지율아파트 재건축조합은 2010.12.18. 설립된 주택재건축 정비사업조합으로, 2019.3.18. 아파트 1,174세대(조합원 분양 797세대, 일반분양 341세대, 임대 36세대)를 준공하고, 준공인가를 받았다.

준공이 되자 마자 국세청의 세무조사를 받게 되었는데, 황당한 이유로 조합원에게 배당소득세가 과세 되었다. 조합운영비중에서 조합원에게 배부되는 금액에 대해서는 조합원의 배당소득이므로 조합원이 소득세를 내야 한다는 것이다. 조합은 국세청의 결정에 불복하여 조세심판을 제기했지만, 조세심판원은 더 황당한 사유를 들어 조합의 의견을 기각했다.

2. 해설

(1)과세관청의 견해

최근의 조세심판례(조심-2019-중-3838 , 2020.05.07.)에 의하면, 과세관청의 정비사업에 회계에 대한 이해도를 미루어 짐작할 수 있다. 행정심판을 통해서 바로잡아지겠지만, 당분간은 정비사업에 대한 과세관청의 과세는 강화될 것으로 보인다.

조합의 운영비는 조합의 사업비와 구분되어 별도예산을 받아 집행된다. 주된 경비가 조합사무실의 유지비와 근무임원들에 대한 급여 및 복리후생비로 구성된다. 이러한 조합운영비의 경우 관리처분에 의한 조합원분양사업과 일반분양사업에 공통된 경비로서 구분하여 기장하지 못하고, 면적의 비율로 안분하여 일반분양비율에 해당하는 운영비는 손금에 산입하고, 조합분양비율에 해당하는 운영비는 비수익사업관련 경비로서 손금불산입으로 세무조정하게 된다.

문제는 손금불산입된 조합운영비가 조합원에게는 배당소득에 해당된다는 과세관청의 주장이다. 그들의 주장논거를 하나씩 살펴보도록 하자.

첫째, 일반분양을 제외한 조합원 분양 관련 비용은 비수익사업 회계로서 수익사업과는 구분되는 것이고, 이는 조합원이 부담해야 하는 것인데, 이를 수익사업의 비용으로 처리하는 것은 향후 조합원에게 분배될 금전을 앞당겨서 배분한 것과 같은 효과가 발생한다.

목적사업에 대한 비용은 전적으로 청구인의 주주, 즉 조합원이 부담해야 하는 것임에도 이를 조합이 대납한 것이다. 조합원이 납부해야 할 금액임에도 이를 청구법인이 대납한 것으로 이에 대한 귀속자는 주주인 조합원이라고 할 수 있으며, 따라서 소득처분 항목은 배당이 되는 것이다.

둘째, 조합은 판매관리비 총액을 수익사업의 회계에 비용으로 계상하였고, 이에 따라 쟁점금액만큼 2016∼2018사업연도의 당기순이익 및 배당가능이익이 과소계상된 것이다. 따라서 향후 조합 청산시 쟁점금액만큼 배당소득이 과소 산출되어 동 금액에 대해서는 소득세 과세가 누락되는 결과가 발생하는 만큼 당연히 배당으로 소득처분 하여야 할 것이다.

셋째, 위 과세관청의 과세논리에 대해서 조세심판원은 다음과 같이 화답(?)했다.

판매비와 관리비로 지급된 금원의 원천이 자본의 구성요소 중 출자금인지 이익금인지 불분명한 측면은 있으나, 일반분양에서 이익이 발생하였음이 확인된 이상, 그 원천이 출자금이라고 단정할 수도 없는바, 배당 소득처분 자체를 문제 삼기는 어렵다 할 것이고, 배당으로 소득처분한 금액 또한 배당가능이익을 초과하지 않는 점(조심 2019부3546, 2020.2.26., 같은 뜻임)등에 비추어 청구법인이 조합원을 대신하여 쟁점금액을 지출하였다고 보아 조합원들에 대한 배당으로 소득처분하여 청구법인에게 원천징수분 배당소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

즉, 일반분양으로부터 발생하는 이익잉여금의 크기가 상대적으로 크고, 비수익사업에 대해서 손금불산입으로 세무조정했고, 손금불산입했으면 그 귀속자에게 세금을 과세해야 하는데, 비록 조합원이 돈을 받지는 않았지만, 나중에 분배받을 돈의 일부를 조합에서 대신 내준 것이니 배당소득에 해당한다는 이야기다.

(2)처분의 부당성

위의 과세관청의 주장은 조합원이 분배받을 돈이 있다라는 전제가 깔려야 성립되는 논리다.

