새해가 밝았지만 정비사업 기상도는 여전히 어둡기만 하다. 12․16 주택시장 안정화 방안이 발표된 지 한 달여가 지났다. 정부는 근래 집값 상승의 원인으로 풍부한 유동성의 유입에 따른 고가주택에 대한 투기수요가 집중된 것으로 파악했다. 이에 금융규제를 통해 투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 시장 재편을 도모하는 상황이다.

정부는 12․16대책 이후 급등 양상을 보였던 서울 집값이 안정세를 회복하는 것으로 보고 있다. 집값 상승을 주도했던 강남4구의 상승세가 둔화됐으며, 견인차 역할을 했던 15억원 초과 초고가 주택이 하락세로 전환됐다는 것. 다만 현 시점에서 집값 상승폭이 완화됐을 뿐 안정세가 확고한 것은 아니라는 입장이다. 이후 시장 상황을 면밀히 살펴보고 과열 양상이 재연되면 추가대책을 발표할 것이라며 으름장을 놓고 있다.

시장상황을 긍정적으로 바라보고 있는 정부와 달리 정비사업계 곳곳에서는 곡소리가 끊이지 않고 있다. 초과이익 환수제와 분양가 상한제, 대출규제 강화 등 겹겹이 쌓인 규제로 인해 향후 사업추진 여부를 장담하기 어렵기 때문이다.

업계 전문가들은 정비사업장 상당수가 중단될 것으로 보고, 주택공급 부족과 이에 따른 가격상승을 예상하고 있다. 해가 갈수록 정비사업 여건이 악화됨에 따라 주거환경연합을 중심으로 구명의 제도개선을 부르짖고 있지만 정부당국에게는 쇠귀에 경 읽기다.

암울한 상황이지만 국회의원 선거를 위한 총선의 존재는 반전의 계기가 될 수도 있다. 정비사업에 친화적인 정당을 선택함으로써 원활한 사업추진을 모색할 수 있기 때문이다. 이에 재건축․재개발사업에 적극적인 입장을 보이고 있는 자유한국당측 총선 공약을 살펴보기로 한다.

지난 16일 자유한국당(이하 한국당)은 시장중심의 자율경제로 부동산시장 안정화를 위한 주택 공약을 발표했다. 한국당은 “문재인 정권의 부동산정책은 헌법의 경계를 넘나들며 자유시장 경제체제를 위협하고 있다”면서 “반시장 독재적 부동산정책에 맞서 수요와 공급을 존중하는 주택정책 등 정상적인 시장기능 복원을 추진하겠다”고 밝혔다.

∥재건축․재개발 활성화

한국당이 밝힌 첫 번째 주택공약은 ‘누구나 살고 싶은 지역에 주택을 많이 공급하겠다’는 것이다. 재건축․재개발 정비사업을 활성화하겠다는 것.

공약에 따르면 역대 정부 서울 아파트값 상승은 폭압적 규제를 시행한 좌파정부에서 폭등했다. 각종 규제로 인해 국민들이 원하는 양질의 주택공급을 강제로 억제함에 따라 공급부족을 초래했고, 시장 불확실성이 증폭돼 가격폭등이 발생했다는 것. 이에 서울 도심 및 1기 신도시 등 노후된 공동주택 재건축․재개발 규제를 완화해 주택공급을 늘리겠다는 방침을 나타냈다.

이를 위해 공공임대 비율확대나 각종 부담금 등 불이익을 주는 기존 네거티브 정책에서 벗어나 포지티브 정책 도입을 제안했다. 사례로 공원과 녹지 등 기반시설을 주변 공동체와 소통하도록 설계할 경우 인허가 간소화 등 인센티브를 제공한다는 것.

이 외 노후 신도시의 자족기능 강화 및 경제 진흥 등 종합적 재생지원 방안을 담은 특별법 제정을 추진해 국민이 원하는 지역에 양질의 주택공급을 확대하겠다는 방안도 덧붙였다.

∥주택담보대출 기준완화

현행 대출규제에 대해 한국당은 “사유재산을 인정하는 헌법정신을 위배하고, 건전한 자본주의 정책수단을 넘어 공산주의 관제금융으로 치닫고 있다”고 비판했다. 이어 “대출규제로 내집 마련이 어려워진 실수요자들이 9억 이하 주택 중심으로 매수에 나서며 풍선효과를 초래해 비규제지역까지 가격상승이 우려된다”고 밝혔다.

한국당은 상환능력만 검증된다면 주택담보대출 기준을 대폭 완화해 각자 여건에 맞는 내집 마련이 이뤄지도록 지원할 계획이다. 최초 자가주택 구입자 및 실거주 목적의 일시적 1가구 2주택자에 대한 대출규제를 완화하고, 대출규제는 다주택 투기적 대출수요에 집중되도록 적용할 방침이다.

