최근 정비사업 시장에 가장 큰 이슈는 역시 ‘소규모정비사업’이다. 정비사업에 적극 참여하고 있는 수많은 협력업체 사이에서 “소규모 정비사업이 블루오션이 될 것으로 보이는 만큼 적극 참여할 예정”이라는 목소리가 드리는 것은 물론이고, 실제로 최근 단독주택 및 다세대주택 등 노후 주택들이 밀집돼 있는 지역 곳곳에서 소규모정비사업을 검토하는 곳이 많아지고 있는 추세다. 재건축‧재개발사업 등 대규모 정비사업이 각종 규제들로 인해 어려움을 겪고 있는데다가 협력업체들로서는 시장이 포화상태에 이르렀다는 판단이 큰 것으로 보인다.

∥ 소규모정비사업은?

지난 2018년 2월 9일, 정비업계는 새로운 변화를 맞이했다. 2017년 2월 8일 공포된 전부개정 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 시행된 것. 그리고 또 하나의 큰 변화가 있었으니, 바로 도시정비법과 같은날 공포된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)’의 시행이다. 이로써 기존에 도시정비법에서 규정하던 가로주택정비사업을 포함한 빈집 및 소규모정비사업은 소규모주택정비법을 적용받게 됐다.

무엇보다 소규모주택정비법은 주택시장 안정을 위한 하나의 대책으로 도심 내 주택공급의 확대를 위해 소규모정비사업의 경우 절차 및 기준을 조금 더 간소화해 주택공급이 빠른 속도로 이뤄질 수 있도록 하는 것을 목표로 하고 있다.

이와 관련해 국회는 “현행 도시정비법은 대규모 정비사업 위주로 주요내용이 구성돼 있고, 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업과 관련된 사항이 있으나 사업 활성화를 위한 지원규정은 미흡한 수준이다. 특히 저소득층의 60% 이상이 단독‧다세대주택에 거주하고 있다는 점에서 소규모주택정비에 대한 공공의 다각적 지원이 요구된다”며 “이에 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 소규모주택정비법을 새로이 제정해 빈집의 체계적 정비를 위한 제도적 근거를 마련하고, 현행 도시정비법에서 규정하고 있는 가로주택정비사업 등을 이 법으로 이관해 사업절차를 간소화하는 한편, 사업 활성화를 위해 건축규제완화, 임대주택건설 등의 특례규정과 정비지원기구 지정, 임대관리업무 지원, 기술지원 및 정보제공 등의 지원규정을 신설하려는 것”이라고 제정사유를 밝힌 바 있다.

한편, 소규모주택정비법은 제2조(정의) 제1항 제3호를 통해 소규모주택정비사업에 대해 “노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 ▲단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 자율주택정비사업 ▲가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 가로주택정비사업 ▲정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 소규모 재건축사업 등을 말한다”고 규정하고 있다.

또한, 소규모주택정비법은 소규모주택정비사업을 진행할 경우 조경, 건폐율, 대지 안의 공지기준, 높이 제한 등의 건축기준을 완화 받을 수 있도록 하는 한편, 공공‧준공공임대주택을 일정 세대 이상 건설하는 경우 용적률을 완화 받을 수 있도록 하는 등 제정사유에서 밝힌 지원사항도 규정하고 있다.

∥ 국회‧정부도 활성화에 적극

특히, 소규모주택정비법은 제정 이후 꾸준히 활성화를 위해 개정이 되고 있는 상황이다. 제정 당시에는 소규모주택정비사업의 시행으로 정비기반시설을 설치하더라도 별도의 인센티브가 없었지만, 법개정으로 정비기반시설 설치 시 ‘해당지역 용적률에 설치되는 정비기반시설에 해당하는 용적률을 더한 범위’에서 인센티브를 부여할 수 있도록 했으며, 공적임대 공급에 대한 인센티브 규정을 개선, 기존에는 연면적의 20% 이상 공적임대주택을 건설하는 경우에만 법적 상한 용적률까지 건축을 허용했다면, 세대수의 20% 이상 공적임대주택을 건설하는 경우에도 법적 상한 용적률까지 건축을 허용하고 있다.

