주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율씨는 사당동에 단독주택을 가지고 있다. 보유한지는 거의 30년이 넘었고, 정비구역으로 지정된후 새아파트에 들어갈 생각에 집수리는 전혀 하지 않고 있다. 마침내, 2009년 11월 사업시행인가가 떨어졌다. 지율씨는 땅끝마을에 언젠가는 내려가서 농사를 지을 생각을 가지고 있었는데, 마침 먼 친척이 싸게 집을 내놓았는 소식을 듣고 2013.8.30.에 농촌주택을 취득했다.

2014.10.27. 관리처분계획인가 되어 본격적인 재건축이 진행중 이다. 관리처분이후에 이주명령이 떨어졌고, 지율씨도 이사를 가야했다. 전세로 남의 집에 살바에 차라리 이주비로 받은 돈과 그동안 저축한 돈을 모아 근처의 옛날아파트를 매입하기로 했다. 지율씨는 2015년5월에 옛날아파트로 이사를 가서 계속 거주를 했다. 마침내 2019.9월 재건축된 사당동 아파트가 준공되었다. 지율씨는 옛날아파트를 2019.10월에 양도하고 사당동새아파트로 이사를 갔다. 지율씨는 옛날아파트에서 3억원남짓한 시세차익을 얻었지만, 대체주택은 양도소득세를 물리지 않는다라는 중개인의 설명에 안심하고 옛날아파트를 팔았다.

 

해설) 한 가족이 2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일까지의 기간중에 2억원이하의 일정 농어촌소재주택을 취득하는 경우에는 주택수에서 제외되는 혜택이 있다. 지율씨도 이러한 규정을 알고, 농촌 주택을 취득한 것으로 보인다. 게다가, 재건축과 관련하여는 사업시행인가일 이후에 이주하여 거주할 목적으로 대체주택을 취득하고, 재건축완료후 새아파트로 전입하여 거주한다는 전제하에 해당 대체주택은 일시적 2주택규정에 불구하고 1세대 1주택으로 보아 비과세를 해주고 있다.

지율씨는 과연 비과세를 받을 수 있을까?

다음은 해당 조문의 원문이다.

○ 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】

 

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 1세대 라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 농어촌주택등취득기간 이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는1채의 주택(이하 이 조에서 농어촌주택등 이라 한다)을 취득(자기가건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 일반주택 이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.

 

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

② 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

제167조의11(1세대 2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위) ① 법 제104조제7항제2호 단서에서 "대통령령으로 정하는 장기임대주택 등"이란 국내에 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. <개정 2018. 10. 23., 2020. 2. 11.>

1. 제156조의2제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용받는 주택으로서 양도소득세가 과세되는 주택

 

 

우선 과세관청의 견해(사전-2019-법령해석재산-0584)는 다음과 같다.

지율씨가 취득한 농어촌주택은 그 면적 및 가액이 세법상의요건에 충족했다라는 전제하에. 세법상의 농어촌주택을 부인하지는 않는다. 다만, 대체주택으로 취득한 옛날아파트가 대체주택의 요건을 충족했는지에 대해서는 이를 부인하고 있다. 즉, 법문상 주택과 조합원입주권을 보유한 상태에서 대체주택여부를 따지는 것인데. 농어촌주택과 대체주택이 있고, 조합원입주권까지 보유한 상태이므로 대체주택의 전제인 1주택상태가 충족되지 않았고, 결국 대체주택으로서의 비과세는 허용되지 않는다라는 논리다.

그 논리에 의하며, 지율씨는 조합원입주권과 대체주택 그리고 농어촌주택을 포함한 3주택자가 된다. 따라서 지율씨는 졸지에 대체주택의 양도소득세비과세가 아닌 3주택중과세의 위험에 처하게 된다.

다행히도 3주택중과세가 되지 않는 것은 중과세 예외규정 때문이다. 우선 3주택중과세는 다음과 같은 예외규정으로 제외되었다. 지방에 소재하는 주택으로서 기준시가가 일반주택 양도시 3억원이하인 경우에는 3주택중과세판단시 주택수에서 제외된다. 지율씨의 농촌주택도 대체주택양도시 기준시가 3억원이 되지 않아서 주택수에서 제외된다.

그래도 지율씨는 중과세대상판단시 주택수는 아직 조합원입주권을 포함하여 2주택이다. 여기서도 지율씨는 예외규정을 적용받게 된다. 시행령 제156조의2 제5항이 대체주택에 대한 규정이다. 즉, 대체주택으로 비과세받지 못하게 된 사례가 지율씨의 사례에 해당한다는 것이다. 결국 비과세는 못해주지만, 중과세는 면하게 해준다는 것이다.

마치 혜택을 주는 것처럼 현혹하면서 함정에 빠지라고 하는 듯한 시행령으로 보인다. 최근의 세법개정은 기존의 혜택에 예외규정을 추가하면서 당초의 법취지를 왜곡시키고 있다. 좀더 쉽고 일관된 판단이 가능한 세법이었으면 좋겠다. 세금을 예측할 수 있어야. 경제주체가 계획을 세울 수 있고, 실행에 옮기게 된다. 지율씨의 경우처럼 당연히 비과세라고 판단하였으나, 거액의 세금을 부과받게 되는 경우 심각한 위기에 처하게 된다. 기업도 마찬가지일 것이다.

문의) 02-555-5366

저작권자 © 주거환경신문 무단전재 및 재배포 금지