재건축사업에서 이처럼 멋진 반전이 있을까? 과천7-2단지가 사업성이 가장 열악했던 ‘미운 오리’에서 ‘아름다운 백조’로 화려한 비상을 마무리했다. 지난 달 29일 과천주공7-2단지 주택재건축정비사업조합(조합장=조봉희)이 조합해산 총회를 성료함에 따라 파란만장했던 재건축사업의 대미를 장식했다.

∥임야 지분 갈등으로 개별 추진

2000년내 초반부터 재건축사업이 거론된 과천주공7단지는 2003년 과천시 지구단위계획 수립과정에서 지분 논란이 떠올랐다. 당시 7단지는 부림동과 별양동 부지로 양분돼있었지만 하나의 관리사무소를 두고 한 단지로 운영되고 있었다. 그러던 중 부림동 50번지의 임야 부지가 지구단위계획구역에서 제외되자 이를 구역 안으로 포함시켜달라는 의견이 제기됐고, 이를 계기로 임야 지분 논란이 불거졌다. 1983년 입주 후 임야 지분을 등기할 당시 별양동은 제외하고 부림동 소유자에게 지분이 경료됐기 때문이다.

별양동 주민은 분리돼있지만 하나의 단지로 운영돼왔기 때문에 임야 지분을 부림동과 동일하게 받아야한다며 소송을 제기했다. 당시 재판부는 별양동 주민들의 요구를 받아들이지 않았다. 당시 판결문에 따르면 주택공사가 착오로 인해 등기 절차가 잘못됐다고 해도 착오에 기한 취소권은 법률행위를 한 날로부터 10년 이내에 행사해야하며, 대지권 등기가 경료된 1985년 이후로 10년이 경과해 주택공사에 대한 취소권이 소멸된 것으로 밝혔다.

결국 과천7단지 재건축을 들쑤셔놓았던 임야 지분 논란은 당시 등기된 상태였던 그대로 유지되는 것으로 결정됐다. 이후 2011년 12월 정비구역 지정시 부림동측은 7-1단지로, 별양동측은 7-2단지로 분할되며 30년에 가까운 동거 생활은 그렇게 끝이 나고 말았다.

∥최악의 사업조건으로 재건축 시작

대지지분은 재건축·재개발 정비사업의 사업성을 평가하는 중요한 지표 중 하나다. 과천7단지 재건축사업의 최대 쟁점이었던 임야 지분이 결국 부림동, 즉 7-1단지로 넘어감에 따라 7-2단지 사업성에는 큰 타격을 받게 됐다. 27평형 동일평형 기준 7-1단지는 43평인 반면 7-2단지는 30평에 지나지 않았던 것. 조합에 따르면 대지지분만 놓고 봤을 때 과천의 재건축단지 중 가장 떨어지는 수준이었다고 한다.

대지지분 외에도 사업여건이 썩 좋은 것은 아니었다. 관악산 조망 확보를 위해 최고 높이가 25층으로 제한돼 35층에 달하는 타 단지에 비해 열악했던 것. 도로와 인접한 40m 구간과 중앙공원과 인접한 10m구간은 각각 18층 이하로, 청계초교와 과천고교에 인접한 40m 구간은 10층 이하 등으로 층수가 제한되는 등의 취약점을 갖고 사업계획을 마련하게 됐다.

∥도급제 선택 ‘신의 한수’

대지지분도 가장 떨어지고, 층수도 제한돼 건축설계도 자유롭지 못하는 악조건 속에서도 7-2단지가 기적과 같은 성과를 거둘 수 있었던 까닭은 무엇이었을까. 모두가 ‘지분제’라고 말할 때 홀로 ‘도급제’를 외칠 수 있는 과감한 선택이 아니었을까?

재건축 사업방식은 크게 도급제와 지분제로 구분된다. 지분제는 시공사로부터 일정 지분을 보장받는 대신 분양책임을 시공사가 지는 방식이고, 도급제는 시공사에 도급공사만을 맡기고 분양책임은 조합이 지는 방식을 말한다.

대부분의 조합들이 미분양 리스크를 감당하기 어렵다는 점과 분양을 도맡아 진행할 전문성이 부족하다는 점 등의 이유로 지분제를 선호한다. 역설적으로 사업장의 장점이 좋고 조합이 충분한 능력을 지녔다면 큰 수익을 올릴 수 있는 것이 또한 도급제이다. 시공사 입장에서는 주택 경기가 좋지 않은 상황에서는 부담이 큰 지분제보다 깔끔하게 도급공사비를 받을 수 있는 도급제를 선호하는 편이다.

