그러나, 2020년 6월 17일 정부의 발표(이하 “6.17대책”이라 함)는 지율씨로 하여금 많은 고민을 가지게 했다. 법인으로 아파트 투자는 이제 끝인가?

해설) 현행 세법상 법인으로 주택을 취득할 경우 개인과 발생하게 되는 차이는 개인과 법인으로서의 차이만 존재한다. 현재 부동산매매시 발생하는 매매차익에 대해서 개인의 경우 고율의 종합소득세 또는 양도소득세와 같은 소득세를 부담하면 되고, 법인의 경우 저율의 법인세를 부담하면 된다.

세법은 소득세법과 법인세법을 별도로 두어 개인과 법인소득에 대한 세금에 대해서 규정하고 있고, 나머지의 세법은 큰 틀에서는 개인과 법인에 대해서 별도의 차이를 두고 있지 않다.

따라서 종합부동산세의 경우도 법인이라고 특별히 다르지 않게 취급되지 않고 있다. 인별공제 6억원을 적용하고 그 초과분에 대해서 최저 0.6%에서 최고 4%의 종합부동산세율이 적용된다. 이를 이용하면, 법인을 이용한 종부세회피가 가능하다. 법인별로 소형아파트 한 채씩 매입할 경우 기준시가 6억원이하인 아파트라고 할 때 그 주택이 몇채이든 무관하게 종부세를 피하게 된다.

또한 누진세율을 피하게 되어, 고가 아파트의 경우도 개인이 취득하여 합산될 경우의 높은 세율을 피하는 효과도 있다. 법인으로서의 의도치 않은 특혜도 있다. 개인은 2018년 9월14일이후에 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종부세를 과세하고 있다. 법인은 개인이 아니라서 아직 이러한 제한을 적용받지 않는다. 즉, 8년장기임대주택으로 등록하면, 종부세에서 합산 배제되는 임대주택이 되는 것이다.

그런데, 6.17대책으로 인해 위와 같은 법인으로서의 절세효과는 모두 사라지게 된다. 오히려 개인보다 중과세되는 효과도 있다.

∥2021년부터 법인은 취득세보다 높은 보유세 내야

우선 인별공제 6억원이 법인에게는 적용되지 않는다. 이로 인해, 법인이 소유한 모든 주택에 대해서는 그 주택이 비록 시골에 있는 소형 저가주택이라고 하더라도 종합부동산세가 부과된다. 또한, 최저 0.6%부터 적용되는 누진세율이 아닌 2주택은 3%, 3주택이상은 4%의 단일세율의 적용을 받게 된다.

결국, 법인은 종부세법이 부득이하게 허용하는 비과세대상, 예를들어 사원용주택, 기숙사, 미분양주택등을 제외한 모든 주택에 대해서 기준시가의 최저 3%라는 거액의 종부세를 매년 부담해야 하는 것이다.

예를들어 기준시가가 1억 원인 소형아파트에 대해서는 매년 최소 3백만원의 종부세를 내야 한다. 이는 6억원이하의 주택을 취득할 때 부담하는 취득세율 1%보다 3배나 높은 세부담이다. 보유세가 거래세인 취득세보다 높아지는 세부담 역전현상이 발생하게 되는 것이다.

∥8년 장기임대주택등록해도 합산 과세

법인의 특혜였던, 조정대상지역에서 신규취득임대주택에 대한 종부세 합산배제 규정도 수정된다. 2020년 6월18일 이후에 임대주택 등록하는 경우에는 종부세산정시 합산하여 과세한다. 문제는 신규취득분이 아니고, 기존에 보유하던 주택에 대해서도 적용된다는 점이다. 대책 발표후 하루 안에 등록을 하지 않았다면, 기존에 보유하던 임대용주택은 전부 종부세 과세대상이 되는 것이다.

∥주택 양도차익 법인의 주주도 다주택자만큼 세부담

주택을 매매할 때 법인의 경우 전체 순이익에 대한 법인세와 양도차익에 대한 법인세를 중복해서 낸다. 해당 규정은 다주택자들에 대한 중과세와의 형평성 차원에서 생긴 것이다.

