지난 9일 임시총회 취소로 벼랑길에 처한 둔촌주공이 기사회생 할 수 있을까?

분양가 상한제 적용시한을 목전에 둔 둔촌주공이 입주자모집 공고 신청에 총력을 기울이는 가운데 내달 8일 조합 집행부 해임 총회가 예정돼있어 향후 사업 추진의 향방을 가를 분수령으로 떠오르고 있다.

∥조합, 先 분양신청 後 총회 추인

지난 15일 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합(직무대행=조용일)이 긴급 대의원회를 개최했다. 논란의 중심이었던 일반분양가를 확정하고자 예정됐던 9일 총회가 취소됨에 따라 향후 추진방향을 논의하고자 마련된 것.

안건은 ▲조합장 직무대행자 선임 추인 ▲분양가상한제 적용 관련 업무 진행 ▲주택도시보증공사(HUG) 분양보증 신청 및 분양승인 신청 관련 ▲관리처분계획 변경 등을 포함해 모두 열두 가지가 논의됐다. 회의 결과 조합은 HUG측 기준에 따른 분양가와 상한제를 적용받은 분양가를 비교·검토해 둘 중 더 높은 분양가를 최종 확정하는, 이른바 투-트랙 전략을 취하기로 방침을 세웠다.

당초 조합은 상한제를 적용받을 경우 HUG측 기준안보다 일반분양가가 떨어질 것으로 예상해 상한제 적용 시한 이전에 입주자모집 공고를 신청할 방침을 세우고 관련 일정을 진행해왔다. 그러나 ‘상한제 적용시 분양가를 더 높게 받을 수 있다’는 조합원 여론이 거세짐에 따라, 즉 지난 9일 총회 취소 과정에서 나타난 조합원 의견을 일부 수용하기로 한 것이다.

다만, HUG측 분양가보다 상한제가 적용된 분양가가 높은지 현 상태에서는 알 수 없기 때문에 두 가지 방향을 병행하여 추진하기로 방침을 정하게 됐다. 이에 따라 조합은 HUG기준안에 따른 분양보증 승인을 얻어 상한제 마감 시한인 28일까지 입주자모집 공고를 신청하기 위한 관련 절차를 진행 중이다. 더불어 강동구에 분양가 상한제 적용에 따른 택지기 감정평가 신청하는 한편 분양가심사위원회 심의 업무 등 관련 업무를 병행할 계획이다.

일단 상한제 적용을 피하기 위한 첫 번째 방침의 경우 지난 17일 HUG에 분양보증을 신청한 것으로 알려진다. 조합은 최대한 빨리 HUG로부터 분양보증 승인을 받아 28일까지 강동구청에 입주자모집 공고를 신청할 계획이다.

다만 이 과정에 대해 ‘총회 결의를 득하지 않은 분양신청 절차는 무효하다’는 반론이 제기되고 있고, 이를 의식한 강동구청이 ‘분양신청 절차를 보류하겠다’는 입장을 밝혀 인허가 처리 여부가 애매한 상황이다.

조합측은 시간이 촉박한 만큼 일단 분양신청 절차를 진행해 상한제 적용을 피한 이후 총회 결의를 통해 이를 추인한다는 방침이다. 이와 관련 한 조합 관계자는 “분양신청 관련 사전에 총회 결의를 받아야한다는 규정이 없어 가능할 것으로 본다”면서 “HUG측 기준안에 맞춰 기한내 입주자 모집 공고를 신청하기만 하면 되기 때문에 충분히 상한제를 벗어날 것으로 생각한다”고 전했다.

지난 3월 국토교통부가 밝힌 민간택지 분양가 상한제 적용대상 관련 개정된 경과조치에 따르면 이달 28일까지 입주자 모집 공고를 신청한 경우에는 분양가 상한제를 적용하지 않도록 하고 있다. 즉 강동구청이 입주자모집 공고의 승인을 불허한다 해도 신청 절차만 접수되면 경과조치를 충족하기 때문에 상한제 적용을 피할 수 있을 것으로 예상된다.

∥조합원 모임측, 집행부 해임 총회 계획

둔촌주공 조합이 상한제 적용 관련 투-트랙 전략으로 활로를 모색하고 있지만 적지 않은 조합원들이 반대 의사를 나타내고 있어 혼란스런 상황은 여전하다. 특히 현 집행부에 반대 의사를 지닌 ‘조합원 모임’이 내달 8일 집행부 전원에 대한 해임 총회를 발의함에 따라 총회 결과에 귀추가 주목되고 있다.

‘조합원 모임’이 밝힌 집행부 해임 사유에 따르면 우선 미흡한 석면해제 업무관리로 인해 조합원 부담금을 증가시켰으며, 사업비 대출을 위한 금융기관을 수의계약으로 선정해 도시정비법 및 조합 정관을 위반했다는 점이다.

또한 이주비 금융비용 가산금리 인하 및 조합원에게 불리한 공사계약의 수정요구를 무시했으며, 이로 인해 조합원의 손해를 초래했다는 주장이다. 이 외에도 자료 공개 의무 위반을 포함해 조합원과의 약속을 여러 차례 어김으로서 조합원들의 신뢰를 파탄시켰다고 밝혔다.

