혹한의 시간을 견뎌낸 인천 주안10구역이 마침내 달콤한 결실을 앞두고 있다.

작년 5월 관리처분 인가를 받은 주안10구역 주택재개발정비사업조합(조합장=김치환)이 조만간 이주․철거를 마치고 일반분양을 앞두고 있다. 과거 극심한 분양시장 침체로 재개발사업이 존폐의 기로에 서기도 했지만 우직하게 사업추진에 매진한 결과 당초 예상을 훨씬 넘는 분양수익을 거둘 것으로 예상하고 있다.

조합은 75% 가량 진척된 이주 절차를 상반기 중으로 완료하고 하반기에 일반분양 및 착공을 계획하고 있다. 김치환 조합장은 “과거 주택시장이 침체되고 인천이 여타 지역에 비해 상대적으로 열악했던 여건 등을 비교하면 전화위복이란 말이 떠오른다”면서 “최근 호기를 띄고 있는 분양시장의 흐름을 놓치지 않고 최상의 결과를 얻을 수 있도록 만반의 준비를 다할 것”이라고 말했다.

∥미래 불확실성으로 반대 상당해

주안10구역은 2007년 추진위가 구성되며 재개발사업이 시작됐다. 2008년 정비구역 지정, 2013년 5월 조합설립인가, 2016년 3월 시공사(대림산업) 선정, 2017년 건축심의 통과, 2018년 3월 사업시행인가, 2019년 5월 관리처분인가 등을 거쳐 지난 7월부터 이주 절차를 진행 중이다.

2007년 추진위 승인과 2008년 정비구역지정 등을 받았지만 조합설립에 적지 않은 시간이 소요됐다. 김치환 조합장은 “당시는 주택시장이 바닥을 치던 상황이라 미래 불확실성으로 인해 주민들의 반대가 상당했다”면서 “게다가 추진위당시 전 정비업체의 불성실한 업무로 인해 주민간 갈등을 부추기는 어려움도 적지 않았다”고 토로했다. 이어 “우여곡절을 겪은 끝에 2013년도에 조합을 설립했지만 전반적인 경기침체와 인천지역에 대한 부정적인 시각으로 인해 모든 조합이 시공사 선정에 어려움을 겪었다”고 전했다.

사업시행인가를 얻고 관리처분계획 수립을 위한 분양신청 과정에서도 한바탕 진통을 겪었다. 김 조합장은 “분양신청 단계에서 분양의 불투명 등으로 일부 주민이 반대를 많이 했다”면서 “반대의사를 갖더라도 사업성 등 여러 여건을 따져봐야 하는데 무조건 반대, 즉 반대를 위한 반대만을 주장해서 한동안 속앓이가 심했다”고 말하기도.

일부 조합원들의 반대가 적지 않았지만 조합은 지속적인 설명과 정확한 정보 전달로 조합원 대부분의 동의를 얻어낼 수 있었고, 마침내 작년 5월 관리처분계획 인가를 받을 수 있었다.

지난 7월부터 시작된 이주절차는 조합원과 현금청산자 등을 포함한 전체 이주대상자 400가구 가운데 75%인 약300가구가 이주를 마친 상태다.

조합에 따르면 현재 조합원은 100% 이주를 완료한 상태이며, 분양신청을 포기한 현금청산자를 대상으로 오는 28일 토지수용개시 절차가 이뤄진다. 김 조합장은 “수용개시 이전 공탁절차를 마무리하고, 청산자와 세입자 그리고 영업권자 등을 상대로 명도절차가 진행 중”이며 “5월까지 모든 이주를 완료하고, 6~9월 철거를 진행해 하반기에 일반분양 및 착공할 방침”이라고 밝혔다.

∥입지적 장점 ‘최고’, 프리미엄 2억 이상

인천 구도심에 속한 주안10구역은 교통 편의성이 탁월한 입지적 장점을 지니고 있다. 인천 지하철2호선 석바위시장역에 인접한 초역세권으로서 GTX 정착역인 인천시청역이 한 정거장 거리에 있다. 또한 반경 1㎞안에 구월서초교, 동인천중학교,상인천여중,제물포여중, 인천고등학교 등이 모두 위치하고 있으며, 시청과 교육청, 등기국, 가정법원, 석바위시장 등 각종 행정기관과 편의시설이 인접한 장점도 지닌다.

이 같은 입지적 장점으로 인해 분양시장에서의 주안10구역의 인기가 날로 높아지고 있다. 이를 반증하듯 현재 주안10구역 매물이 프리미엄 2억 이상으로 형성돼있다는 것. 김치환 조합장은 “최근 인근 재개발구역에서 일반분양가 1450만원대로 1순위에서 마감하는 등 분양시장이 활기를 띄고 있다”면서 “여타 구역보다 입지적 장점이 우수한 주안10구역의 일반분양은 보다 좋은 조건으로 치러질 것으로 예상한다”고 전했다.

