휘경3구역이 재개발사업의 기치를 내건지 15년만에 관리처분계획을 완료하고 이주 절차에 박차를 가하고 있다.

작년 10월 4일 관리처분계획이 인가된 휘경3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장=이남재)은 지난 12월 중순부터 이주 절차를 진행 중이다. 조합은 오는 4월 12일까지 4개월간 일차로 자진이주 기간을 거쳐 올해 안으로 전원 이주를 완료할 방침이다.

∥상습침수, 좁은 도로 등 재개발 필요성 제기

중랑천에 인접한 휘경동은 과거 세 차례나 범람해 상습침수지역으로 이름이 높았다. 게다가 협소한 도로로 인해 소방차가 진입하지 못하는 등 오래전부터 주거환경개선의 필요성이 제기돼왔다. 2000년대에 접어들면서 재개발사업에 대한 주민요구가 불거졌고, 2004년 서울시 도시․주거환경정비기본계획이 결정․고시되며 사업추진이 본격화됐다.

이남재 조합장은 “우리 구역은 길이 매우 좁아 불이 나면 소방차가 들어오지 못해 소방관들이 뛰어다녀야 할 정도로 주거환경이 열악했다”면서 “재개발사업은 선택이 아닌 필수였다”며 재개발사업의 당위성을 설명했다.

2004년 재개발조합설립을 위한 추진위원회가 승인된 휘경3구역은 2006년 뉴타운지구 지정 및 재정비촉진지구 지정으로 사업추진의 발판이 마련됐다. 2008년 1월 휘경3구역의 마스터플랜인 재정비촉진계획이 결정됨에 따라 같은 해 12월 촉진계획을 기반으로 조합설립을 이뤘다.

조합설립과 함께 본격적인 사업추진을 천명했지만 기쁨도 잠시였다. 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 주택경기가 크게 위축됨에 따라 사업추진이 사실상 멈췄기 때문이다. 이후 경기완화와 더불어 사업추진이 재개됐는데, 주된 업무는 촉진계획을 변경하는 것이었다. 당초 휘경3구역 촉진계획은 역세권개발과 연계해 장기전세주택 시프트를 대량 공급하는 것을 골자로 했다. 하지만 과도한 기부채납으로 사업성이 현저하게 저하됨에 따라 변경 요구가 제기됐던 것.

이남재 조합장은 “2013년경 서울시 주관으로 실태조사를 실시한 결과 비례율이 88%가 나왔다”면서 “이처럼 사업성이 열악해진 까닭으로는 구역 전체 면적의 23%에 달하는 기부채납때문인 것으로 파악됨에 따라 변경하지 않을 수 없었다”고 당시 상황을 설명했다.

이와 관련 조합 관계자는 “역세권 시프트 계획의 경우 늘어나는 용적률의 절반을 시프트로 건립하고 이를 지자체에 기부채납 하도록 하고 있다”면서 “조합이 제공하는 기부채납과 대비해 받는 것은 건축비에 불과했고, 결국 늘어나는 용적률에 비해 나가는 것이 더욱 많아 촉진계획을 다시 수립하는 방향으로 선회했다”고 밝혔다.

휘경3구역은 2014년부터 기부채납 면적을 줄이는 촉진계획 변경절차를 추진했다. 아울러 35평형 이상이 전체 계획세대수의 절반을 넘는 대형평형 위주의 설계안에서 중소형 평형 중심의 설계안으로 바꿨다. 이 조합장은 “촉진계획 변경절차와 설계변경을 동시에 추진하는 과정이 쉽지는 않았지만 오랜 진통을 겪은 결과 소기의 성과를 거둘 수 있었다”고 말했다.

이에 따라 휘경3구역은 2016년 9월 기부채납 비율을 23%에서 16%로 축소시키는 촉진계획 변경을 마쳤으며, 같은 해 11월 기존 1269세대에서 1792세대로 계획세대수를 늘이는 설계변경절차를 완료하게 됐다. 이윽고 위와 같은 사업계획 변경을 통해 2017년 10월 마침내 사업시행인가를 받게 됐다.

2018년 1월 조합원 분양신청을 진행한 휘경3구역은 92%의 조합원 분양을 기록했다. 분양신청 결과를 바탕으로 관리처분계획 수립절차를 시작했으며, 작년 10월 4일 관리처분 인가를 받음에 따라 재개발사업의 8부 능선을 넘게 됐다.

