김래현 변호사 / 법무법인(유) 현

1. 관련 법령

도시정비법 제76조 제1항 제6호는 “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정하고, 제76조 제1항 제7호 다목은 “제6호에도 불구하고, 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다”고 규정하여 정비사업에서 분양대상자에게 각 1주택을 공급하는 것을 원칙으로 하고, 예외적으로 일정 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있되, 추가로 공급할 수 있는 주택의 면적과 전매를 제한하고 있다.

도시정비법은 제76조 제1항 제1호에서 “종전의 토지 또는 건축물의 면적 ․ 이용 상황 ․ 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다”는 것을 관리처분계획의 수립 기준으로 규정하고 있으나 구체적인 분양가격산정에 관하여는 명시적인 규정을 두고 있지 않다.

 

2. 서울 행정법원 판례

판례 또한 조합 방식으로 시행하는 재개발사업에서 2주택 분양을 신청한 조합원에 대한 분양가격과 관련하여 1주택은 조합원분양가격으로, 나머지 1주택은 일반분양가격으로 공급하면서 그 층수를 5층 이하로 제한하도록 정한 관리처분계획이 2주택 분양신청 조합원의 권리를 부당히 침해하고 더 많은 비용을 부담케 하여 형평에 반하므로 위법하므로 취소되어야 한다고 주장한 사안에서 “조합원분양분 아파트와 일반분양분 아파트의 가격 차이 정도, 2주택 모두를 조합원분양분 아파트의 가격으로 분양할 경우 발생하는 비례율의 변동 정도, 2주택을 분양신청한 조합원들의 피해를 줄이기 위한 추가적 조치의 구체적 내용(마감재 수준의 고급화 및 일반분양아파트의 가격 증액 시에도 조합원분양아파트의 가격은 동결), 2주택을 일반분양가격으로 분양함으로써 발생한 비례율 상승에 따른 이익은 2주택 분양신청 조합원들에게도 동일하게 귀속하는 점, 추가로 분양하는 아파트의 층수를 제한하게 된 구체적 사유 및 그 제한의 정도, 피고가 이 사건 관리처분계획에서 2주택 분양아파트의 가격 및 배정층수를 정하는 과정에서 따른 절차의 적법성, 이 사건 정비사업의 규모, 2주택 분양이 조합원들에게 당연히 보장되는 권리가 아닌 점 및 정비사업에서 토지등소유자의 개별적이고 구체적인 이익을 조정함에 있어 그 현실적인 한계 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 피고가 이 사건 관리처분계획에서 2주택 분양신청 조합원들에게 추가로 분양하는 아파트의 가격을 일반분양가로 하고, 그 층수를 제한한 것이 2주택 분양신청 조합원들의 재산권을 본질적으로 침해한 것으로 조합원들 사이에 형평에 반한다거나 재량권을 일탈․남용한 것으로 볼 수는 없다(서울행정법원 2018. 5. 25. 선고 2017구합81496판결).”라고 판시하여 2주택 분양가격에 차등을 두도록 한 관리처분계획이 적법하다는 취지로 판시한바 있다.

 

3. 보론(한국감정원 의견)

한편, 사업시행자가 관리처분계획을 수립하여 인가 신청을 할 경우 도시정비법 시행령 제64조 제1항 제3호에 따라 한국감정원의 관리처분계획 타당성 검증을 받게 되는데, 한국감정원은 해당 사항에 대하여 최근 2주택 분양 시 2주택 모두 조합원 분양가로 분양하여야 한다는 자문의견을 낸바 있다. 해당 조합 역시 관리처분계획을 수립하면 한국감정원의 타당성 검증을 받게 될 것인바 2주택 분양가격에 차등을 둔 내용의 관리처분계획은 판례의 입장 과 별개로 한국감정원의 검증 결과 반려될 우려가 있다는 점도 참고할 필요가 있다.

문의 02-2673-3809

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