특집기획 - 정비사업 대안, 과연 가능한가 ③

현 정부 들어 잇따라 나오고 있는 부동산 대책은 ‘부동산 투기 억제’에 초점이 맞춰져 있다. 금융권에서 부동산 시장으로 흘러 들어가는 자본을 대폭 축소, 투기를 목적으로 하는 주택 담보대출의 비율을 떨어트리겠다는 것이 골자인데, 이러한 기조는 최근 나온 정부의 19번째 부동산대책까지 그대로 이어졌다.

하지만, 문제는 이로 인해 실거주를 목적으로 집을 마련하고자 하는 서민들까지도 대출의 한도가 줄고, 그 기준이 지나치게 엄격해졌다는 점이다. “일부 투기세력을 억제하기 위한 정책 등으로 부동산 시장 자체가 얼어붙었다. 빈대 잡으려다 초가삼간 태운 꼴”이라는 비판의 목소리가 나오는 이유다.

그런데, 이처럼 일반분양 시장이 얼어붙게 되자 사람들에게 더욱 주목받고 있는 아파트도 있다. 지역주택조합사업 아파트가 그 주인공이다.

 

∥ 지역주택조합사업은?

“지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합.”

주택법이 제2조(정의) 제11호 가목을 통해 밝히고 있는 지역주택조합의 정의다.

또한 주택법 시행령은 제21조(조합원의 자격)를 통해 “조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 ▲세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 ▲1명에 한정해 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주가 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해야만 조합원이 될 수 있다”고 규정하면서 “본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 한다”고 명시하고 있다.

즉, 지역주택조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합으로서, 무주택이거나 국민주택규모 주택 소유자인 세대주의 내 집 마련을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 주택을 공급하는 제도다.

 

∥ 지역주택조합사업의 명암

무엇보다 지역주택조합제도는 무주택세대주들에게 주택마련의 기회를 주기 위해 마련된 일반분양의 예외격인 제도인 만큼 주택청약통장이 필요 없고, 청약 경쟁 순위에 관계가 없다는 장점을 갖고 있다.

또한 조합원을 모집해 조합원의 토지분담금으로 토지를 구매하는 방식인 만큼 PF 등을 활용하는 재건축․재개발 정비사업 방식보다 금융비용을 절감할 수 있다. 이로 인해 저렴한 분양가로 주택을 공급할 수 있는 것은 자명한 사실. 더욱이 지역주택조합은 재건축․재개발사업에 비해 추진절차가 다소 간소해 사업시작부터 입주 시까지의 속도가 상대적으로 빠를 수 있다는 장점도 있다.

원칙적으로 무주택자들이 실거주를 목적으로 한 주택을 건설하기 위해 진행하는 사업인 만큼 미분양에 대한 우려가 적다는 것도 장점으로 꼽힌다.

하지만, 지역주택조합 방식의 사업 역시 단점이나 불안요소가 존재하는 것도 사실이다.

먼저, 원칙적으로 95% 이상의 소유권을 확보해야하는 것이 큰 부담이다. 재건축․재개발사업 등의 경우 조합설립인가 당시 75% 이상의 동의를 확보한 후 사업 완료시까지 사업이 진행되고, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 일반 주택건설사업의 경우 대지면적의 80% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 사업계획이 승인되는 것을 감안하면 다소 과도하고 부담스러운 비율이다. 실제로 일부 지역주택조합의 경우 조합설립을 인가 받은 후 토지소유권을 확보하지 못해 사업이 지연되는 사례가 있다.

한편, 지역주택조합사업의 경우 조합원들이 토지를 매입해 사업을 진행해야 하는데, 현실적으로 조합원들이 돈을 갹출해 토지를 매입한다는 것이 불가능에 가깝다는 것도 불안요소 중 하나다. 이는 토지 매입과정에 업무대행사가 관여할 수밖에 없는 이유이기도 한데, 원칙대로라면 주택을 건설하고자 하는 조합원들이 자신들에게 부족한 전문성을 보강하기 위해 업무대행사에 업무용역을 줘야 하지만, 현실적으로는 업무대행사가 ‘토지매입 작업’을 하면서 조합원을 모집하는 것이 대부분이어서 문제로 지적된다.

