수년전 정비사업의 새로운 트렌드로 부상했던 뉴스테이 방식이 하나둘씩 저물고 있다.

올해 초 인천 송림1,2동구역 주택재개발정비사업조합(조합장=정태철)이 기업형 임대주택과 연계한 정비사업, 즉 뉴스테이 방식에서 일반 재개발사업으로 사업방식 변경을 결의했다. 뉴스테이를 고수할 경우 조합원에게 막대한 손실을 초래한다는 판단에 따른 것이다. 지난 1월 8일 조합원 정기총회를 개최한 조합은 관련 안건이 조합원 동의를 얻어 통과됨에 따라 사업계획 변경절차를 진행하고 있다.

한편 조합은 사업추진 과정에서 소극적이고 미온적인 반응으로 일관한 기존 시공사를 해지하고 새로운 시공사 선정을 진행 중이다. 지난 달 29일 조합원 발의로 개최된 임시총회에서 기존 시공사 해지 안건이 가결됐다. 이에 조합은 지난 11일 새로운 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 관련 절차를 진행 중이다.

∥뉴스테이 ‘시작은 창대했지만...’

2006년 12월 추진위원회 승인을 받은 송림1,2동 재개발사업은 2010년 7월 조합설립인가를 받아 본격적인 사업추진을 시작했다. 그러나 금융위기 이후 불어닥친 주택경기 침체로 수년간 제대로 사업을 이어갈 수 없었다. 분양시장의 침체, 사업성 악화, 미분양에 대한 위험성 등으로 인해 정상적인 사업진행이 어려웠던 것.

활로를 모색하던 조합은 2016년 7월 국토교통부로부터 ‘기업형 임대주태(뉴스테이) 연계형 정비사업 후보구역’으로 지정되며 사업방식 전환을 고려하게 됐다. 뉴스테이 방식이란 기업형 임대주택(뉴스테이)와 정비사업을 결합한 방식으로 정비사업을 통해 공급되는 일반분양 물량을 민간 임대사업자에게 매각해 임대주택으로 활용하는 것이다. 일반분양에 대한 위험감소와 분양에 따른 경비 절감, 도급금액의 하락 등의 장점을 지녀 사업성이 향상될 것으로 판단했던 것.

이와 관련 정태철 조합장은 “우리 구역이 뉴스테이 후보지로 선정되고 뉴스테이로 전환 결의 이후 여러 차례 논의를 거쳤지만 당시 관련 제도가 완비되어 있지 않아 적지 않은 시간이 경과했다”면서 “2년이 지난 2018년도가 되어서야 일반분양분을 매입할 기업형 임대사업자를 선정할 수 있었다”고 말했다.

이어서 “어렵게 임대사업자를 선정한 이후 기업형 임대주택 매각대금에 대한 협상을 진행했지만 관리처분계획 수립시점과 비교할 때 착공시점에서의 공사비 인상, 사업비 및 사업비 금융비용 등으로 인해 전체 정비사업비 증액을 피할 수 없었다”고 토로했다.

이후 조합은 사업비 증액 관련 인수자와 여러 차례 협의를 가졌지만 매매가격 확정시점의 차이와 인수가격 등에 이견을 나타내 협상에 난항을 겪었고, 관리처분계획 수립이 지연될 수밖에 없었다.

정 조합장은 “이주 및 철거 등 장기간 소요되는 정비사업의 특성상 최종 사업비 총액이 결정되는 것은 착공시점인 것에 반해 기업형 임대사업자의 매매계약 체결시점은 관리처분계획 인가 후 2개월 이내로 정해져있기 때문에 기간에 따른 사업비 증액분은 오롯이 조합이 부담하는 구조적인 문제가 있었다”고 설명했다. 즉, 조합원 분담금은 늘어나는 반면 임대사업자는 막대한 수익을 창출하는 불합리한 상황이 발생하게 된 것이다.  

조합은 이 같은 불합리를 해결하고자 유사 문제를 공유하고 있는 조합들과 연계해 관계기관들을 대상으로 탄원서 제출, 신문고 국민청원, 대규모 집회 등 다양한 방법을 동원했지만 국토부 등 관계기관들은 일체 협조하지 않은 것으로 전했다.

결국 800명이 넘는 조합원 권익을 대표하는 조합으로선 뉴스테이 방식을 고수할 경우 막대한 손실을 초래할 것으로 예상됨에 따라 일반 재개발사업으로 전환을 결정하게 됐다.

