HUG가 분양가 심사기준을 완화키로 함에 따라 상한제 회피를 앞두고 있는 정비사업조합의 숨통을 틔워주고 있다.

지난 11일 업계소식에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 보완해 완화하기로 했다. 개별 사업장의 입지와 특성을 세분화해 고분양가 심사에 반영하겠다는 입장이다. HUG 기준완화 방침은 4월말 민간택지 분양가 상한제 시행 이전 일반분양을 진행하고자 하는 정비사업조합의 부담을 덜어줄 전망이다.

다만 그간 ‘분양보증’이란 인허가를 빌미로 조합의 목줄을 뒤흔들던 HUG가 노선을 바꿈에 따라 그 배경에 대해 의견이 분분하다. 4월 총선을 앞두고 민심 이탈을 방지하기 위함이라는 의견과 함께 예상과 달리 저조한 서울시내 주택공급을 촉진하기 위함이라는 의견도 제기된다.

∥HUG, 단지별 입지․특성 세분화

둔촌주공과 신반포3차․경남 등 재건축조합은 분양가 상한제 시행 이전 일반분양을 진행하고자 관련 절차를 진행 중이다. 이를 위해서는 HUG의 분양가 심사를 통과해야 한다. 문제는 조합원 의결을 거쳐 결정한 일반분양가에 비해 HUG측 분양가가 턱없이 낫다는 것. 결국 그 차액이 조합원 부담금으로 연결되는 만큼 각 조합들은 일반분양가 높이기에 전력을 다하고 있다.

기존 HUG는 같은 자치구내 사업지 반경 2㎞ 이내를 기준으로 ▲분양 1년 이내 ▲분양 1년 이후~준공 전 ▲준공 이후 10년내 등의 순서로 비교 대상 단지를 찾아 분양가를 산정했다. 이 같은 기존 심사기준은 단지별 특성과 시세가 제대로 반영되지 않는다는 반론이 제기돼왔다.

알려진 바에 따르면 HUG는 분양 단지의 입지조건과 가구 수 등을 기존보다 세분화해 반영하기로 했지만 구체적인 내용에 대해서는 공개하지 않았다. 관계자에 따르면 개별 사업장 입지 및 특성을 세분화해 고분양가 심사의 합리성과 객관성을 강화할 것으로 보인다.

∥ “최소 조합원분양 보다 높게”

분양가 상한제 적용여부 관련 최대 규모인 둔촌주공은 완화 방침을 크게 반기는 모습이다. 둔촌주공의 일반분양 물량은 4786세대로 작년 12월 관리처분 총회에서 일반분양가를 3.3㎡당 3550만원으로 책정했다. 반면 HUG측이 밝힌 기존 기준에 따른 분양예정가는 2600만원대에 불과해 격차가 약1천만원에 달한다. 종전 기준대로 분양가가 결정된다면 사실상 사업을 진행하기 어렵다.

둔촌주공 조합원들은 총회에서 결정된 3550만원보다 높은 일반분양가를 요구하고 있어 향후 조합과 HUG간 협의 과정에 귀추가 주목되고 있다.

둔촌주공과 함께 이목이 집중되는 곳은 신반포3차․경남이다. 신반포3차․경남은 분양가 상한제 시행을 피하고자 지난 10월 일반분양 통매각을 추진한 바 있다. 당초 7천~8천만원 수준으로 후분양을 계획했지만 상한제 시행으로 계획했던 분양수익이 크게 감소돼 통매각을 고려했던 것.

그러나 소송을 감행하는 몸부림에도 불구하고 정부당국의 인허가 절벽에 막혀 통매각을 포기했다. 이후 상한제 시행을 피하고자 4월 28일까지 입주자 모집 공고를 신청하기 위한 관련 절차를 진행 중이다.

신반포3차․경남의 경우 조합원 분양가는 3.3㎡당 5400만원이지만 HUG 기준에 따르면 일반분양가는 약4900만원에 불과하다는 것이 문제로 지적된다. 일반분양가가 조합원 분양가보다 낮은 아이러니가 발생한 것.

조합은 HUG가 기준으로 제시한 방배동 사업장과 신반포3차․경남 사이에는 시세차이가 있기 때문에 방배동을 기준으로 일반분양가를 책정하는 것은 합리적이지 못하다는 입장이다. 이에 최소한 조합이 책정한 조합원 분양가 5400만원 이상을 주장하고 있다.

∥HUG기준완화, 4월 총선용 임시방편?

한편 그간 분양보증이란 인․허가권을 쥐고 정비사업조합을 압박해왔던 HUG가 갑작스럽게 입장을 바꾼 배경에 대해 의견이 분분하다. 먼저 4월 총선을 앞두고 표심을 고려한 임시방편에 불과하다는 의혹이 상당하다.

심사 기준을 완화하겠다는 입장을 밝혔지만 구체적인 기준에 대해서는 일체 함구하고 있기 때문이다. 향후 상황 추이에 따라 언제든지 입장이 바뀔 수도 있음을 시사하고 있어 안심하기 이르다.

일각에서는 서울시내 주택공급량이 기대 이하의 성적을 보임에 따라 공급량을 늘리고자 급조됐다는 의견도 있다. 가용대지가 절대적으로 부족한 기존 시가지의 경우 대규모 주택공급이 가능한 방법은 정비사업이 유일하기 때문이다.