가 진행될 수 없는 구조를 지녔기 때문.

이와 관련 한 정비사업 관계자는 “성수전략정비구역은 4개 지구를 통합해 기획됐기 때문에 설사 2지구가 일몰제 시한에 걸리더라도 여러 사항을 종합적으로 고려할 때 정비구역에서 해제하기란 현실적으로 어려울 것”이란 의견을 밝혔다.