“영 제63조 제1항 제7호에 따라 법 제23조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대·복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다. 이 경우 동일 순위의 상가 등 부대·복리시설에 경합이 있는 경우에는 제1항 제4호에 따라 정한다.”고 하면서 제 1순위 기준으로 “종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며 사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자”를 규정하고 있다.

2. 우선순위 공급대상자가 되기 위한 ‘사업자 등록’ 요건 구비 시기

도시정비조례 제38조 제2항은 상가 등 부대·복리시설의 공급기준과 관련하여, “관리처분계획기준일 현재” 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급하는 것으로 정하고 있을 뿐, 이외 특별히 시기 등에 관하여 정하고 있지 않다.

그러므로 “관리처분계획기준일”을 기준으로 도시정비조례 제38조 제2항 각호의 순위에 해당하는지 여부를 판단하면 족하므로, 1순위 및 3순위에서 요구하는 ‘사업자등록’ 또한 관리처분계획기준일을 기준으로 구비 여부를 판단하여야 할 것으로 사료된다. 따라서 관리처분계획기준일(=분양신청기간 만료일) 현재 사업자등록을 마쳤다면, 이후 사업자등록 상실 여부는 고려 하지 않아도 될 것으로 보인다.

3. ‘영업행위’에 대한 판단 기준

도시정비조례 제38조 제2항 제1호는 1순위 상가 등 부대·복리시설 공급 대상자의 요건으로 “영업을 하는 건축물의 소유자”일 것을 요구하고 있다.

특히, 동조 동항 제3호에서는 3순위 상가 등 부대·복리시설 공급 대상자와 관련하여 사업자등록을 필한 건축물의 소유자를 규정하면서도 1호와 같은 “영업을 하는”이라는 요건을 요구하지 않는다는 점에서, 1호의 “영업을 하는”이라는 요건은 사업자등록과는 별도로 부가적으로 요구되는 요건에 해당한다.

한편, 업종과 영업행태가 다양한 이상 영업행위를 일률적으로 정의하기는 어려우나, 통상적으로 ‘영업’이라 함은 ① 인적 ② 물적 시설을 갖추고 ③ 계속적인 영리 활동에 속하는 활동을 하는 것을 의미합니다. 여기서 ① 인적 시설이란, 사무원·근로자·종업원 등을 고용하고 있는 것을 의미하고, ② 물적 시설이란, 영리활동이 행하여지는 장소가 존재하는 것을 의미한다. 따라서 인적 구성 없이 물적설비만 갖춘 보관소·창고·저수지시설이나 폐업된 공장은 물론, 물적 시설 없이 특정한 목적을 위해 조직한 동창회·종친회 등의 경우 영업을 하고 있다고 보기 어렵다. 아울러, ③ 영업의 계속성과 관련하여, 계속적이냐 일시적이냐에 대해서는 사실판단의 문제로 어느 정도 기간을 기준으로 계속성 유무를 판단할 것인지에 대해서는 명확한 기준이 없다. 다만, 세법과 관련한 유권해석 중에는 ‘1개월 이상 사업이나 사무를 계속하고 있으면 사업소로 본다’고 본 바 있으므로, 적어도 1개월 이상 영리 활동이 지속되어야 할 것으로 사료된다.

정리하면, 1순위 상가 등 부대·복리시설 공급 기준인 “영업을 하는”을 판단하기 위해, 공급 대상자에게 ①인적, ②물적 시설 구비 여부 및 ③계속적인 영리활동 여부를 증빙할 수 있는 자료의 제출을 요구해야 할 것이며, 필요한 경우에는 직접 방문하여 실제로 영업 행위가 이루어지는지를 확인할 필요도 있을 것으로 보인다.

문의 02-2673-3809