성남 산성구역이 관리처분계획 수립을 앞두고 숨고르기에 나섰다.

작년 4월 사업시행인가를 받은 성남 산성구역 주택재개발정비사업조합(조합장=강용득)이 관리처분계획수립을 위한 관련 절차를 진행 중이다. 산성구역은 사업시행인가 이후 감정평가를 거쳐 지난 8월 중순부터 10월 중순까지 약2개월간 분양신청을 진행했다. 이를 토대로 지난 23일 관리처분 총회의 개최를 예정했지만 최근 불거진 코로나 바이러스로 인해 총회 일정을 연기하게 됐다.

조합은 코로나 사태의 진행상황을 살펴보고 총회 일정을 잡을 계획이며, 늦어도 올해 하반기에는 이주 절차를 진행할 방침이다. 강용득 조합장은 “15년 가까이 재개발사업을 진행하는 동안 힘들고 어려웠던 일이 많았지만 조합원님들이 믿고 지지해주어 순조롭게 사업이 진행됐다”면서 “재개발사업의 최대 과제인 관리처분 절차를 성공적으로 이뤄내 조합원 권익을 최대한 보호하겠다”고 말했다.

∥첫 번째 주민참여형 재개발 선두주자

산성구역은 2005년부터 주민들을 중심으로 재개발이 논의됐지만 성남시가 공영개발 형태로 재개발을 진행함에 따라 구체화되지는 못했다. 그러나 금융위기 이후 공영개발 사업방식이 제대로 진행되지 못함에 따라 조합을 사업주체로 하는 ‘주민참여형’ 사업방식이 대안으로 떠오르게 됐다.

이윽고 2012년 ‘2020 성남시 도시․주거환경정비기본계획’이 고시되며 산성구역이 정비예정구역으로 등장하며 사업추진이 가시화됐다. 2014년 4월 정비구역으로 지정된 산성구역은 같은 해 11월 조합설립을 위한 추진위원회가 승인됐다. 2016년 5월 조합설립인가, 같은 해 11월 시공사(대우․SK․GS) 선정 등을 거쳐 작년 4월 사업시행인가를 받았다.

∥관리처분, ‘재개발사업의 8부 능선’

정비사업에서는 흔히 관리처분계획 수립단계를 통과하면 8부 능선을 넘었다고 표현한다. 아직 이주 및 철거, 착공과 준공 등 실행 절차가 남아있지만 계획수립의 마지막 관문인 관리처분의 중요성과 어려움을 비유적으로 나타낸 표현이다. 산성구역 재개발사업이 비교적 평탄하게 진행됐지만 관리처분 단계에서는 상당한 어려움을 겪었다고 한다.

강용득 조합장은 “지난 2005년 추진위부터 현재 관리처분계획수립을 위한 총회를 진행하기 까지 여러 어려움이 있었지만 그 중 가장 힘들었던 시점은 현재가 아닐까 싶다”라며 “정부에서 지속적으로 도시정비법 강화 및 부동산 규제 등으로 인해 가장 힘든 시기라 생각한다”고 했다.

산성구역 관리처분계획에 따르면 조합원 분양가는 3.3㎡당 1700만원 정도이며, 일반분양가는 약2300만원으로 산정했다. 비례율은 127%로 대다수 재개발사업장이 100% 수준에 머무는 것을 감안하면 사업성이 상당히 훌륭하다. 하지만 탁월한 사업성에도 불구하고 이에 반발하는 조합원이 없었던 것은 아니었다.

일례로 관리처분계획에 반대하는 일부 조합원을 중심으로 공사비 검증을 요청하기도 했다. 이들은 조합원 350여명의 동의를 받아 검증을 요청했다. 현행 도시정비법 제29조의2 ‘공사비 검증 요청’에 따르면 시공사 계약 체결 후 조합원 1/5 이상이 조합에 검증 의뢰를 요청한 경우 LH와 한국감정원 등 정비사업지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다.

공사비 검증 제도가 무분별한 공사비 증액을 방지하고자 고안됐지만 실제 사업에 적용하기엔 무리수가 많다. 검증을 요청하기 위해선 설계도와 시방서를 비롯해 공사비 총괄표, 내역서, 물량산출서 등 각종 서류가 필요하다. 문제는 이 같은 제출서류들이 실제 착공절차에 들어가야만 마련할 수 있는 수준의 서류라는 것이다.

