지율정비사업조합은 수익사업과 목적사업을 구분한 후 수익사업에 해당하는 부분만을 신고하고 있다. 건설공사비를 제외한 모든 지출은 사업비에서 지출한 후 건설공사비 등 모든 비용 항목을 연말에 공사원가로 집계하고 수익사업비율 만큼 매출원가를 산정하여 손금에 반영하되

공사원가 중 목적사업 상당액은 수익사업에서 목적사업으로 전입시키는 회계처리를 통해 공사원가에서 차감하고 있다.

한편, 조합은 금융기관에서 자금을 차입하여 조합원에게 이주비를 대여하고 있는데 이에 대한 이자비용은 조합이 사업비에서 지급하고 개별 조합원의 상환의무 없이 무상지원하고 있다.

회계처리 시 해당 이자비용을 ‘조합원 이주비 이자’로 계상한 후 수익사업과 목적사업의 공통경비로 처리하였으나 법인세 신고 시 세무조정을 통해 이주비 이자비용 중 수익사업 부문 상당액 만큼 손금불산입하고 ‘기타’로 소득처분하였다.

조합은 조합원을 대신하여 지급하는 이자에 대해서 세금을 떼어야 한다는 일부조합원들의 민원으로 골치가 아프다. 특히, 이주비를 대여받지 않는 일부 조합원에게 이주비이자를 보상지급하고 있는데, 현금을 지급하다가 보니, 해당 금액에 대해서 소득으로 보아야 한다는 견해가 이사들 사이에서도 대두되어 어떻게 해야 할지 판단이 서질 않는다. 만약, 이주비이자를 보상받는 조합원에게 소득세가 부과된다면, 조합에서 이주비를 대납한 조합원들도 소득세가 부과되어야 형편에 맞을 텐데. 이미 대납한 이자에 대해서 어떻게 세금을 내라는 건지 걱정이다.

해설) 정비사업조합의 사업비중 이주비의 이자에 대한 세금에 대해서 많은 해석과 혼란이 있어왔다. 이주비 자체는 금전소비대차 이므로 별도의 소득을 구성하지 않는다. 다만, 조합원이 이주비 이자를 연체할 경우에 발생할 수 있는 사업리스크를 방지하기 위하여, 조합에서는 해당이자를 대신 납부하고, 향후 조합원 청산잔금시 대여금으로 정산하기도 하고, 정산하지 않고, 무상지원하는 경우라고 한다면, 지원받지 않는 조합원에게 이자상당액을 현금으로 보상하게 된다.

우선 관련한 예규를 살펴보기로 하자. 2019.10.17. 예규(기준-2019-법령해석법인-0485 [법령해석과-2716])인데 내용은 다음과 같다.

해석과 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다. 우선 조세특례제한법 104조의 7은 정비사업조합을 비영리내국법인으로 취급하고, 관련된 시행령에서는 관리처분에 의하여 종전토지를 대신하여 공급하는 토지와 건축물에 대해서는 고유목적사업으로 보아 과세하지 않겠다라는 내용이다.

다만, 단서로서 수익사업부분에 해당하는 이주비이자비용에 대해서는 법인세법 제52조는 특수관계자에게 무상으로 금전을 대여한 경우로 보아 해당이자비용에 대해서 법인의 비용으로 인정하지 않겠다고 하고 있고, 제67조는 법인의 비용으로 인정되지 않은 이자비용은 법인세법상 익금에 해당하고, 해당 익금에 대해서 귀속자별로 소득세를 과세하여야 하며, 조합원은 출자자이므로 배당소득을 매겨야 한다는 것이다.

즉, 이주비이자비용이 수익사업에 해당하는 부분의 비용이라면 이를 손금불산입하여 법인세를 매기고, 다시 해당금액만큼은 조합원의 배당소득으로 보겠다는 것이다.

반대로 이주비이자비용이 비수익사업, 즉, 고유목적사업에 해당하는 비용이라면, 애초에 다툼의 여지가 없게 된다. 조합의 법인세과세대상익금도 아닌 것이며, 조합원의 배당소득으로 볼 여지도 없는 것이다.

그러나, “수익사업부분 상당액”이라는 과세관청의 해석은 또 하나의 고민거리를 주고 있다. 이주비이자비용을 수익사업과 비수익사업에 공통으로 발생하는 공통경비인지, 아니면, 조합의 고유목적사업에 전적으로 귀속되는 개별경비인지의 판단을 유보하고 있는 것이다.

조합원의 이주비이자대납은 실질적으로 관리처분인가당시의 불확실성으로 인하여 초래된 것이다. 관리처분인가시점의 모든 숫자가 정확하고, 예산과 집행내역이 모두 확정되었다면, 이자대납액까지 감안하여 조합원의 비례율이 결정되었을 것이고, 해당 비례율에 따라서 정확한 분담금이 산정되었을 것이므로 이자 대납액을 가지고 법인의 익금인지 소득세 대상여부인지의 혼돈은 발생하지 않았을 것이다. 즉, 조합의 입장에서 이자를 대신 지급함으로 인하여 조합의 소득을 부당하게 감소시키려 한바가 없고, 조합원의 입장에서도 분담금 증감의 문제이지, 별도의 소득으로 볼 수 없는 것이다.

이에 대하여 조합원의 추가부담금도 법인세과세대상이라고 하는 해석도 문제있는 해석이다. 관리처분에 의하여 종전토지를 대신 공급하는 토지와 건축물이 비수익사업이라고 하였으니 법을 문리해석하여 종전토지의 범위를 초과하는 아파트분양매출에 대해서는 과세라는 견해다. 그렇게 보면, 본인의 자가 주택을 신축하는 과정에 공사비를 추가로 부담하는 것에 대해서 수익사업이라는 논리가 성립되어야 하는데, 말이 되지 않는 논리다. 과세관청은 조합원의 세금인 양도소득세와 조합의 세금인 법인세를 혼돈하고 있다. 조합원의 분담금의 변동은 조합원의 양도소득세로 과세하면 될것이고, 조합이 조합원에 공급하는 일체에 대해서는 1대1재건축의 논리를 도입하면 명확하게 해결될 것을 각 개별 사안별로 다른 잣대를 가지고 해석하는 바람에 논리가 꼬여 있는 상태다.

이주비 금융비용은 적지 않은 금액이다. 이에 대한 과세여부가 조합이 어떤 방식으로 이주비이자비용을 처리할 것인지에 따라서 달라진다면, 조합은 더욱더 커다란 불확실성하에 사업을 진행하게 된다.

과세관청은 좀더 깊은 통찰하에 명확한 판단을 하여야 하고, 조합도 가급적 이주비 이자와 관련하여는 무상지원보다는 대여금으로 정산하는 방법을 취하는 것이 과세관청의 불필요한 간섭을 방지하는 방법이 될 듯하다.

문의) 02-555-5366