업무대행사가 영세하고, 이들에 의해 구성된 조합의 투명성을 담보할 수 없다는 점이 큰 단점이 될 수 있기 때문이다. 실제로 지역주택조합 관련 비리의 대부분은 업무대행사와 비도덕적인 조합의 ‘사기분양’에서 발생하고 있다.

 

∥ 최근 조합 이전 관리‧감독 강화돼

사실, 지역주택조합 아파트가 많은 사람들에게 내 집 마련을 위한 ‘틈새상품’으로 각광받기 시작한 데에는 앞서 언급한 여러 가지 장점뿐만 아니라 정부의 규제 완화가 큰 역할을 했다.

과거 지역주택조합의 조합원 자격은 동일 시․군 거주자에 한정됐었으나 법 개정을 통해 인접 광역생활권 단위로 확대됐고, 기존에 무주택자이거나 60㎡ 이하 주택을 소유한 경우에만 가능하던 조합원 자격도 85㎡ 이하 1주택자로 자격을 완화한 것도 조합원 모집이 용이해진 계기가 됐다. 이로 인해 여러 가지 이유로 인해 재건축․재개발사업이 위축될 때마다 지역주택조합 아파트의 인기가 높아졌다.

하지만, 지역주택조합 아파트를 둘러싼 여러 가지 문제가 발생했기 때문인지 올해초 정부는 주택법 개정과 함께 “지역주택조합사업의 조합 이전 단계의 관리‧감독을 보다 철저히 하겠다”고 강조했다.

7월 시행예정인 개정 주택법은 주택조합의 안정적인 사업추진을 위해 조합설립 전 발기인이 관할 시‧군‧구에 조합원 모집 신고를 할 경우 해당 주택건설대지의 50% 이상 사용권원을 확보하도록 하고, 주택조합설립인가를 신청할 경우에도 기존 요건인 80% 이상 토지 사용권원 확보 외에 15% 이상 토지 소유권을 추가로 확보하도록 했다.

또한 개정법은 조합원 모집주체가 주택조합 가입 신청자에게 사업개요, 조합원 자격기준, 분담금 등 각종 비용, 토지확보현황, 탈퇴 및 환급 등 계약상의 중요사항을 사전에 설명하도록 했으며 그 내용을 계약서에 명시하고, 이에 관한 서면 확인서를 교부 및 보관하도록 했다. 이와 함께 주택조합의 허위‧과장 광고 등으로 인한 소비자 피해를 방지하기 위해 조합원 모집주체가 모집 광고를 할 경우 광고 내용에 토지확보 현황, 조합원 자격기준 등을 반드시 포함하도록 하는 한편, 거짓‧과장 등의 방법으로 조합 가입을 권유하거나 거짓‧과장 모집광고를 하지 못하도록 조합원 모집 시 금지행위를 구체적으로 규정하기도 했다.

물론, 이는 그동안 발생했던 문제들을 예방하기 위한 선제적인 조치이긴 하지만, 자칫 지역주택조합사업 자체를 위축시킬 수 있어 문제로 지적된다.

지역주택조합사업 관련 전문 변호사로 활동하고 있는 법무법인 현 김경태 변호사는 “개정 취지에는 충분히 공감하고 있지만, 지역주택조합사업은 정비사업과 달리 사업부지 내 토지소유자가 조합원이 되는 것이 아니라 일정 지역 내 거주하는 무주택 서민들이 조합원 자격을 갖고 있고, 이들 조합원들이 납부하는 분담금 등을 재원으로 예정 사업부지에 대한 사용권원, 소유권을 확보하는 구조로 돼있는 만큼 ‘조합원모집 시 50% 이상의 토지 사용권원을 확보’하도록 한 규정은 다소 무리가 있어 보인다”며 “지역주택조합사업의 문제점을 미연에 방지하는 것도 중요하지만, 사업을 위축시켜 제도 자체의 순기능이 발현되지 못하는 결과가 초래될 수 있다는 점에도 주의할 필요가 있다”고 지적한다.

그동안 여러 가지 문제가 발생하긴 했지만, 지역주택조합사업이 민간의 주택공급 활성화측면에서 긍정적인 사회기여를 해왔던 것은 부인할 수 없는 사실이다. 문제 발생을 최소화할 수 있도록 하는 대책을 마련하되, 사업이 보다 원활하게 진행될 수 있도록 지원책도 함께 고민돼야 할 때다.

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