조세특례제한법 104조의7 제2항에 의하면, 도정법상 조합의 경우 비영리내국법인으로 본다고 규정하고 있고, 법인세법 제4조는 비영리내국법인의 각사업연도소득은 수익사업에서 발생하는 소득에 한정하여 법인세를 과세한다고 규정하고 있다.

조세특례제한법 시행령 104조의 4는 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 수익사업이 아닌 것으로 본다고 규정하고 있다.

조합원은 조합이 청산시 출자한 금액을 초과하여 받은 재산가액에 대해서 배당으로 의제하여 소득세를 납부하게 된다.

정리하면, 조합은 비영리내국법인이며, 조합원분양사업은 비수익사업으로서 법인세의 과세대상 소득이 아니다, 따라서 일반분양사업등에 대해서는 법인세과세대상이 되고 과세대상이 되는 사업에 대해서 발생하는 이익에 대해서 조합원에게 이를 분배할 때 그 귀속자에게 배당소득세가 과세된다. 과세관청의 논리는 일반분양에서 발생하는 이익과 조합원이 분배받게 되는 배당금이 일치한다라는 전제를 가지고 있다.

일반분양에서 발생하는 이익의 산정구조는 다음과 같다.

일반분양매출 – 일반분양매출원가(공사비, 기타사업비, 현물출자된 토지원가등) - 일반분양분 판매비및관리비(조합운영비,사업비이자등) = 일반분양에서 발생하는 이익(현물출자된 토지원가에 따라서 손익이 변동된다.)

정비사업 종료시 조합원이 분배받게 되는 현금은 다음과 같다.

총수입(일반분양매출+조합원부담금등) - 총사업비(공사비+금융비용+기타사업비등) = 분배대상 현금(관리처분변경을 통해서 부담금이 변동된다)

조합원은 토지를 현물출자하고, 조합원분양가의 차이에 대해서 추가부담금을 납부하거나, 현금청산금을 수령하게 된다. 당초 예상했던 총사업비보다 집행금액이 더 적을 경우 조합원은 현금을 지급받게 될 것이다. 반대로 더 많은 지출이 발생하는 경우 조합원은 추가로 돈을 내야 한다. 이 모든 것은 관리처분의 변경을 통해서 이루어지게 된다.

결국, 관리처분이 정확하게 이루어졌다면, 조합원이 현물출자 및 추가부담금을 초과하여 조합원이 분배받게 되는 재산은 없게 된다.

조합원의 권리가액변동에 따라서 조합원이 납부하거나, 지급받게 되는 금전이 달라지게 되는 것이지. 일반분양에서 발생하는 이익의 크기가 조합원이 수수하게 되는 금전에 영향을 주지는 않는다.

따라서 일반분양이익이 발생한다고 무조건 배당소득이 발생한다는 명제는 성립될 수 없다.

특히 일반분양분에 대한 각사업연도 소득금액의 경우 감정평가의 결과에 따라서 현물출자시점의 시가가 높으면 손실이 발생하고, 낮으면 가공의 이익이 발생하게 된다. 결국, 조합은 실제의 자금수지와는 무관하게 세법상의 이익에 대해서 법인세를 내고 있는 셈이다.

조합원의 현금수령에 대해서는 종전주택등의 지분양도로 보아 양도소득세를 과세하고 있으며, 조합원이 추가로 내는 현금에 대해서는 양도소득세 산정시 필요경비로 반영하고 있다. 이처럼, 조합과 조합원간의 현금수수는 양도소득세에서 정리되고 있다.

예를 들어. 정산결과 조합원에게 나누어질 돈이 1억원 밖에 없는데, 과세관청의 견해대로 일반분양에서 발생하는 회계상의 가공의 이익 100억원을 전부 배당해야 한다고 가정해 보자. 조합원은 회계상의 이익을 배당받기 위해서 자기돈 99억원을 추가로 조합에 불입해서 다시 그 돈을 배당소득세를 내면서 받아야 하는 말도 안되는 결과가 도출된다.

과세관청은 조합의 세무회계상의 이익이 일반영리법인과 동일하게 소득처분된다는 편견에서 벗어나야 한다. 조합과 조합원간의 금전수수는 양도소득세로 정리되고 있으므로 결코 과세누락에 해당하지 않는다. 조합원은 종전 구주택을 현물출자하고 새아파트를 받을 뿐 배당은 존재하지 않는다.

과세관청의 정비사업에 대한 몰이해가 이러한 무리한 과세를 유발하는 듯하다.

문의) 02-555-5366