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주용철 세무사의 세무이야기 - 2019년 세법개정안에 따른 취득세감면율 변화 추이 분석
2019년 08월 29일 (목) 13:15:45

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율재개발 정비사업조합은 올해 겨우 사업시행인가를 득했다. 분양가 상한제에도 불구하고, 내년초에 관리처분계획의 인가를 얻기 위해서 총력을 기울이고 있다. 문제는 분양가상한제에 따른 수입감소에도 불구하고 늘어나는 사업비다. 특히 올해로 종료되는 사업시행부지에 대한 취득세감면규정은 해당금액이 거액인 관계로 해당 감면혜택이 종료될 경우 가뜩이나 늘어난 조합원부담금을 더 늘리게 된다. 이렇게 늘어난 사업비를 기준으로 한 관리처분계획을 조합원에게 설득시킬 수 있을지 우려가 크다.

 

해설) 우선 현재 정비사업과 관련된 지방세 감면규정을 정리해 보면 다음과 같다.

첫째, 주거환경개선사업에 대한 감면이다. 현재 사업시행자인 조합이 사업시행을 위하여 취득하는 주택에 대해서 취득세의 75%를 감면해주고 있고, 조합원의 경우 국민주택규모이하의 주택을 분양받을 경우 취득세전부를 면제해주고 있다.

내년도 세법개정안에 따르면, 위의 감면내용이 동일하게 2022년까지는 유지된다. 다만, 사업시행을 위하여 취득하는 주택의 표현이 애매모호하여 대지조성을 위하여 취득하는 주택으로 표현을 변경하였다.

두 번째로 도시개발사업과 재개발사업에 대한 감면이다.

사업시행자인 조합이 취득하는 체비지와 보류지에 대해서는 취득세를 전액면제하고 있고, 조합원의 경우 권리가액을 초과하여 분양받은 조합원분양가에 대해서만 취득세를 부과하고 있다.

내년도 세법개정안에 따르면, 조합의 체비지등에 대해서는 취득세의 50%만 감면하는 것으로 변경된다. 단. 조합원의 경우 권리가액상당액에 대한 취득세면제는 유지된다. 즉, 기존처럼 추가부담금에 대해서만 세금을 내면된다.

한편, 체비지등에 대한 취득세 감면율 축소로 인하여 추가로 발생하게 되는 세금을 살펴보면, 다음과 같은 구조로 계산될 것이다.

 

추가부담 취득세(체비지등의 사유): 일반분양용아파트상가의 보존등기시 부담하는 취득세 * 50%

 

다행히도, 감면율 축소의 규정은 2020년이후 사업시행계획이 인가고시되는 조합부터 적용된다. 따라서 올해까지 사업시행인가고시를 받을 경우 현행 법령상의 감면율을 적용받게 된다.

세 번째로 재개발사업에 해당하는 감면이다.

현행 재개발사업을 위해 조합이 대지조성을 위해 취득하는 부동산, 관리처분계획에 따라 취득하는 주택(현금청산자등)에 대해서는 취득세의 75%를 감면해주고 있다.

내년부터는 재개발사업의 범위에 구 도시환경정비사업(18.2.9 도정법개정으로 재개발사업으로 사업시행계획인가고시된 조합에 한함)까지 포함하여 감면대상이 확장된다. 다만, 감면율이 기존 75%에서 50%로 축소된다.

현재 재개발조합원에 대해서는 권리가액을 초과하여 분양받는 경우에 발생하게 되는 추가부담금에 대해서도 취득세를 100% 감면을 해준다. 단, 국민주택규모이하의 주택에 한정된다.

내년부터는 재개발조합과 도시환경정비사업의 조합원에게 감면을 적용한다. 단, 감면율을 축소하여 전용60제곱이하는 75%감면, 전용 85제곱미터이하는 50%감면으로 변경된다.

단. 위의 변경내역은 내년이후 사업시행계획이 인가고시되는 경우에 적용된다. 즉, 올해까지 사업고시된 경우 종전처럼 감면율을 적용받게 된다.

살펴본 바와 같이 2019년 세법개정안은 조합의 사업비중 세금이 차지하는 비중을 소폭 상승하게 하는 역할을 하고 있다. 특히 최근의 분양가 상한제로 인하여 원가상승폭 만큼 분양가를 올리지 못하게 되어, 결국 이러한 부담은 조합원의 추가부담금이 증액되는 방향으로 진행될 듯하다. 정부는 일부 투기세력들을 견제하고자 하겠지만, 결국 선량한 대다수의 조합원이 그 피해는 입게 되는 모양새다.

문의) 02-555-5366

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