2020년 정비사업 최대어인 한남3구역 시공사 선정이 목전에 다다랐다.

지난 4일 한남3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합(조합장=이수우)이 장충동 소재 제이그랜하우스에서 2020년 정기총회와 1차 시공사 합동 설명회를 가졌다. 21일 예정된 시공사 선정을 약 보름 앞둔 상황에서 열려 긴장감이 감돌았지만 차분한 분위기 속에서 진행됐다.

안건심의 과정에서 몇몇 조합원의 항의성 질의가 있었지만 큰 잡음 없이 진행됐다. 이 가운데 적지 않은 조합원이 이주기간 내 이주완료를 하지 못할 경우 적용되는 페널티 부분에 대해 우려를 나타내기도 했다.

이주지연시 발생하는 금융비용 최소화가 사업성패의 중요한 부분으로 부각됨에 따라 많은 조합들이 기한 내 이주를 완료시키고자 총력을 기울이고 있다. 이에 한남3구역도 기한내 이주를 완료하지 못한 조합원을 대상으로 사업지연에 따른 손해발생시 이를 변상하도록 하는 방안을 마련했던 것.

비록 고육책이긴 하지만 한남3구역의 막대한 이주비 규모를 고려할 때 불가피한 방안으로 보인다. 다만 이날 조합원들은 조합원의 전후 사정을 고려해 선의의 피해자가 나오지 않도록 조합에 신경써달라는 당부의 의사를 전달했다.

이 날 상정안건은 ▲2019년도 정비사업비 등 사용내역 의결 ▲조합정관 개정 ▲선거관리규정 변경 ▲부정행위 단속반 운영 및 비용 집행 승인 등 네 가지. 총회를 마치고 열린 합동 설명회는 기호의 역순으로 GS건설, 대림산업, 현대건설 순으로 진행됐다. 3개사에서는 GS건설 김규화 부사장(주택건축 대표), 대림산업 배원복 대표이사, 현대건설 윤영준 부사장(주택산업 총괄) 등 최고 경영자급이 참석해 무게감을 더했다.

대안설계 없이 원안설계를 제시한 GS건설은 경쟁사와 대비해 최대 2330억원 규모의 공사비 절감을 강조했다. GS건설은 “대안설계를 제출하지 않아 수주의지가 낮다고 보일 수 있지만 실제로는 조합과 체결하는 공사비는 GS건설이 가장 낫다”며 “경미한 설계변경인 대안설계로는 주차대수와 한강조망 극대화, 동간거리 등 조합원들의 걱정거리를 해결할 수 없다”고 밝혔다.

대림산업은 상가 고급화 및 리츠매각, 특화설계 5천억 투자, 이주비 3200억원 직접 대여 등을 강조했다. 대림산업 관계자는 “대림의 명예를 걸고 세계적인 주거명작을 탄생시키겠다”면서 평당1억원을 달성한 아크로리버파크를 거론하며 한남3구역의 100년 미래가치를 약속했다.

마지막으로 등장한 현대건설은 ‘내 집을 짓는다’는 감성적 접근으로 조합원들의 호응을 얻기도 했다. 윤영준 부사장은 “내 집을 짓겠다는 마음으로 김태균 상무(도시정비사업 총괄)와 함께 한남3구역 조합원이 됐다”면서 “조합원들을 위해 할 수 있는 모든 제안을 담았으며, 현대건설을 선택해 주신다면 명품아파트로 바치겠다”고 말했다.

한편 지난 4일 한남3구역 정기총회와 1차 합동설명회가 순조롭게 마무리됐지만 정관변경안 일부가 부결돼 21일 시공사 선정 총회 절차가 일부 변경될 전망이다.

현재 한남3구역 조합 정관에 따르면 시공사 선정은 과반수 참석으로 개의하고, 참석 조합원의 과반수 찬성으로 이뤄진다. 일반 안건의 경우 별다른 문제가 되지 않지만 시공사 선정시 3개사 이상이 경합하면 과반수 득표가 어려워 안건이 부결될 가능성이 높다. 이에 총회에서 과반수 득표를 이루지 못할 경우 최다득표를 얻은 입찰자가 선정되도록 정관을 변경하고자 했던 것.

21일 시공사 선정 총회 당일 정관변경을 추진하는 방안도 검토됐지만 후보3사와의 논의 끝에 현행 정관을 그대로 준용하기로 했다. 이에 따라 21일 1차 투표에서 과반수 득표자가 없을 경우 상위 2개 업체를 대상으로 결선 투표를 진행하는 방법으로 진행될 전망이다.

