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주용철 세무사의 세무이야기 - 7.10 대책 중 확정된 취득세 중과세 집중검토(下)
2020년 08월 31일 (월) 11:49:56

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율씨는 2채의 주택을 가지고 있다. 구리시의 빌라 한채와 서초동에 아파트 한채가 재산목록의 전부다. 구리시의 빌라는 모친이 거주하고 있고, 서초동 아파트는 먼미래의 재건축을 바로보고 있는 25년된 아파트다. 깔끔하게 벽지를 바르고 화장실도 보수해서 사용하고는 있지만, 아침마다 치러야 하는 주차전쟁으로 아이들 학교만 해결되면, 쾌적한 곳으로 이사 가서 살고 싶다. 정부의 710대책이후 지율씨는 셈법이 복잡해 졌다. 졸지에 다주택자로서 범죄자가 되어버린 것이다. 모친이 거주하는 빌라를 팔수도 없고, 서초동아파트도 지금 당장은 팔수가 없다. 구리시가 조정대상지역이 되는 바람에 2주택이상자에 대한 종부세 중과세율이 적용된다고 한다. 혹자는 구리빌라를 예전에 임대주택으로 등록해서 중과세를 피한다고 하지만, 모친이 거주하는 상황에서는 난감한 일이다. 종부세를 피하기 위해서 이웃들이 부부간의 증여를 한다고 하는데. 어떻게 해야할 지 골치다. 마침 정부는 종부세를 피하기 위한 증여취득세율을 높인다고 하는 데, 부부간의 증여에도 적용될지 고민이다.

 

해설) 개인의 경우 1세대 2주택이상부터 과세하므로 세대의 개념도 중요한 판단기준이 된다.

지방세법은 ‘1세대’를 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 규정하고 있다. 따라서 동일주소지에서 생계를 같이 하고 있더라도, 주민등록표를 별도세대로 구성하고 있다면, 다른 세대가 된다.

배우자 및 미혼인 30세 미만의 자녀는 주소를 달리하여도 같은 세대원으로 판단한다. 다만, 30세 미만의 자녀라도 중위소득이 40%이상이고 따로 사는 경우라면 별도의 세대로 본다.

한편 자녀가 65세 이상 부모를 봉양하기 위하여 합가한 경우라면 각각을 별도의 세대로 규정하고 있다. 소득세법은 생계를 같이 하고 있으면, 동거봉양인 경우에도 동일한 세대원으로 본다는 점에서 차이가 있다

1 세대원이 보유하는 주택수의 판정방법도 세대원의 판단과 마찬가지로 양도소득세의 1세대 1주택비과세 규정과 유사하다.

취득세 중과세 대상이 기준인 주택 수는 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 소유하고 있는 주택수로 규정한다. 따라서 1채의 주택을 가진 사람이 추가로 주택을 취득하면 2주택이상자가 된다. 이 경우 조합입주권과 분양권도 주택 수에 포함한다. 양도소득세 중과세판단시의 기준에 맞춘듯하다. 물론 실거주목적등에 대해서는 예외규정을 두고 있다.

한편 부모님의 사망으로 공동으로 상속하는 주택에 대하여는 주택 수를 판단할 때 ① 상속지분이 가장 큰 상속인, ② 상속지분이 같은 상속인이 2명 이상이면, 그 주택에 거주하는 사람,③ 거주하는 사람이 없으면 연장자의 주택 수에 가산한다. 따라서 신규로 주택을 취득해야 하는 상속인 예를 들어 자녀가 있는 경우 상속주택에 거주할 모친의 지분을 자녀의 지분보다 조금 많게 분할하는 것이 유리해 진다. 이 경우 모친의 세대에 주택수가 가산된다.

가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 사원에 대한 임대용 주택, 공기업이 공익사업을 위해 취득하는 주택, 농어촌주택, 시가표준액이 1억원 이하인 주택신축판매업자가 신축하여 분양하고 있는 주택도 중과세 주택 수 산정시에 배제한다. 상속받은 주택은 5년간만 주택 수 산정에서 배제한다. 즉, 상속받은 지 5년 이후에 신규주택을 취득하는 경우 중과세 대상이 된다.

국내에 주택(주거용오피스텔포함) 1개를 소유한 1세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규로 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 되는 경우, 신규로 취득하는 주택에 대하여는 중과세를 배제한다. 단, 종전 주택을 3년(종전 및 신규주택이 조정대상지역내에 있는 경우는 1년 “이하동일”)이내에 처분하는 경우로 한정된다.

기존에 주거용오피스텔은 지방세법에서 주택으로 보지 않았으나, 일시적 2주택 판단시에는 종전주택의 범위에 포함시켰다. 따라서 신규주택을 취득하고 3년 내에 종전오피스텔을 양도해야 한다. 최초 오피스텔의 취득시 가액에 상관없이 무조건 4%의 주택이외의 부동산취득세율을 적용할 때의 법취지 즉, “오피스텔은 건축법상 주택이 아니다.” 와는 전혀 다른 논리로 대응하고 있다.

조합원입주권(분양권포함 “이하동일”)의 경우도 대체주택과 실수요주택의 개념을 도입했다. 조합원입주권이 있는 상태에서 대체주택을 취득하는 경우 3년 이내에 조합원아파트가 철거될 경우 대체주택에 대해서 중과세를 면한다. 조정대상지역에서는 1년이므로 최소한 이주 개시되어 철거일을 예측할 수 있을 때에나 대체주택을 중과세 없이 취득할 수 있을 것으로 판단된다.

종전주택이 있는 상태에서 조합원입주권을 취득하는 경우 실수요목적이므로 해당 입주권으로 인한 신축아파트가 준공된 기간부터 3년(조정대상지역은 1년“이하동일”)이내에 종전 주택을 양도하면, 신축아파트의 취득세는 중과세하지 않는다.

무상으로 주택을 취득하는 경우 증여의 경우 취득하는 주택의 공시가격에 3.5%의 취득세율로 세금을 계산한다. 이번 법률 공포시 조정대상지역 내에 소재한 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 증여하는 경우 12%의 세율로 중과한다.

단, 1세대 1주택자가 배우자 또는 자녀에게 증여하는 경우는 중과세를 배제한다.

종전에는 수증자의 주택수에 따라서 세율을 달리할 것으로 알려졌으나, 최종 결과는 증여하는 사람이 1주택자이어야 중과세를 면하겠다고 한다.

지율씨의 경우 조정대상지역에 2채를 보유한 상태에서 증여를 검토하고 있으므로 중과세배제대상은 아니다. 다만, 증여하려는 주택의 공시가액이 3억원에 미달하는 경우라면, 일반적인 증여세율의 적용이 가능하다.

결국, 다주택자의 경우 증여를 통해서 주택수를 줄이고자 할 경우, 비조정대상지역의 주택을 증여하거나, 조정대상지역내의 3억원 이하의 주택부터 증여하는 방안을 모색하여야 한다.

부부간의 증여의 경우 1주택상태에서 공동명의라면, 1세대 1주택이므로 중과세적용대상이 아니지만, 2주택상태에서 공동명의로 변경하는 경우라면, 증여하려는 주택이 공시가액 3억원을 초과할 경우 중과세율 12%가 적용되므로 유의해야 한다.

문의) 02-555-5366

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