좁쌀이 백번 굴러도 호박 한번 구르는 것만 못하다고 한다. 속된 말로 올 한 해 장사가 이번 한판에 달렸다. 예정 공사비는 1조8881억원, 총 사업비는 약 7조원 규모인 한남3구역 재개발사업을 일컬음이 아니겠는가.

2020년 최대 수주전에 참가한 이는 현대건설, 대림산업, GS건설 등 국내 최상위 건설사들이다. 이번 수주전에 참여한 건설3사간 역량의 차이는 없다고 보는 것이 무방하다. 기술력과 사업실적, 브랜드파워 등 어디 하나 빠지는 것이 없다. 그럼에도 참여제안서를 살펴보면 미세한 차이가 있는데, 그 차이를 한번 짚어보기로 한다.

먼저 신용등급과 부채비율 부분이다. 정부 대출규제로 인해 자금동원력이 시공사 선정에 큰 역할을 담당하는 현실을 고려할 때 중요한 척도다. 먼저 현대건설 AA-/109%(2019년 기준), 대림산업 AA-/86.5%(2019년 3/4분기 기준), GS건설 A/194%(부채비율 2018년 기준) 등으로 나타나 현대가 비교적 우위를 차지한다.

공사비의 경우 순공사비와 제경비, 철거비 등을 포함해 산정됐으며 원안과 대안설계로 나뉜다. 실질적으로 대안설계에 중점을 두었으므로 대안설계 기준으로 평가한다. 단 GS는 원안설계를 기준으로 한다. 현대 1조7377억원, 대림 1조8880억원, GS 1조6550억원으로 GS가 가장 저렴하다.

이주비 대여 부분은 현대가 LTV 100% 책임조달 및 경쟁입찰을 통한 국내 최소 금리조달 등을, 대림은 LTV 100% 조달 및 직접대여금 3200억원 등을 제시했다. GS는 시공사 책임조달 50%를 더해 LTV 90%를 제시했다. 사업비 대여 부분은 현대 2조원 이상, 대림 1조6천억원, GS 1조5천억원 등을 나타냈다.

부담금 납부 관련 현대는 입주 1년후 100% 납부 또는 입주시 100% 납부 등 선택이 가능하다. 대림은 입주시 100% 납부, GS는 입주시 100% 납부 또는 입주 1년후 100% 납부(금융비용 조합원 부담)을 각각 제시했다.

환급금 지급 관련 현대는 계약금 50%, 중도금 30%, 잔금 20% 순으로 일반분양 수입금내 최우선 지급을 약속했고, 대림은 계약시 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 등으로 일반분양 납부비율로 조기환급 방안을 제시했다. GS는 계약시 50%, 중도금 30%, 입주시 20% 등으로 밝혔다.

공사도급조건 관련 3사 모두 공사비 산정일 도는 착공기준일까지 공사비 인상이 없다고 밝혔으며, 실착공 후 물가상승에 따른 공사비 인상 또는 변동이 없음을 약속했다. 현대의 공사비 산정일은 2022년 6월이며 대림의 착공기준일은 2022년 8월, GS 착공기준일은 2022년 7월이다. 공사기간은 현대 37개월, 대림 35개월, GS 36개월 등이다.