: 2020.3.30 월 13:09
> 뉴스 > 오피니언 > 칼럼 | 주용철 세무사의 세무이야기
       
주용철 세무사의 세무이야기 - 법인을 활용한 종합소득세, 양도소득세, 종부세, 상속세, 증여세 절세하기
2020년 02월 28일 (금) 14:48:59

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율씨는 강남에 재건축아파트를 가지고 있다. 또, 얼마전에 50억원에 구입한 꼬마빌딩도 있다. 다행스럽게도, 가격이 오르기 전에 구입했기 때문에 주위의 부러움을 사고 있는 중이다. 문제는 꼬마빌딩과 아파트에서 나오는 임대료로부터 발생하는 소득세이다. 지율씨는 억대 연봉자로서 이미 근로소득세로 수천만원을 내고 있다. 그런데, 여기에 월세를 가산하여 5월에 종합소득세를 재계산하다가 보니, 월세의 절반을 세금으로 내야 했다. 방법이 없을 까 하여 고민하던 중, 법인을 활용하는 신문기사를 접하고 공부중이다. 지율씨는 자녀가 3명이나 있다.

 

해설) 법인을 이용하는 장점중에 하나가 세율차이다. 소득세의 경우 최고세율이 무려 42%에 달하지만, 법인은 현실적으로 최고세율이 20%에 불과하다. 또한. 법인에서 벌어들인 소득은 개인의 소득세와 합산되지 않는다. 따라서 100%지분을 가지고 있는 법인으로 부동산을 취득하여 임대하는 경우 소득분산을 통해서 임대소득세의 절세가 가능하다.

법인의 지분을 100% 가지고 있다는 것은 당해 법인이 내가 맘먹은 대로 움직일 수 있는 명의수탁자와 다름없다는 것을 의미한다. 세법이 아닌 상법과 민법까지 손을 대야 하는 것이므로 현행 법령상 이러한 구조가 바뀔 가능성은 희박하다. 따라서 이러한 법인의 특장점을 최대한 활용한다면, 최근의 부동산에 대한 중과세를 회피할 수 있는 해법이 된다.

지율씨의 아파트를 우선 검토해 보자. 아파트를 최근에 법인에서 취득하는 것이 사회적 이슈가 되고 있다. 일단, 법인으로 취득하여 단기 매도시의 양도소득세 중과세를 피하고, 종합부동산세의 합산과세를 회피하며, 대출규제에서 상대적으로 완화되고 있고, 향후 자산증여시의 증여세를 회피할 수있다는 장점 때문에 이러한 현상이 벌어지고 있다.

우선, 법인의 경우 주택양도에 대해서 기본적인 법인세외에 추가로 양도차익의 10%를 추가로 내면, 중과세가 종결된다. 3주택자이상에 대하여 적용되는 최고세율62%에 비하면, 절반에 불과하다. 단점은 법인의 경우 장기보유특별공제가 허용되지 않는다. 또한 1세대 1주택 비과세규정이 없다. 따라서 주택 한 채를 구입하면, 굳이 법인으로 취득할 이유는 없다. 효과가 있는 경우는 다주택자가 신규로 주택을 취득할 경우다. 다주택자의 경우도 동일하게 장특공제가 허용되지 않고 있고, 비과세규정역시 해당사항이 없으므로 법인의 단점이 크게 개의할 바는 아닌 것이다. 다만, 10년이상 임대하는 특정임대주택에 대해서 허용하고 있는 장기보유특별공제 70%는 법인의 경우 적용불가하다는 단점은 검토해 볼만 하다.

임대료에 대해서도 마찬가지다. 소액의 임대료 예를 들어 연간 2400만원이하의 임대료에 대해서는 개인의 경우 단순경비율의 적용에 의하여 임대료의 절반정도를 비용으로 인정받아서 고세표준을 계산하게 된다. 따라서 타 소득이 없는 개인이 연간 24백만원이하의 임대료를 받는 경우 법인보다 적은 세금을 부담하게 된다.

고액의 월세를 받는 경우 단순경비율의 적용을 받지 못한다. 이 경우 차라리 실제 경비를 가지고 소득세를 계산하는 것이 더 유리하다. 아파트의 임대시 필요경비로 인정되는 것은 담보대출이자, 재산세, 종부세등의 보유세, 임대시 중개수수료등이다. 최근에 아파트담보대출은 거의 미비하기 때문에 월세로 임대료를 받는 경우 아파트를 개인소유시 납부하는 소득세는 상당히 거액이 될 수 있다. 그래서 최근에는 월세를 연간 2000만원이 되지 않게 하고, 나머지를 임대보증금으로 한 임대차계약이 유행하고 있다.