지난 5월 인가된 관리처분계획에 따르면 주안10구역의 일반분양가는 1280만원이다. 인근 구역과 비슷한 1500만원대로 수준으로 일반분양에 나서도 400억원대가 넘는 분양수익을 올릴 수 있을 것으로 예상된다. 김 조합장은 “향후 시장 상황을 고려해 변동될 가능성은 얼마든지 있지만 일단 개략적으로 산출해본 결과 대략 400~450억원에 상당하는 추가 수익을 거둘 수 있을 것”으로 보다고 했다. 불투명한 미래 불확실성으로 인해 위태롭던 과거를 상기하면 고진감래라는 말이 실감된다.

주안10구역 재개발사업은 미추홀구 주안동 1545-2번지 일대 5만11.3㎡를 사업구역으로 한다. 주택용 대지는 3만6985.3㎡이고, 정비기반시설은 도로 4854㎡, 어린이공원 6685㎡, 공공청사 1487㎡ 등 1만3026㎡가 공급된다.

규모별 주택공급 현황에 따르면 분양주택의 경우 39㎡형 78세대, 59㎡형 617세대, 74㎡형 209세대, 84㎡형 188세대 등 1092세대가 건립된다. 임대주택은 39㎡형 58세대가 건립돼 총 1150세대가 지어진다.

잠깐 인터뷰 - 주안10구역 주택재개발정비사업조합 김치환 조합장

“이주지연 없도록 만반의 준비 다할 것”

이주지연을 대비한 대응방침은.

만일 미이주자로 인해 사업이 지연된다면 사업비와 이주비 등 대출비용에 대한 금융비용으로 매월 1억5천만원 가량의 손실이 발생하게 된다. 이 같은 비용손실은 미이주자가 초래한 것인데, 그에 따른 책임은 조합원이 부담하는 것은 정당하지 않다. 그래서 고의적인 이주지연으로 조합에 손실을 초래한 경우 해당 당사자에게 손해배상을 청구하는 방안을 고려 중이다. 관련 판례가 있으니 충분히 승소할 것으로 예상하고 있다.

다만 이런 일이 발생하기 전에 법에서 허용하고 있는 보상비용을 모두 제공할 방침이기 때문에 청산자나 세입자분들도 조속히 이주에 동참해주시리라 생각한다.

일반분양 수익에 대해.

관리처분계획상 일반분양가가 3.3㎡당 평균 1280만원으로 산정했다. 최근 인근 조합 일반분양이 1450만원 수준에서 1순위 마감된 것으로 고려할 때 1500만원 이상도 가능하다고 생각한다. 구체적인 것은 분양시점이 도래해야 알겠지만 현재로선 대략 400억 가량 수익을 거둘 것으로 예상한다.

조합원들의 SNS 단체 대화방에서는 벌써부터 수익금에 대한 배분을 어떻게 할 것인지 논의하기도 한다. 과거 사업성이 부족하다고 하여 시공사가 참여하려 하지 않았던 시절을 생각하면 감개무량하다. 수익배분 부분은 가장 합리적인 방법으로 진행되도록 노력하겠다.

프리미엄 2억 형성됐다는데.

주안10구역에 대한 평가가 좋다보니 프리미엄이 2억 가량 형성됐다고 하더라. 그러나 조합 입장에서 볼 때 마냥 반길만한 일은 아니다. 중간에 치고 빠지는 투자자들이 있는 것으로 안다. 이 와중에 기대했던 수익을 얻지 못하는 사람도 있을 수 있는데, 이들의 불만이 결국 조합에 쏟아질 수 있기 때문에 우려되는 부분이 있다.

정부 규제정책 관련.

정부의 규제정책도 그렇고 조합을 부정한 시각으로 바라보는 것에 답답한 심정이다. 현금청산자의 경우도 그렇다. 정부는 그들을 피해자인 것처럼 보고 있는데, 오히려 권리가액 등을 살펴보면 그들이 일반 조합원보다도 많은 재산을 가지고 있다. 그런데 정부는 마치 그들은 약자이기 때문에 보살펴야하고, 조합은 강자이기 때문에 부담을 더욱 져야한다는 식이다.

게다가 재개발사업은 기반시설 공급 및 주거환경 개선 등 정부가 해야할 일을 민간인 조합이 대신해서 하고 있다. 지원을 해줘도 모자랄 판에 오히려 규제만 가하고 있으니 답답하다.