이 뿐만이 아니다. 정부도 가로주택정비사업 활성화를 위해 적극적인 모습이다. 이는 정부가 지난해 12월 16일 관계부처 합동으로 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’만 살펴봐도 쉽게 알 수 있다. 대출규제 등으로 부동산 시장을 옥죄면서도 공급확대방안으로 ‘가로주택정비사업 활성화’를 언급했던 것. 이를 구체적으로 살펴보면, 정부는 먼저 가로주택정비사업 활성화를 위해 공기업 참여 등 공공성을 갖출 경우 사업확대를 지원하고, 일반사업도 부담금 및 건축규제 완화를 통해 지원을 강화한다는 계획을 밝혔다. 투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적 및 세대수도 1만→ 2만㎡(약 250→500세대)로 확대 적용하는 한편, 분양가상한제 적용 제외 대상에 포함해 사업 활성화를 지원하겠다는 것이다.

이와 함께 가로주택정비사업 활성화 방안에는 ▲조합과 공기업 공동시행 시 주민동의를 전제로 설계사·시공사 선정, 건축심의안 확정을 서면동의(조합원 1/2)로 갈음 ▲인동간격 관련 서울시 조례 규제수준을 법령 하한수준으로 완화 ▲광역교통개선부담금 산정 시 재개발·재건축과 같이 종전 건축물 연면적을 제외해 부담금 납부부담 완화 등의 내용이 담겼으며, 개정 소규모주택정비법 시행령에 반영돼 지난 3월 17일 시행됐다.

∥ 남아있는 과제는?

한편, 법제정 시부터 각종 특례사항을 포함하고 있고, 활성화를 위해 법령의 개정도 지속되고 있음에도 불구하고 전문가들을 여전히 “소규모주택정비사업이 보다 활성화되기 위해서는 더욱 적극적인 지원책이 필요하다”고 입을 모은다.

법무법인 윤강 허제량 대표변호사는 “현재 소규모정비법은 지나치게 도시정비법에 의존하는 경향이 있고, 신속성을 생명으로 하는 소규모정비사업에 맞지 않는 제도들이 다수 존재하고 있다. 예를 들어, 사업시행계획 인가 신청 전 사전동의 절차를 거치게 한 것이 그것이다. 이미 건축심의를 위해 사전 의결을 거치도록 한 사항을 중복해 거치도록 한 만큼 개선이 필요하다”면서 “이와 함께 사업활성화를 지원제도를 대폭 강화해야 할 필요가 있다. 기본적으로 소규모정비사업이 활성화되지 않는 것은, 소규모정비사업을 통한 이윤이 적기 때문에 민간 시행자, 시공자 등의 참여가 저조하기 때문이다. 체계적인 보조‧융자 제도를 보다 구체적으로 규율하고, 건축규제 완화 및 용적률 상향 조정 등의 혜택을 대폭 확대할 필요가 있다”고 의견을 밝혔다.

“가로주택정비사업 활성화 방안이 공공성에 치우친 나머지 민간을 소외시키고 있다”는 지적도 나온다.

(주)삼현도시정비 김형준 대표는 “최근 시행된 소규모주택정비법 시행령에 따르면, 공공성 요건을 충족하는 경우에만 가로주택정비사업에 사업시행면적 확대, 분양가 상한제 제외 등의 혜택을 주고 있는데 혜택의 내용으로만 보면 어느 추진주체나 민간보다는 공공을 선택할 수밖에 없을 정도다. 이는 사실상 민간 주도의 정비사업을 옥죄고 있는 것”이라며 “이외에도 서울시 등 일부 지자체에서 제도의 취지와 달리 층수 및 용적률을 과도하게 제한하고 있는 점이나 토지등소유자 또는 조합원의 수가 100인 이하인 사업장에서 시공자의 경우 조합정관에 따라 시공자 선정 방법 등을 자유롭게 정해 선정할 수 있도록 하는 반면, 유독 정비회사만 사업장 규모에 관계없이 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정해야 하는 것도 불합리하다”고 강조했다.