법인은 단순경비율이라는 제도가 없다. 따라서 실제 경비만 인정된다. 단, 개인의 소득과 합산과세되지 않기 때문에 통상 월세의 10%에 미달하는 법인세를 납부하면 된다.

종합부동산세도 마찬가지다. 법인이 소유한 아파트는 개인이 가지고 있는 주택과 합산되지 않고, 법인소유의 주택만 합산 과세된다. 따라서 지율씨가 가지고 있는 주택이 5채라고 하더라도, 이를 5개의 법인으로 분산시킬 경우 각각에 대해서 6억원 공제를 적용받게 되어, 종부세를 줄일수 있게 된다. 물론, 기존의 아파트를 법인으로 이관 시킬 경우에는 양도소득세와 추가적인 취득세가 발생하기 때문에 단순히 종부세를 줄이는 목적이라고 한다면, 가성비가 나오지 않는다. 이 경우 법인으로 신탁등기하는 것을 고려해 볼 수 있다. 신탁등기시 법인으로 소유권이 이전되지만, 신탁자체를 양도로 보지 않기 때문에 양도소득세나, 소유권이전에 대한 취득세가 발생하지 않는다. 그럼에도 지방세의 맹점 때문에 법인을 납세자로 하여 재산세와 종부세가 발생하기 때문에 개인이 소유한 주택에서 제외되는 혜택을 얻을 수있다.

지율씨의 꼬마빌딩은 법인으로 소유권이전시 더 큰 절세효과를 얻을 수 있다

우선 임대료에 대한 소득세를 크게 줄일 수 있다. 언급한 바와 같이 임대소득이 연간 2억원이하인 경우 법인세는 10%에 불과하다. 물론 법인에서 쌓여있는 임대수입을 개인으로 이관할 경우 배당소득세 또는 근로소득세가 발생하게 된다. 하지만, 이미 급여를 받고 있으므로 굳이 배당이나, 근로소득으로 찾아갈 이유가 없다고 한다면, 법인에 쌓아두고, 해당 재원으로 새로운 빌딩을 구입하는 데 사용하는 것이 더 유리하다.

특히, 법인의 주주구성을 본인은 제외하고, 배우자와 자녀위주로 구성하게 되면, 법인으로 보유하는 꼬마빌딩은 본인의 상속재산에서 제외된다. 게다가, 임대료의 발생분이 별도의 증여세없이 증여되는 효과도 얻을 수 있다.

지율씨의 경우도 꼬마빌딩을 감정평가하여 법인에 매각하고, 법인의 대출승계액을 제외한 잔액은 임대료 수령액으로 매매대금을 분할 상환하는 방식으로 정리할 경우 다소간의 양도소득세와 법인의 취득세만으로 상속증여세의 고민에서 벗어날 수 있게 된다.

양도소득세와 취득세도 절약하는 방법도 있다. 영원히 꼬마빌딩을 매각하지 않는 다고 할 경우 신탁등기를 통해서 수탁자와 수익자를 법인으로 정하고, 법인의 지분을 자녀로만 구성할 경우 이전시 발생하는 양도소득세와 취득세를 절세할 수 있다. 이 신탁계약을 통해서 법인으로서의 장점을 얻게 되면서, 거액의 취득세부담으로부터 벗어날 수 있다. 단, 수익자인 법인 주주가 증여세를 물지 않기 위해서는 임대로부터 주주개인이 얻게 되는 실질적인 이익이 주주당 연간 1억원을 넘지 않도록 주주구성을 해야 한다

문의) 02-555-5366

ⓒ 주거환경신문(http://www.rcnews.co.kr) 무단전재 및 재배포금지 | 저작권문의  

     
전체기사의견(0)  
 
   * 200자까지 쓰실 수 있습니다. (현재 0 byte/최대 400byte)
   * 욕설등 인신공격성 글은 삭제 합니다. [운영원칙]
전체기사의견(0)
위기의 정비사업, 현장의 소리에
주거환경신문 지령 400호 특집
공동주택 리모델링사업, ‘봄은 오
성수2지구, 조합설립인가 완료 …
현장이슈 - 판매 금지된 불법 음
서울시 광진구 뚝섬로 599, 3층 (자양동), 전화: 02)461-5824, 팩스: 02)461-5827
정기간행물 등록번호 : 서울다50591 | 발행인 : 권종원 | 편집인 : 변우택 | 등록일 : 1998년 12월 16일
청소년보호책임자 : 권종원 | Copyright 2003 주거환경신문. All rights reserved. webmaster@rcnews.co.kr