구역해제란 큰 산을 넘은 봉천14구역이 단단해진 민심을 바탕으로 오는 8월 창립총회 개최를 예정하고 있다.

봉천제14구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회(위원장=윤승호)는 지난 해 구역해제 위기를 겪었다. 2009년 추진위 승인을 득한 이후 10년간 정체된 사업추진에 실망한 일부 주민들이 구역해제를 구청에 요청함에 따라 재개발사업이 무산될 위기에 처했었던 것. 다행스럽게도 의견조사 결과 주민 60%가 재개발에 찬성 의사를 밝힘에 따라 사업추진을 재개할 수 있었다.

누란의 위기를 겪었던 까닭이었을까. 새롭게 취임한 윤승호 위원장을 중심으로 뭉친 봉천14구역은 불과 7개월 만에 조합설립이 가능한 78% 동의율(현재79%)을 얻어내는 기염을 토해냈다. 불과 1년 전에는 상상할 수 없었던 성과다.

봉천14구역은 오는 8월 창립총회 개최를 예정하고 있다. 당초 지난 2월로 예정했지만 기존 추진위원장이 개인적인 사유로 사임 의사를 밝힘에 따라 연기됐다. 지난 4월 보궐선임을 위한 총회 결과 봉천14구역이 재기하는데 중추적 역할을 맡은 윤승호 위원장이 선출됐다.

윤 위원장은 “과거 지지부진했던 사업추진으로 인해 불만과 추진위에 대한 불신이 상당했었지만 새롭게 집행부가 들어선 이후 지속적인 사업설명회를 통해 신뢰를 쌓을 수 있었다”며 “자발적으로 참여하는 주민이 크게 늘어나 동의율 확보 등 조합설립을 위한 준비과정이 순조롭게 진행됐다”고 전했다.

∥사업계획 변경 통해 세대수 늘릴 방침

관악구 봉천동 1번지 일대에 위치한 봉천14구역은 구역면적 7만4109㎡에 약 650명의 토지등소유자로 이뤄져있다.

2009년 9월 추진위 승인, 2014년 6월 정비구역지정 등의 절차를 밟았지만 후속 절차가 정체됨에 따라 2018년 1월 구역해제 요구가 제기되며 혼란에 빠졌었다. 이후 작년 3월부터 5월까지 주민의견조사를 실시해 찬반 여부를 물었고, 조사 결과 전체 토지등소유자 651명 중 60.4%에 달하는 393명이 찬성 의사를 나타내 재개발사업이 재개됐다.

현재 건축계획에 따르면 신축 세대수가 1395세대이지만 향후 사업계획 변경을 통해 300세대 가까이 세대수를 늘릴 계획이다. 변경될 계획안에 따르면 용적률은 기존 249.50%에서 274.88%로 25.38%P 증가하고, 전체 세대수는 1395세대(임대 280세대 포함)에서 1670세대(임대420세대 포함)로 275세대 늘어나게 된다.

작년 8월 주민설명회 당시 제일감정평가법인이 제시한 감정평가추정액 및 예상분담금 등에 따르면 봉천14구역은 사업성이 매우 뛰어난 것으로 평가된다. 일반분양가를 3.3㎡당 2400만원, 공사비를 500만원으로 산정한 경우 비례율이 143.16%에 이를 것으로 나타났던 것.

공사비를 인근 단지 수준인 450만원으로 낮출 경우 비례율이 150% 수준을 나타내기도 했다. 다만 상기 수치는 사업계획 변경과 향후 분양가 및 공사비 증감에 따라 변동되기 때문에 정확한 내역은 관리처분 단계에서 결정된다는 점을 유의해야 한다.

봉천14구역은 행정구역상 관악구에 속하지만 실제 생활권은 동작구에 가깝다. 일단 주변 교통 여건의 경우 인근에 2호선 서울대입구역과 7호선 숭실대입구역이 위치한 더블역세권에 속한다.

2024년 개통 예정인 경전철 서부선과 신림선이 들어서면 잠재가치가 더욱 높아질 전망이다. 게다가 서울대와 숭실대, 총신대 등이 자리하고 초·중·고교가 다수 밀집돼있어 교육환경 또한 탁월하다.

∥“임대주택 증가는 넌센스”

다만 유의할 부분은 정부가 밝힌 임대주택 비율상향 조치로 인해 사업성이 줄어들 수 있다는 점이다. 건립 가능한 전체 세대수가 고정된 상태에서 임대주택 비율이 늘어나면 일반분양 물량의 감소로 이어지고, 이는 곧 조합원 분담금 증가로 이어지기 때문에 추진위 입장에서는 곤혹스러운 상황이다.

이와 관련 윤승호 위원장은 “임대주택 강화조치 같은 규제정책으로 인해 조합원 부담금이 높아지면 경제적 여건이 부족한 주민은 버티지 못하고 팔고 나가야할 것”이라면서 “정부가 줄곧 외쳐온 재정착률 지원과는 정말 동떨어진 정책”이라고 비판했다. 아울러 “재정착률 제고 정책은 세입자에게만 해당되고 조합원은 해당되지 않으며, 이렇게 규제를 강화하면서 재정착률을 높인다고 말하는 것 자체가 넌센스에 불과하다”고 목소리를 높였다.

잠깐 인터뷰 - 봉천제14구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회 윤승호 위원장

“임대주택 30%, 탁상행정의 전형적 사례”

예전부터 추진위원으로 활동하고 있었다. 원래 주택·건축업에 종사하고 있었기에 추진위원으로서 사업추진에 도움이 되고자 틈틈이 조언하곤 했다. 아무래도 업무적으로 연관성이 높다보니 다른 분에 비해 조금이나마 도움이 되지 않았나 생각한다. 그런 부분들이 다른 분들에게 긍정적으로 비춰진 것 같다. 그러다 2018년 9월부터 총무이사로 활동했고, 전임 위원장 사임 이후 추천과 권유로 직무대행을 맡고, 지난 4월 총회에서 위원장으로 선출됐다.

- 임대주택 비율상향에 대해.

솔직히 임대주택 비율을 30%까지 올린다면 아무런 답이 없다고 생각한다. 개정안이 시행되면 임대주택 규모가 400세대에서 600세대 수준으로 늘어날 것으로 예상한다. 전체 조합원이 약650명인데 이게 과연 말이 되는 소리인지 의심스럽다. 탁상행정의 전형적인 사례다. 재개발사업을 봉쇄하겠다는 의미로 해석된다.

- 정부 정책에 대해

재개발사업을 둘러싼 외부 제재조치가 결국은 집값 상승으로 연결되고 있다. 정부가 집값 안정을 위한다며 내놓는 것과는 상당한 차이가 있다. 임대주택 강화 같은 정부 규제는 재개발사업을 위축시키기 마련이다. 결국 이는 주택공급 감소로 이어지고, 다시 집값 상승을 초래하는 것이다. 정책에 대한 취지는 이해하나 주택시장의 메커니즘을 이해했으면 하는 바람이다.

- 향후 추진 방침에 대해.

재개발사업은 시간싸움이라는 말이 있다. 사업기간을 최대한 단축해야 한다는 말이다. 통상적으로 인허가 절차를 진행함에 있어 불필요한 시간이 꽤 있다고 생각한다. 지자체에 제출한 서류에 이상이 없다면 바로 인허가를 내줘야 하는데, 불필요하게 시간을 허비하는 경우가 많다. 이런 불필요한 시간을 최소화할 수 있도록 만반의 준비를 갖춰 최대한 신속하고 투명하게 사업을 추진하겠다.