이 조합장은 “사업계획 변경을 통해 88%에 불과했던 비례율을 100.07%로 끌어올리는 성과를 거두었다”면서 “지난 12월부터 올 4월까지 자진이주 기간을 거쳐 올해 안으로 이주 절차를 완료하는 것을 목표로 하고 있다”고 향후 일정을 밝혔다.

∥‘더블역세권’ 입지적 장점 탁월

휘경3구역은 지하철1호선과 경의중앙선, 경춘선 환승역인 회기역과 1호선 외대앞역이 도보로 이동 가능한 더블역세권으로서 입지적 장점이 우수하다. 특히 도심과 서울 동북권을 연결하는 교통의 요충지, 직주근접의 최적지로 부상하고 있다.

대중교통의 경우 회기역과 외대앞역을 통해 서울의 핵심 업무구역인 광화문, 시청, 종로 등에 30분 이내 이동이 가능하며, 다양한 환승 노선을 통해 도심과 동북권 진출입이 원활하다. 아울러 서울의 주요 간선교통망인 동부간선도로와 북부간선도로 이용이 원활해 서울 전역 및 외곽 지역으로 이동 편의성이 탁월하다.

휘경3구역 재개발사업은 동대문구 휘경동 172번지 일대 22만5159㎡를 대상으로 이뤄진다. 용적률 299.97% 건폐율 18.77% 등을 적용해 지하3층 최고 지상 35층 아파트 1792세대 및 부대복리시설을 건립한다. 규모별 주택공급 현황에 따르면 39㎡형 327세대, 49㎡형 98세대, 59㎡형 1106세대, 84㎡형 261세대 등으로 구분된다. 이 중 일반분양은 716세대, 임대주택은 431세대가 공급된다. 시공사는 GS건설이며, 2009년 6월 선정됐다.

잠깐 인터뷰 - 휘경3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 이남재 조합장

“기한내 이주완료 이루도록 전력투구”

주거환경 개선과 자산가치 향상 등 종합적으로 살펴볼 때 재개발사업은 두말 할 것 없이 필요하다. 그러나 모든 조합원에게 이익이 되는 것은 아닌 것 같다. 몇몇 큰 집이나 상가를 소유하신 분들에게는 손해가 된다는 것을 잘 알고 있다. 본의 아니게 피해를 입으신 주민께는 죄송스럽고 송구하다.

돌이켜보면 별세하신 전임 조합장님과 함께 재개발사업의 필요성을 설득하고자 가가호호 방문했던 일이 기억난다. 어떤 집은 몇 번을 찾아가도 문조차 열어주지 않았는데, 5번 찾아가니 결국은 문을 열어주기도 했다. 많은 어려움이 있지만 조합원님의 마음을 얻는 것이 가장 중요하다고 생각한다. 앞으로도 조합원 여러분의 의견에 귀를 기울이고, 초심을 잃지 않도록 하겠다.

이주 절차와 관련해.

이주를 진행 중인 현 상황에서 제일 큰 문제는 기한내 이주를 완료하는 것이다. 현재 이주비를 비롯한 사업비 대출비용이 1천억원에 달한다. 만일 예정된 기한내 이주를 완료하지 못할 경우 사업비 금융비용으로 매월 10억원이 증발한다는 의미이다. 이런 최악의 경우가 발생하지 않도록 협력사들과 긴밀한 협의를 진행 중이며, 기한내 이주완료를 위해 일괄명도 방안을 추진 중이다.

한편 휘경3구역은 투기지역으로 지정돼 있으며, 강화된 정부규제로 인해 이주비 대출이 제한되고 있다. 최대한 대출지원이 이뤄지도록 알선 업무에도 신경을 쓰고 있다. 재개발사업은 무수히 많은 변수가 일어나곤 한다. 이 같은 변수에 일희일비 하지 않고 긴 호흡과 강한 걸음으로 하나하나 해결해 나가겠다.

조합원께 당부 한 마디.

이제까지는 사업이 늦어져도 1년에 운영비 3억 정도 지출되었다. 그러나 지금부터는 청산자 지급이자, 시공사 공사비 물상승율 반영 등을 감안하면 한 달에 최소 10억이 눈에 보이지 않게 지출된다. 추가 부담금이 없는 빠른 사업진행을 위해 이주 절차에 적극적인 협조를 부탁드린다.