아울러 생애최초주택 구입시 취득세를 대폭 낮추는 한편 다자녀가구 주거이동시 양도세․취득세 감면, 거주요건 규제 등을 완화해 청년층, 신혼부부, 다자녀가구, 무주택자 등 계층 세분화를 통한 실수요자 맞춤형 지원도 고안했다.

∥분양가 상한제 폐지

한국당은 분양가 상한제 시행의 부작용으로 신규 분양 단지 중심으로 수요가 몰려 수도권내 양질의 주택 신규공급이 줄어들 것으로 보고 있다. 로또 청약으로 불릴 만큼 가열된 서울 분양시장의 경우 당첨을 기대하며 실수요자들이 버티기로 들어감에 따라 전월세 가격마저 상승하고 있다는 것.

한국당은 자유시장 원칙에 맞지 않는 분양가 상한제 폐지를 공언했다. 주택법 개정을 통해 정부의 자의적 상한제 지정을 막고, 규제지역 해제 시스템화를 추진해 각종 규제지역 해제조건을 완화하겠다는 것. 국민들이 원하는 지역에 양질의 주택을 원활하게 공급하면 주택시장이 안정될 것으로 전망했다.

∥고가주택 기준 조정해 세부담 완화

현재 부동산 관련 세법은 통상 9억원을 기점으로 나뉜다. 1.1~2.2%의 취득세가 9억 이상부터는 3.3%이며, 1가구 1주택 보유에 따른 종합부동산세 과세대상도 9억 이상부터다. 분양시장에서도 9억 이상부터 중도금 대출금지, 특별공급물량 제외 등이 적용된다. 이와 관련 현 정부는 세부담 현실화 명목으로 고가주택 기준을 현행 공시가격 9억 이상에서 시가 9억 이상으로 변경하고자 한다.

한국당은 “정부의 비상식적인 규제 남발로 서울지역 9억 이상 가구수 비중이 35.3%(19년 11월 기준)를 초과할 정도로 대다수 주택의 중위가격이 변경돼 서울에서 9억원 주택을 보유한 사람은 평범한 중산층에 해당한다”고 비판했다. 이에 고가주택 기준을 조정해 중산층 세부담을 완화하겠다는 공약을 밝히고 있다.

한국당은 “부동산 정책실패로 가격을 폭등시키고 평범한 중산층을 투기세력으로 몰아 과도한 세금을 징수하는 것을 막고자 현실에 맞지 않는 고가주택 기준을 조정해 보유세를 대폭 경감하겠다”고 밝혔다. 이어 “시세 9억 이상에서 공시지가 12억 이상으로 조정해 평범한 중산층에 대한 과세형평성 제고 등 과도한 세부담을 완화하고 실수요자들의 주택 선택의 자유가 확장되도록 하겠다”고 전했다.

∥청년․신혼부부 주택공급 확대

우리나라 청년 1인 주거빈곤율은 전체가구 대비 2배 심각하고, 주거비 부담으로 인해 청년 및 신혼부부 주거문제가 심각한 상황이다.

한국당에 따르면 현 정권에서 LH가 청년․신혼부부 주거복지정책을 추진하지만 공급목표가 5년간 46만호로 부족하고, 자격조건과 절차 등이 복잡하고 어려워 서비스 만족도가 낮아 체감효과가 미미한 실정이라고 한다. 서울시도 역세권 청년주택사업을 추진하지만 물량이 부족해 기대만큼 저렴하지 않으며 한시적일 수 있다는 우려가 크다고 했다.

이에 한국당은 청년 및 신혼부부 주거문제 해결을 위해 청년주택을 특화하고 확대하는 정책을 추진할 계획이다. 먼저 공급확대와 예산확보 등 청년․신혼 주택문제를 전담할 제도적 장치를 마련할 방침이다. 더불어 주택 유형의 다변화뿐만 아니라 학세권, 역세권, 숲세권 등 취향에 따른 다양한 형태의 주거공간 제공을 제안했다.

∥3기 신도시 건설 재검토

한국당은 “3기 신도시 건설이 고령화 속도, 출산율 감소 등 다가오는 인구구조 변화에 대한 장기적인 고려 없이 정치적 의도에 따라 추진됐다”며 이를 전면 재검토할 방침이다.

현 정부는 서울 부동산가격을 안정시킨다는 명분으로 수도권 외곽 5개 지역에 3기 신도시를 지정, 30만호 규모의 주택공급계획을 발표했다. 한국당은 3기 신도시가 가격상승을 주도한 핵심지역 부동산을 대체할 수 없어 가격 억제에 영향을 미치기에는 한계가 있다며 반박하고 있는 것.

한국당은 인구구조 변화 등 주택수요를 정확히 추산한 후 도시계획을 수정해 개발 시기 및 규모를 조정할 방침을 나타냈다. 수요가 미미한 지역에 과잉 공급하는 등 무분별한 난개발로 초래할 유령도시 양산을 방지하겠다고 밝혔다.