과세 방식은 각사업연도소득에 대한 법인세율 10%~25%과는 별도로 주택에 대한 양도차익에 대해서는 추가로 10%를 부과하는 구조다. 내년부터는 10%가 아닌 20%를 적용하게 된다. 따라서 해당 법인이 다른 소득이 없이 주택양도차익만 발생하게 되는 경우 해당차익이 2억원에 미달하는 경우 30%의 세부담을 하게 되고, 2억원을 초과하는 부분에 대해서는 40%의 세부담을 하게 된다. 법인세부담 이후 법인이 가지고 있는 순이익을 배당하는 경우 추가로 15%~35%가량의 소득세부담을 해야 한다. 결국 주주가 최종적으로 주택의 매매차익을 개인으로 가지고 오는 경우 부담하는 세금은 매매차익의 45%~65%정도가 될 것으로 판단된다. 다주택자들이 부담하는 세금과 거의 비슷하거나, 오히려 더 높은 수준이 된다.

∥재건축조합원 자격 취득 위해 2년 거주해야

거주요건은 양도소득세 비과세 요건에서 규정하고 있고, 일부 청약가점등을 이유로 요구되어왔다. 올해 말에 개정될 예정인 도정법에 의하면, 조합원 분양신청시까지 2년이상 거주한 경우에 조합원자격을 준다고 한다.

결국 법인은 거주할 수 없으므로 법인소유의 재건축아파트은 보유기간에 불구하고 현금청산대상이 된다. 단, 법이 바뀌기 전에 조합설립인가 신청을 한 경우에는 거주기간을 묻지 않는다고 하니, 추진위단계에 있다면, 법개정전까지 조합설립인가 신청해야 한다.

한편, 이는 재건축에 국한하므로 재개발에 대한 법인투자는 아직도 가능하다.

∥그럼에도 불구하고 법인으로 투자할 것인가?

아파트는 주거용건물이다. 따라서 주거가 불가능한 법인으로 아파트등 주택을 구입하는 것은 업무와 무관한 투자일 가능성이 크고, 관련 이자비용 및 유지관리비도 손금부인될 수 있다. 판단컨대, 주거용 건물에 대한 법인투자는 적합하지 않다.

부득이하게 주거용 건물을 취득하고 있는 법인이라면, 다음의 대안이 검토된다.

양도차익에 대한 법인세가 내년부터 인상되므로 올해까지 소유주택 양도하는 방안이 있다, 이미 언급한 바와 같이 양도시의 세금인상보다는 보유시의 세부담이 더 무섭다.

따라서 기존에 이미 임대주택으로 등록하여 세제혜택을 보고 있다면, 처분이 그리 급하지는 않을 것이다.

법인으로 투자하는 것의 가장 큰 혜택은 사실 종부세나 양도소득세가 아니다. 많은 사람이 단기적인 차익실현을 위하여 법인을 이용하고 있지만, 실상, 투자이익을 주주에게 분배할 경우 발생하는 최종 세후 현금흐름을 감안할 경우 오히려 불리해지게 된다.

법인투자는 장기적인 관점에서 법인을 해산하지 않고, 법인상태에서 상속할 것을 염두에 두고 접근해야 한다.

최초 법인주주를 상속인으로 구성하여 투자할 경우 법인이 벌어들이는 이익에 대한 세금은 법인세로 종결된다. 상속인은 이미 법인의 주인이므로 굳이 배당을 받을 필요가 없다. 저렴한 법인세 후 이익을 전액 재투자 할 수도 있다. 특히 주택이 아닌 수익용부동산은 양도차익에 대한 법인세도 과세되지 않는다. 즉, 20%가량의 저렴한 법인세로 처분이익에 대한 세금을 정리할 수 있게 된다.

결국 법인이 취득할 부동산은 수익용부동산이 적합하고, 장기적인 자본이익이 발생할 수 있어야 한다. 발생하는 자본이익은 주주에게 귀속되고, 별도의 상속세가 발생하지 않게 된다. 또한, 처분을 전제로 하지 않기 때문에 거액의 법인세와 처분이익에 대한 배당소득세의 이슈를 고려하지 않아도 된다.

문의) 02-555-5366