∥원활한 사업추진 위해 재선정

사업방식을 뉴스테이에서 일반 재개발사업으로 전환한 조합은 시공사 재선정 절차를 진행 중이다. 기존 시공사가 원활한 사업추진을 위해 필요한 부분에서 도움이 되지 않는다고 판단한 것. 송림1,2동구역 재개발조합은 지난 2017년 효성중공업·진흥기업 사업단을 시공사로 선정한 바 있다.

정태철 조합장은 “원활한 사업추진을 위해 자금 대여, 자금 차입을 위한 이자지급 보증 등을 여러 차례 요청했지만 기존 시공사측은 이를 수용하지 않았다”면서 “그간 기존 시공사가 보여준 참여의지로는 성공적인 사업을 진행할 수 없을 것으로 생각했다”고 말했다.

조합 관계자는 “사업추진이 늦어지는 과정을 지켜보던 조합원으로부터 시공사를 성토하는 의견이 높아졌고, 결국 전체 조합원 1/5 이상의 소집청구를 통해 지난 2월말 계약해지를 위한 임시총회를 진행해 전체조합원의 약 75% 동의로 통과됐다”고 덧붙였다. 지난 11일 조합은 새로운 시공사 선정을 위한 입찰공고에 나섰다. 이 달 19일 현장설명회, 다음 달 9일 입찰 마감을 가질 예정이다.

∥사업계획 변경 등 병행 추진

조합은 시공사 선정과 함께 정비계획을 포함한 사업계획 변경 절차를 진행한다. 기존 사업계획이 뉴스테이 방식으로 계획됐기 때문에 일반 재개발사업에 맞춰 사업계획을 변경해야 하기 때문이다.

정 조합장은 “시공사 선정이 마무리되면 현재 변경된 사업방식에 맞춰 관련 절차를 진행할 예정”이라며 “추후 일반분양 단계에서 분양성을 제고하고, 고품질의 브랜드화를 통해 조합원 이익을 극대화할 것”이라고 밝혔다.

송림1,2동 재개발사업은 인천시 동구 송림동 160번지 일대 15만3784.9㎡(구역면적)에 위치한다. 현재 사업계획에 따르면 건축연면적 49만7584㎡에 지하3층~지상45층 아파트 3693세대를 건립하게 된다.

잠깐 인터뷰 - 송림1,2동구역 주택재개발정비사업조합 정태철 조합장

“조합은 조합원 권익을 보호·대변하는 존재”

송림1·2동은 인근 공단과 항만이 조성될 당시 배후 주거지로 조성된 주택밀집지역이다. 시간이 경과하며 건물 노후화 등으로 활력을 잃고, 이에 새로운 성장동력을 얻고자 재개발사업을 추진해왔다. 2010년 조합설립 이후 수년간 침체된 주택경기로 인해 정체되어 있다가 기업형 임대주택(뉴스테이) 연계형 정비사업으로 지정이 되며 사업이 진행됐다. 최근 뉴스테이 방식의 구조적인 문제점이 제기되고, 일반 재개발로 사업을 추진하자는 조합원들의 열망에 따라 다시금 일반 재개발로 사업을 변경해 관련 절차를 진행 중이다.

- 시공사 재선정시 예상되는 어려움은?

시공사 재선정 절차는 조합의 중요한 가치인 투명성과 공정성을 바탕으로 국토교통부가 고시한 ‘정비사업 계약업무 처리기준’ 등 관련 규정에 의거 진행될 것이기에 특별한 어려움은 없을 것으로 본다. 다만 입찰과정에서 참여 건설사간 과열 경쟁을 사전에 예방하고, 조합원의 정당한 권리행사를 보장하는 것이 중요하다. 이에 입찰 과정에서 건설사가 반드시 지켜야할 홍보지침 등을 수립해 공정한 경쟁을 유도할 방침이다.

- 코로나19 관련 대응방안은?

우선 코로나 바이러스로 인해 시공사 재선정 총회 등의 일정에 차질이 없도록 철저한 방역대책을 마련할 것이다. 시공사의 홍보활동시 질병관리본부의 지침에 따라 위생관리를 철저히 하도록 하고, 숙련된 의료인을 통한 체열 검사 실시 및 총회 참석자 전원 마스크와 장갑 착용 등의 철저한 위생관리를 통해 질병의 확산을 막고 총회 안정성을 확보하겠다.

- 향후 사업일정.

우리 조합은 뉴스테이에서 일반 재개발사업으로 변경함에 따라 사업 절차를 다시금 진행해야 한다. 정비계획 변경, 사업시행계획(교통영향평가, 건축심의) 변경, 조합원 재분양신청, 관리처분계획 변경 등을 신속하게 처리해 금년 내 이주하는 것을 목표로 진행하고 있다.