제기된 해임 사유를 살펴보면 결국 더 이상 현 집행부를 신뢰할 수 없다는 입장이다. 이와 관련 조합원 모임측 관계자는 “최근의 일반분양가 문제도 있지만 그동안 조합이 조합원의 이익을 전혀 대변하지 못한 부분을 바로잡고 싶다”면서 “금리 인하 요구 등 그 동안 숱하게 개선사항을 요청했지만 모두 묵살 당했으며, 그렇게 누적된 불만이 폭발해 해임 동력을 갖게 됐다”고 밝혔다.

조합원 모임측은 조합임원 해임의 이유로 몇 가지를 제시하고 있지만 조합원들에게 중요하게 다가가는 부분은 결국 일반분양가의 문제다.

조합원 모임측은 분양가상한제 하에서도 일반분양가 3500만원 이상이 가능하다고 주장하고 있으며 일각에서는 4500만원까지 가능하다는 주장도 나오고 있다.

하지만 HUG의 입장에서 볼 수 있듯 정부의 분양가 마지노선은 3000만원 정도로 보인다. 전문가들은 부동산 정책이 정치적 쟁점이 된 현 상황에서 분양가상한제를 시행한 초기에 둔촌주공과 같은 상징성 있는 단지의 분양가를 3500만원 이상 높여줄 가능성은 희박하다고 점치고 있다.

한 정비업체 관계자는 “둔촌주공 조합원들의 희망사항은 충분히 알겠으나 정부 분양가 정책의 잘잘못을 떠나 분양가상한제 하에서 3500만원 이상의 분양가를 바라는 것은 희박한 확률의 도박을 하는 것과 다름 없다”고 밝혔다.

낮은 확률의 고분양가 만을 바라보며 사업지연의 리스크를 감당하는 것이 바람직한 일인지 신중한 선택이 필요한 상황이다.

“집행부 해임시 공사 중단 불가피” 현명한 선택 필요

신임 집행부 구성에 따른 업무 공백 최소 6개월 이상 전망

현재 둔촌주공은 일반분양가 미확정으로 인해 분양 일정이 지연되고 있는 상황이다. 시공사업단은 분양 일정이 확정되지 않고 집행부 공백상태가 될 경우 공사를 제대로 진행할 수 있을지 우려를 나타내고 있다.

8일 집행부 해임안이 부결되면 현행 사업방침이 유지되겠지만 반대의 경우 신임 집행부 구성에 따른 업무 공백은 피할 수 없을 것으로 보인다. 만약 차기 집행부 구성 과정에서 업무공백이 장기화될 경우 공사 중단 사태를 배제하기 힘들 전망이다.

이와 관련 시공사 한 관계자는 “일반분양을 통한 분양대금으로 사업비 상환을 비롯해 여러 업무가 순조롭게 진행될 수 있는데, 집행부가 해임되면 당장 필요한 사업비 집행을 비롯해 모든 업무가 중단되기 때문에 정식 절차를 거쳐 새로운 집행부가 선출될 때까지는 사업 진행이 어려울 수 있을 것”이라고 내다봤다.

이어서 “통상적으로 신임 집행부 선출에 따른 정상화 과정에 6개월 이상 소요되는 것을 고려하면 시공을 하고 싶어도 할 수 없는 상태가 될 것”이라고 밝혔다. 업무공백이 장기화 될 경우 공사 중단이 불가피하다는 입장으로 풀이된다. 공사가 중단되면 당초 예정됐던 입주 일정 또한 늦어지게 되고, 이는 조합원의 부담해야할 이주비 금융비용이 늘어난다는 것을 의미한다.

또 다른 관계자는 “업무의 연속성 유지를 위해 당분간은 직무대행 체제로 사업을 진행하는 것이 유리하다”며 “임기 만료에 따른 임원 선출 총회가 연말에 예정돼 있기에 새로운 집행부가 그때 참여하면 적합할 것”이라고 전했다. 이어 “현재로서는 분양일정을 정상적으로 소화하는 것이 손실을 최소화하는 것”이라고 덧붙였다.

한편 조합원 모임측은 ‘공사 중단 없이 집행부 교체가 가능하다’는 입장이다.

조합원 모임측은 둔촌주공의 시공물량은 총 1만1천여세대로 사업단(현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설) 중 1개 시공사당 약 3천세대를 담당하는데, 3천세대를 시공하는데 걸리는 공사기간이 35~37개월로 판단한다고 밝혔다.

현재 둔촌주공의 공사 현황은 터파기 단계로서 보통 8~10개월 가량 소요되며, 책정된 전체 공사기간은 42개월이기에 5~7개월 가량 여유가 있어 그 기간 안에 충분히 조합 정상화가 가능하다는 주장이다.

이 같은 시간적 여유 부분에 대해 시공사측은 단순히 산술적으로 판단하는 것은 적절하지 않다는 입장이다. 시공사 관계자는 “과거와 달리 지금은 주52시간 근무제와 레미콘 가동시 시간제한, 민원방지를 위한 차량통행 제한 등 변경된 여건을 고려해야 한다”면서 “무엇보다도 기반시설공사를 위한 업체 선정, 시공도서 납품을 위한 계약체결 등 시급히 처리하지 않으면 전체 공사일정에 영향을 미치는 사항이 남아있으며, 이는 단순히 공사기간의 시간적 여유로 판단할 수 없는 문제”라고 설명했다.

정비사업에서 사업진행 초기의 사업지연과 달리 이주․철거 이후의 사업지연은 막대한 금융비용으로 인해 조합원 부담증가로 귀결되기도 한다.

해임총회를 앞두고 있는 조합원들이 어떤 선택을 할 지 귀추가 주목된다.