마침내 분양가 상한제 적용 지역이 발표됐다.

지난 6일 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의․의결을 거쳐 분양가 상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표했다. 분양가 상한제는 시세 보다 훨씬 낮은 분양가로 주택공급을 강제함에 따라 ‘로또청약’과 ‘공급위축’ 등 여러 부작용이 제기돼왔다. 상한제 주요 내용을 살펴보고, 향후 주택시장의 추이를 전망해본다.

∥민간택지 상한제, 서울 27개동 핀셋 지정

국토부는 “최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있으며, 지난 1년간 서울 분양가가 집값보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있다”고 했다.

이어 “실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고 집값 상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가 상한제의 제도개선을 추진했으며, 지난 10월 29일 주택법 시행령이 개정․시행되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하게 됐다”고 상한제 지정 등에 대한 배경을 밝혔다.

이에 따라 “최근 분양가격 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장영향력이 큰 서울을 중심으로 지정요건 충족지역을 구 단위로 선별하고, 해당 구내의 정비사업․일반사업 추진현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 핀셋 지정하기로 했다”고 전했다.

특히, 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 지역을 중심으로 검토됐다.

그 결과 강남구는 개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담 등 8개동, 서초구는 잠원, 반포, 방배, 서초 등 4개동, 송파구는 잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금 등 8개동 등이 지정됐다. 그 외 강동구는 길, 둔촌 등 2개동, 영등포구 여의도 1개동, 마포구 아현 1개동, 용산구 한남, 보광 등 2개동, 성동구 성수동1가 등 1개동이 각각 지정됐다.

국토부는 “민간택지 분양가 상한제는 세제․대출․청약 등의 규제가 종합적으로 적용되는 조정대상지역, 투기과열지구 등 일반적인 규제지역과는 달리 분양물량이 있는 경우에 효과적으로 발생된다”면서 “「최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안(10.1)」을 통해 밝힌 지정방향에 따라 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정한 것”이라고 덧붙였다.

이에 경기도 과천의 경우 현재 추진 중인 정비사업 등이 모두 사업 초기 단계로 현재 분양예정물량(관리처분인가 이후)이 1천호에 미치지 못하는 등 정량요건을 충족하지 못해 제외됐다. 광명시는 정량요건을 충족했지만 일부 단지는 분양보증 협의 중이며, 그 외에는 이주 전이거나 이주 중으로 고분양가 책정 움직임이 없어 향후 지정을 검토한다는 방침이다. 이외 성남시 분당은 법정 요건을, 하남시는 정량 요건을 충족하지 못했다.

서울내 다른 지역은 분양가격 및 집값이 강남4구에 후행하는 경향이 있어 동 전반을 지정하기보다는 시급히 지정할 필요성이 높은 분양가 관리 회피 움직임이 있는 지역을 중심으로 우선 지정됐다.

이와 관련 양천구는 분양가격, 집값 상승률 등 정량기준 요건을 충족하지 못했으며, 목동은 안전진단도 통과하지 못해 정비구역으로 지정된 사업장이 없어 제외됐다. 흑석동의 경우 흑석9구역은 지난 10월 관리처분인가를 받아 분양까지, 이주, 철거 등의 절차가 남아있고, 민간택지 분양가상한제 시행 발표 이후 현재까지 고분양가 책정 움직임이 없어 제외한 것으로 밝혔다.

국토부는 “금번 지정은 1차 지정으로, 이번에 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정”이라며 “조정대상지역에서 해제된 지역에 대해서는 지속적으로 모니터링하고, 과열이 재현되는 경우에는 재지정을 검토할 계획”으로 밝혔다.

또한 “관계기관이 참여하는 부동산시장 점검회의를 정례화해 범정부 차원의 시장 모니터링을 강화하고, 시장 불안 움직임이 확대될 경우에는 가용한 정책수단을 모두 동원하여 추가 대책도 강구할 예정”이라고 덧붙였다.

∥국토부 “공급위축 우려 적다”

6일 분양가 상한제 적용지역 지정에 대해 업계에서는 주택공급 위축 등의 부작용을 제기하고 있다. 정비사업의 수익성을 크게 저해함에 따라 사업추진이 부진할 수밖에 없고 이는 공급위축을 초래할 가능성이 높다는 것. 게다가 상한제에서 벗어난 지역을 중심으로 반사이익에 따른 기대수요가 몰리는 ‘풍선효과’ 우려도 상당하다.

이와 관련 국토부는 “과거와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고, 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정화하는 것이므로 위축 우려는 크지 않다”는 입장이다. 서울의 정비사업은 대부분 관리처분계획 인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급위축 우려가 낮다는 것.

특히 “관리처분인간 단지(서울 54개, 약6.5만세대)는 6개월내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로 오히려 공급이 조기화 되며, 초기 재건축․재개발사업의 경우 분양시점까지 장기간 소요되므로 분양가 상한제로 인한 사업지연 우려는 낮다”고 주장했다.

국토부가 상한제 적용 지역으로 지정한 곳을 살펴보면 재건축․재개발 등 정비사업을 주요 목표로 삼고 있다는 점은 명백하다. 탁월한 도시 인프라와 최신 스펙을 지닌 정비사업 공급주택은 주택시장에서 수요가 높다. 수요가 많은 만큼 분양가가 올라가고, 그만큼 공급이 필요하다는 것은 당연한 이치. 그럼에도 불구하고 정부가 인위적 수단을 강요하고 있어 논란을 자처하고 있다.

∥“정부정책, 빛 좋은 개살구”

국토부는 공급 조기화 사유로 ‘관리처분인가 이후 6개월내 분양하면 된다’고 하지만 이는 현실적으로 불가능하다. 이주와 철거 등 각각 최소 6개월 이상 소요되는 인허가 절차를 무시하는 탁상공론에 불과하다. 둔촌주공과 개포1단지 등 극소수 단지들이 절차상 가능하다지만 이는 확정된 사항이 아니다. 인허가 과정에서 어떤 돌발 변수가 발생할지 미지수다.

또한 초기 정비사업의 경우 ‘분양시점까지 장기간 소요되므로 사업지연 우려가 낮다’고 밝히고 있지만 이는 정비사업의 특성을 간과한, 아니 정비사업에 무지한 의견이다. 재건축․재개발정비사업은 토지등소유자들이 각자가 지닌 집 한 채를 투자해 진행하는 민간사업이다. 사업주체로서 막대한 손실을 초래하는 정비사업을 이어갈 까닭이 없다. 이미 이주나 철거가 진행된 정비사업장이라면 어쩔 수 없이 사업추진을 강행할 수밖에 없지만 이주단계 이전의 사업장은 굳이 사업을 진행할 필요가 없다.

결국 분양가 상한제 시행으로 인해 다수의 정비사업 현장이 사업을 보류할 가능성이 높다. 이와 관련 서울의 한 재건축 관계자는 “초과이익 환수와 분양가 상한제 등 각종 규제로 인해 사업을 추진할 이유가 없다”며 “상황을 지켜봐야하지만 지금으로선 매우 불투명한 상황”이라고 전했다.

또 다른 관계자는 “과거에도 집값을 잡는다며 재건축 등을 규제했지만 결과는 정반대였다”면서 “정부 정책은 빛 좋은 개살구에 불과하다”고 성토했다.