결국 이를 준비하기 위해서는 별도 용역업체를 선정해야 하고, 용역결과가 나오기까지 1년 이상 걸린다는 것. 약13억원에 달하는 용역비도 문제지만 1년 이상 사업추진이 전면 중단되는 것은 엄청난 손실을 초래하게 된다. 결국 검증을 요청한 조합원 중 100여명이 요청을 철회했고 검증 요구는 무효화됐다.

이와 관련 강용득 조합장은 “분양신청 과정에서 일부 조합원이 원하는 평형에 신청하지 못해 불만을 제기했다”면서 “안타깝지만 관련 법령과 규정에 맞게 진행된 절차 인만큼 만족스럽지 못해도 합리적인 판단을 내려주기를 바란다”고 당부하기도.

∥최대변수, 본계약 체결

비록 일부 조합원의 불만이 표출되기는 했지만 산성구역 관리처분은 조합원 99%가 분양신청을 완료하는 등 성공적 결과를 예고하고 있다. 다만 시공사와 본계약 협상이 마무리되지 않은 부분은 향후 변수로 작용할 수 있다.

산성구역이 시공사인 대우건설․SK건설․GS건설 사업단을 선정할 당시 체결한 가계약 공사비는 3.3㎡당 약419만원이다. 강용득 조합장은 “본계약 체결을 위한 공사비 관련 시공사측과 의견차가 있다”면서 “최대한 조합원 권익을 보호하는 것을 최우선순위로 두고 관련 일정을 진행하겠다”고 밝혔다.

잠깐 인터뷰 - 산성구역 주택재개발정비사업조합 강용득 조합장

“조합원 권익 보호를 위해 앞장서겠다”

지난 2005년 가칭 추진위원회부터 시작해 우리 산성구역의 재개발사업을 15년 가까이 진행해왔다. 그간 조합설립인가, 시공사 선정, 사업시행인가 등을 비롯해 최근 관리처분 절차까지 발로 뛰어다니며 앞장서왔다. 힘들고 어려웠던 일도 많았지만 전체 조합원님들께서 항상 신뢰하고 지지해주셔서 비교적 순조롭게 진행할 수 있었다고 생각한다. 감사의 인사를 전하고 싶다.

관리처분 관련 어려움에 대해.

관리처분계획 수립시 종전자산평가 및 부담금 등에 대한 어려움이 정말 많았다. 종전자산평가를 통지하고 일부 조합원들이 평가금액에 불만을 나타냈는데, 이에 조합원들의 궁금증을 해소하고자 종전자산 평가를 진행한 감정평가사를 조합에 배치해 조합원들과 1대1 상담을 진행하도록 했다. 또한 조합원들이 궁금해 하는 사업성 부분에 대해 설명회와 토론회를 개최해 향후 우리 산성구역 조합원들의 분담금 산정 방법 및 추가 수입을 창출을 통한 조합원 분담금을 줄일 수 있는 방법들을 설명했다.

시공사 본계약 관련.

조합에서는 본계약 협의시 시공사에서 물가상승, 설계변경, 조합원 증가 및 주52시간 근무제 등을 사유로 도급단가 인상을 요구했다. 하지만 조합에서는 여러 가지 방면으로 조정내역을 검토해 물가상승을 제외한 다른 조정내역에 대해 수용할 수 없다는 입장을 시공사에 전달했다. 또한 우리 조합에서는 시공사에서 제시한 마감재 수준을 대폭 상향시켜 우리 산성구역이 명품단지가 될 수 있도록 노력하고 있다.

이주 등 향후 일정에 대해.

산성구역 재개발사업의 경우 조합원 숫자보다 구역내 세입자수가 월등히 많다. 이에 우리 조합에서는 관리처분계획 인가 접수 이후 협력업체와 신속한 이주가 이뤄지도록 철저하게 홍보 및 이주계획을 준비 중이다.

대출규제 등 정부방침에 대해.

현재 정부에서 추가적으로 대출규제를 내놓고 있는 상황에서 조합원들의 다주택자 이주비 조달에 많은 걱정을 하고 있다. 관리처분 총회 이후 금융기관을 선정해 효율적인 이주비 조달을 위해 금융기관과 긴밀하게 협의를 진행할 예정이다.

현재 정부에서 정비사업에 대한 규제가 시간이 갈수록 강화되면서 정비사업이 많은 어려움을 겪고 있다. 이에 정비사업에 대한 이주비 조달 부분에 대해 예외규정을 만드는 등 정부의 개선대책을 요청하는 바이다.