인천 부평4구역이 일반분양 물량을 임대사업자에게 매각하는 뉴스테이 방식에서 일반적인 재개발사업으로 변경했다.

부평4구역 주택재개발정비사업조합(조합장=김형규)은 2006년 8월 추진위원회 승인을 받으며 재개발사업을 시작했다. 2008년 5월 정비구역 지정, 같은 해 8월 조합설립인가, 2010년 5월 사업시행인가 등을 거치며 순조로운 사업속도를 나타냈다.

그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 침체됨에 따라 위기가 찾아왔다. 분양시장이 급격하게 위축되고 시공사의 지원이 원활히 이뤄지지 않았던 것. 일반분양 수익을 통해 사업비 등을 보전해야하는 조합으로선 추진동력이 약해질 수밖에 없는 상황이었다.

∥분양시장 악화로 '뉴스테이' 도입

수년간 명맥만 이어가던 도중 구세주처럼 등장한 것이 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업’이다. 지난 2016년 국책사업으로 추진됐던 뉴스테이(기업형 임대주택)와 정비사업을 결합한 방식으로서 정비사업을 통해 공급되는 일반분양 물량을 민간 임대사업자에게 매각해 임대주택으로 활용하는 것이다.

인허가권자는 조합 등 사업시행자에게 용적률 상향과 같은 인센티브를 부여하고, 임대사업자가 이를 주변 시세의 80%로 매입해 공공임대주택으로 공급하는 방식이다. 조합으로선 침체된 분양시장 속에서 일반분양 물량을 처분할 수 있는 좋은 기회였고, 정부는 임대주택 공급이라는 정책 목표를 달성할 수 있었기 때문에 부평4구역을 비롯해 인천 지역에서 크게 각광을 받았다.

2016년 2월 뉴스테이 연계형 정비사업구역으로 선정된 부평4구역은 정비계획 변경 등 관련 절차를 진행했다. 하지만 뉴스테이 연계형 정비사업 방식이 전례가 없었던 것이 문제였을까. 별다른 사유가 없음에도 불구하고 정비계획 변경을 위한 인천시 심의를 3차례를 받아야 했으며, 사업시행계획 변경과 관리처분인가를 받기까지 무려 3년의 시간이 걸리게 됐다.

∥뉴스테이 수익성 악화로 ‘다시 U-턴’

3년이란 시간이 경과하며 분양시장 등 사업여건이 변화하며 다시 한번 반전이 일어나게 됐다. 공시지가와 물가 상승 등으로 인해 공사비를 비롯한 사업비 지출이 늘어난 반면 임대주택 매각에 따른 인수비용은 3년전 기준을 고수함에 따라 수익성이 크게 악화됐기 때문이다. 더군다나 주택시장이 호조를 보이는 현 상황에서 굳이 시세의 80%란 낮은 금액으로 매각할 이유가 없기도 하다.

김형규 조합장은 “뉴스테이 연계형 정비사업의 경우 수입은 3년전 시세의 80% 수준에서 인수가격이 결정되는 것에 반해 지출 부분은 공시지가와 물가 상승 등이 모두 반영된 현 시점을 기준으로 이뤄지는 폐단이 있다”며 “그렇게 되면 비례율이 70% 아래로 떨어지는 등 조합원이 너무 큰 피해를 보기 때문에 사업방식 변경을 고려하게 됐다”고 설명했다.

부평4구역은 지난 6월 임시총회를 개최해 ‘공공지원민간임대 연계형 정비사업 공모 취소’ 안건을 의결했다. 이에 따라 기존 뉴스테이 정비사업 방식을 일반 재개발사업 형태로 변경하는 정비계획 변경 등의 절차를 진행해왔다.

그나마 다행인 점은 뉴스테이를 도입할 당시 다른 조합은 용적률 인센티브를 받아 진행했지만 부평4구역은 용적률 인센티브 없이 진행했다는 점이다. 이에 따라 특별히 변경된 사항이 없기 때문에 정비계획 변경 등의 절차가 빠르게 진행될 수 있었다.