이는 총회 당일 정관을 변경할 경우 변경된 정관의 효력이 언제 발생할지 불투명했기 때문이다. 어떤 이는 정관변경을 결의한 시점부터 효력이 발생한다고 보지만 인허가권자인 용산구청이 정관변경을 승인한 시점부터 효력이 발생한다는 의견도 제기됐기 때문.

결국 조합은 불투명한 정관 변경의 효력을 믿고 시공사 선정 절차를 진행할 수가 없기에 2차 결선투표로 방침을 정한 것으로 보인다. 아울러 조합은 재개발사업의 최대 핵심이자 축제의 자리가 될 수 있는 이번 시공사 선정이 무사히 진행되도록 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다.

시공사 선정의 경우 국토부 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에 의거 전체 조합원의 과반수가 총회에 직접 참석해야 성원이 가능하다. 이에 만의 하나 성원 부족이란 최악의 사태가 발생하지 않도록 조합원들의 참석을 적극적으로 독려하고 있다.

이수우 조합장은 “재개발사업에 있어 가장 중요한 이 시점에 일부 반대 조합원들의 감언이설에 현혹되지 않으시길 바란다”면서 “이번 시공사 선정이 성원미달로 무산된다면 한남3구역의 미래는 매우 불투명해지고 재개발사업이 장기간 정체될 것이 분명하다”고 밝히며 조합원들의 적극적인 성원과 참석을 호소했다.

“올 한해 실적이 한남3에 달렸다”

현대·대림·GS, 2020년 수주실적 1위의 향방은?

좁쌀이 백번 굴러도 호박 한번 구르는 것만 못하다고 한다. 속된 말로 올 한 해 장사가 이번 한판에 달렸다. 예정 공사비는 1조8881억원, 총 사업비는 약 7조원 규모인 한남3구역 재개발사업을 일컬음이 아니겠는가.

2020년 최대 수주전에 참가한 이는 현대건설, 대림산업, GS건설 등 국내 최상위 건설사들이다. 이번 수주전에 참여한 건설3사간 역량의 차이는 없다고 보는 것이 무방하다. 기술력과 사업실적, 브랜드파워 등 어디 하나 빠지는 것이 없다. 그럼에도 참여제안서를 살펴보면 미세한 차이가 있는데, 그 차이를 한번 짚어보기로 한다.

먼저 신용등급과 부채비율 부분이다. 정부 대출규제로 인해 자금동원력이 시공사 선정에 큰 역할을 담당하는 현실을 고려할 때 중요한 척도다. 먼저 현대건설 AA-/109%(2019년 기준), 대림산업 AA-/86.5%(2019년 3/4분기 기준), GS건설 A/194%(부채비율 2018년 기준) 등으로 나타나 현대가 비교적 우위를 차지한다.

공사비의 경우 순공사비와 제경비, 철거비 등을 포함해 산정됐으며 원안과 대안설계로 나뉜다. 실질적으로 대안설계에 중점을 두었으므로 대안설계 기준으로 평가한다. 단 GS는 원안설계를 기준으로 한다. 현대 1조7377억원, 대림 1조8880억원, GS 1조6550억원으로 GS가 가장 저렴하다.

이주비 대여 부분은 현대가 LTV 100% 책임조달 및 경쟁입찰을 통한 국내 최소 금리조달 등을, 대림은 LTV 100% 조달 및 직접대여금 3200억원 등을 제시했다. GS는 시공사 책임조달 50%를 더해 LTV 90%를 제시했다. 사업비 대여 부분은 현대 2조원 이상, 대림 1조6천억원, GS 1조5천억원 등을 나타냈다.

부담금 납부 관련 현대는 입주 1년후 100% 납부 또는 입주시 100% 납부 등 선택이 가능하다. 대림은 입주시 100% 납부, GS는 입주시 100% 납부 또는 입주 1년후 100% 납부(금융비용 조합원 부담)을 각각 제시했다.

환급금 지급 관련 현대는 계약금 50%, 중도금 30%, 잔금 20% 순으로 일반분양 수입금내 최우선 지급을 약속했고, 대림은 계약시 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 등으로 일반분양 납부비율로 조기환급 방안을 제시했다. GS는 계약시 50%, 중도금 30%, 입주시 20% 등으로 밝혔다.

공사도급조건 관련 3사 모두 공사비 산정일 도는 착공기준일까지 공사비 인상이 없다고 밝혔으며, 실착공 후 물가상승에 따른 공사비 인상 또는 변동이 없음을 약속했다. 현대의 공사비 산정일은 2022년 6월이며 대림의 착공기준일은 2022년 8월, GS 착공기준일은 2022년 7월이다. 공사기간은 현대 37개월, 대림 35개월, GS 36개월 등이다.