분양시장이 침체에 빠져있는 상황에서 시공사가 지분제 사업을 제시할 때는 상당한 리스크를 감수해야하기 때문에 조합에 유리한 내역을 제시하기가 힘들다. 또한 사실상 확정지분을 제시하기 어렵기 때문에 조건부 지분제로 참여할 수밖에 없고, 이는 향후 공사비 및 설계 변경 등을 초래해 갈등과 분쟁을 초래할 가능성이 높다.

과천 2기 재건축단지 1·2·6·7-1·7-2·12단지 등 6곳 중 7-2단지를 제외하고 모두 지분제를 선택했다. 2기 재건축단지들의 사업시기가 7-2단지보다 빨랐음에도 불구하고 크고 작은 문제들로 인해 늦춰진 배경에는 지분제 영향이 컸음을 부인하기 어렵다.

∥조합 해산 완료 … 조합원당 3천만원 환급

지난 달 29일 과천주공7-2단지 조합이 조합 해산을 위한 총회를 성료했다.

이 날 상정된 안건은 ▲관리처분계획(변경) 승인 ▲2019년도 조합운영비 예산(안) 승인 ▲조합해산에 따른 회계(결산)보고 승인 ▲조합해산 및 잔여재산 처분계획 의결 ▲보류지 처분 ▲청산법인 설립 등 여섯 가지.

상정 안건이 모두 원안 통과됨에 따라 과천7-2단지는 2012년 추진위 승인 이후 불과 7년 만에 재건축사업을 완료해 재건축 역사의 한 획을 장식하게 됐다. 잔여재산 처분계획에 따르면 7-2단지는 124억원에 달하는 추가 순수익을 거둠에 따라 조합원 1인당 3천만원에 달하는 비용을 돌려받게 된다. 잔여재산 처분 및 서류 이관 등 나머지 업무는 청산법인이 맡아 처리한다.

2013년 7월 조합설립인가를 받은 과천7-2단지는 2014년 6월 건축·교통 통합심의 통과, 2014년 10월 사업시행인가, 2015년 7월 관리처분인가, 2016년 4월 착공, 2018년 7월 준공, 2018년 12월 이전고시 등 사업절차를 거쳐 왔다.

잠깐 인터뷰 - 과천주공7-2단지 주택재건축정비사업조합 조봉희 조합장

“결국 사람이 중요하다”

과천7-2단지는 추진위 승인 이후 불과 7년 만에 해산총회를 치르는 등 기적과 같은 성과를 나타냈다. 조 조합장은 성공적 사업추진의 요인으로 ‘도급제’, ‘설계 및 관리’, ‘소통과 화합’ 등 세 가지 요소를 지목했다. 이 중에서도 도급제 방식으로 사업을 추진한 선택이 결정적이었다.

조 조합장은 출마 당시 공약으로 세 가지를 내세웠다. 첫째가 국내 최고 아파트 브랜드 유치를 위해 도급제를 시행한다는 것이다. 두 번째가 2018년 상반기 준공을 목표로 하는 것이었고, 마지막으로 최고 시공사 선정 까지 조합장 급여는 50%만 수령한다는 것이었다.

조 조합장은 지분제 사업방식을 택한 사례를 면밀하게 분석했고, 그들 대부분이 갈등과 분쟁에 휩싸였다는 것을 파악했다. 당시 분양시장이 침체기에 빠진 점을 감안해 브랜드파워가 있는 좋은 시공사를 선정하기 위해서는 도급제로 추진하는 것이 옳다고 판단했다. 많은 이들이 반대하는 와중에서도 그는 과감하게 밀어붙였고, 4개월이란 짧은 기간에도 불구하고 시공사 선정 절차를 성공적으로 마칠 수 있었다.

조 조합장은 도급제라는 나아갈 길을 제시하는 한편 안방 살림도 소홀히 하지 않았다. 매주협력업체와의 공정회의를 통해 추진사항을 검토·보완하고, 인허가 절차가 제대로 이뤄지는지 대관업무도 빠짐없이 관리했다. 또한 철거 시작부터 준공 시까지 매일 6시30분 현장방문을 시작으로 하루일과를 시작했다.

원활한 의견수렴을 위해 조합원과의 소통과 화합을 마다하지 않았다. 어떤 사안이 있을 때마다 사전 설명회와 설문조사를 실시해 민의를 반영했으며, 부족한 부분은 개인별·그룹별 간담회를 통해 채웠다. 위아래와 안팎을 넘나드는 열린 경영은 조합원 100% 동의, 송사 0건이라는 놀라운 결과로 나타났다.

지난 달 해산 총회를 마친 조 조합장은 큰일을 마치고 성취감과 함께 한결 여유로운 눈빛을 지니고 있었다. 아직 잔여 업무에 대한 청산 절차가 남아있지만 벌써부터 다음 행보가 기대된다.