이와 관련 김 조합장은 “기존 뉴스테이로 사업을 진행할 당시 용적률 인상 등의 혜택이 없었기 때문에 사업계획 변경에 따른 세대수 등 기본설계 역시 변경된 것이 없다”면서 “변경 절차가 순조롭게 진행될 것으로 예상됨에 따라 정비계획, 사업시행계획, 관리처분계획 등의 변경을 동시에 진행할 수 있어 사업기간을 크게 단축할 수 있었다”고 말했다.

지난 달 14일 부평구청이 부평4구역 관리처분계획 변경신청을 인가․고시함에 따라 조합은 후속절차로서 이주 절차를 계획 중이다. 김형규 조합장은 “주택도시보증공사(HUG)를 통해 이주비 및 본 사업비 대출을 위한 업무를 진행하고 있으며, HUG 심의가 완료되면 다음 달부터 이주를 시작할 방침”이라고 전했다.

∥GTX-B노선 등 트리플 역세권

부평4구역 재개발사업은 인천광역시 부평동 665번지 일대 8만720.2㎡에서 진행된다. 지하3층~지상45층 아파트 13개동 1909세대, 지하3층~지상33층 오피스텔 2개동 566세대 및 상가 등으로 구성된다. 공사기간은 41개월이다.

도보 3분 거리에 인천 지하철1호선 동수역이 있고, 도보 5분 거리에 국철 1호선 부평역이 자리하고 있다. 부평역은 GTX-B노선이 확정됨에 따라 잠재가치가 커지고 있다. 이밖에도 송내IC가 자가용으로 3분 거리에 있어 외곽순환도로와 경인고속도로 등 간선도로진출입이 용이하며, 만월산 터널을 이용하면 송도와 영종도 접근성도 탁월하다.

부평4구역 주택재개발정비사업조합 김형규 조합장

“부평 최고의 단지로 다시 태어나다”

2016년 2월 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’으로 선정된 이후 사업을 진행함에 있어 정비계획 변경을 위한 인천시 심의를 세 차례나 받았다. 뉴스테이 적용시 용적률 인상 조건이 법적으로 정해진 바가 없다는 이유 때문이었다. 그로 인해 정비계획 변경 심의가 오래 소요됐고, 실제로 용적률 인상 인센티브 없이 진행됐다. 이후 사업시행계획 변경절차, 재분양신청 등에 이어 지난 4월 관리처분계획 인가 받기까지 3년이 넘는 기간이 걸렸다. 사업시행 변경인가 또한 정비계획 수립시 잘못 책정된 공원 심의 등의 문제로 인해 적지 않은 시간이 소요됐다.

-뉴스테이 방식에서 일반 재개발사업으로 변경한 과정은.

뉴스테이 적용을 위해 사업계획을 변경하는 기간 동안 토지보상 등의 근거가 되는 공시지가가 140% 인상 되었으며, 공사비와 용역비 등 인상의 기준이 되는 물가상승이 4.8% 인상됐다. 이처럼 조합원이 책임지는 지출은 늘어남에 따라 수입 부분 역시 연동되어야 하는 것이 마땅한 이치인데, 정부 당국의 입장은 인수가격은 변동될 수 없다는 것이었다. 조합은 뉴스테이 공모 선정 당시인 2016년 시세의 80%가 아닌 2018년 현 시세의 80%를 요구했지만 받아들여지지 않았다. 결국 조합원의 피해만 증가되는 뉴스테이를 진행할 수 없었기 때문에 변경할 수밖에 없었다.

-조합원에게 당부하고자 하는 부분은.

탁월한 교통 인프라 등 입지적 조건이 좋은 부평4구역은 노후화된 주거환경을 개선한다면 부평 최고의 단지로 성장할 것이라 확신한다. 사업이 장기화되며 약간의 불협화음도 있었지만 투명한 업무 추진으로 대다수 조합원이 적극적으로 참여하고 있다. 이와 같은 조합원들의 성원과 관심이 성공적인 결과를 얻을 수 있도록 최선을 다하겠다.