2016.7.26. 모친은 조합원분양분의 신축주택에 관한 공급계약을 체결했다. 지율씨의 모친은 드디어 새아파트에 살아보겠구나 하는 희망에 들떠 있었다. 매일 매일 공사현장에서 골조가 올라가는 모습을 보시면서, 이제 얼마 남지 않았구나 하는 생각에 행복해 했다. 그런데, 눈이 오는 어느날 아파트현장을 구경하고 돌아오는 길에 교통사고로 인해 지율씨의 모친은 사망하게 되었다. 준공이 수개월남지 않은 상태에서 발생한 사고였다.

지율씨는 7형제였고, 지율씨가 모친을 동거봉양했기 때문에 7인의 상속분할협의서에 의해 지율씨가 재건축아파트를 상속받는 것으로 합의했다. 지율씨는 재건축되는 기존주택 부수토지를 2019.1.25. 등기이전하고, 조합원아파트의 권리의무승계는 2019.2.13.에 완료하였다. 이후 2019.2.22. 신축주택의 중도금 및 잔금 완납했고, 2019.6.26. 준공인가, 2019.7.12. 이전고시 완료 및 2019.7.17. 소유권 보존등기되었다. 지율씨는 2020.04.01.에 아파트를 양도하고자 매매계약을 체결했다.

지율씨는 조합원의 지위를 상속에 의해 승계받아 취득한 신축주택을 양도한 경우 양도소득세 세율 적용에 따른 해당 신축주택의 취득시기 및 취득가액 산정방법이 궁금하다.

해설) 도정법에 의한 재개발과 재건축사업으로 인하여 조합원이 준공된 아파트를 취득하는 시점은 원칙적으로 사용승인시점이다. 임시사용시점이 더 빠른 경우 그 날이 취득시점이 된다. 다만, 관리처분인가일 이전에 종전주택을 취득한 경우 종전주택의 취득시점을 취득시기로 본다.

지율씨의 모친은 관리처분인가일 이전에 부친으로부터 상속을 받았기 때문에 정상적으로 준공입주하였다면, 부친으로부터 상속받은 날이 취득시기가 되어 이 때부터 장기보유특별공제를 적용하면 된다. 그런데 불행히 공사중에 사망했고, 지율씨가 이를 상속받게 되었다. 상속당시는 토지등기를 하였지만, 세법해석은 이를 부동산을 취득할 권리로 보게 된다. 종전의 해석이 관리처분인가일 이전에 주택상태로 취득한 경우에 이를 환지이전의 주택으로 인정하여 보유기간을 인정해주고 있기 때문에 입주권상태의 취득에 대해서는 이 해석을 적용하기 어렵다.

결국, 지율씨는 입주권을 상속받은 셈이 되고, 이 경우 기존에 조합원입주권을 취득한 경우의 취득시기와 세금계산방법을 동일하게 적용하게 된다. 즉, 조합원입주권을 취득한 경우 비록 다른 주택을 양도할 때 주택 수에 포함되지만, 이는 예외적인 별도 규정이고, 원칙적으로 준공시에 주택이 된다. 즉, 준공후 1년이내에 양도할 경우 단기보유에 대한 세율을 적용받게 되는 것이다. 주택으로서의 보유기간을 준공일부터 양도일까지만 인정받게 되는 것이다.

따라서 지율씨가 입주권을 상속받고 준공후 아파트로 양도할 경우 적용받게 되는 세율은 준공후 보유기간이 1년이 되지 않기 때문에 40%의 단기 양도세율을 적용받게 된다.

양도소득은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산하게 되는데, 양도가액은 이번에 매매된 매도가액이 될 것이고, 취득가액은 모친으로부터 상속받은 입주권의 가액이 된다.

지율씨가 모친의 상속세 신고를 했다고 하면, 입주권의 가격을 평가 또는 유사거래사례가액을 참고하여 가격을 정해서 신고했을 것이다. 이 경우 상속세 결정이 있었다면, 해당금액이 취득가액이 된다. 만약, 별도의 신고없이 토지에 대한 상속 취득세 신고만 한 경우라면, 입주권의 상속시점의 시세를 확인할 필요가 있다.

시세가 확인되었다면, 추가부담금이 시세에 포함되었는 지 체크하고, 시세에 추가부담금이 포함되지 않았다면, 이를 가산하여 필요경비로 반영하면 된다. 추가로, 중개수수료영수증, 준공시의 베란다 확장등의 공사비를 경비로 가산하여 양도소득을 산정하게 된다.

문의) 02-555-5366