과천4단지가 사업시행인가를 획득해 과천시 3기 재건축단지의 선봉을 맡았다.

지난 1일 과천시는 “별양동 7번지 일원 과천주공4단지 주택재건축정비사업에 대해 도시 및 주거환경정비법에 따라 사업시행계획을 인가하고 고시한다”고 밝혔다. 과천4단지가 정비구역으로 지정된 지 불과 3년만에 독보적인 성취를 이뤄냄에 따라 향후 행보에 이목이 집중되고 있다.

“과천4단지 재건축사업의 성공을 위해 염려해 주시고 성원해 주신 모든 분들에게 감사드린다”고 운을 뗀 김기원 조합장은 “어떤 사업이든 쉬운 것은 없지만 중층아파트 재건축사업에서 추진위를 시작해 3년만에 사업시행인가까지 올 수 있었던 것은 집행부와 조합원, 협력업체가 모두 한 마음으로 협력한 덕분”이라고 소감을 밝혔다.

∥3년만의 사업시행인가 ‘독보적 추진속도’

과천시는 2000년대 후반 1기 재건축단지(3·11단지)를 거쳐 2기(1·2·6·7-1·7-2단지)까지 사실상 재건축사업이 완료된 상태다. 3기는 4단지를 필두로 5단지, 10단지, 8·9단지가 뒤를 잇고 있다. 아직 추진위 단계인 10단지와 8·9단지는 ‘조합원 2년 실거주’ 규제를 피하고자 연내 조합설립을 위해 전력을 다하는 상황이다.

이 달 1일 사업시행인가를 받은 4단지는 2017년 5월과 7월 각각 정비구역 지정과 추진위 승인 등의 절차를 통해 본격적인 사업추진을 시작했다. 재건축사업의 기치를 내건지 불과 3년만에 사업시행인가라는 큰 성과를 이뤄냄에 따라 활발히 진행 중인 과천 3기 재건축사업에 열기를 더해가고 있다.

4단지가 놀라운 추진속도를 보였지만 마냥 탄탄대로를 걸었던 것만은 아니었다. 중층 아파트 재건축사업이 지닌 사업성 문제와 초과이익환수제 등의 정부규제 등으로 인해 일각에서는 반대 의사가 여전했기 때문이다.

이와 관련 김기원 조합장은 “처음 시작할 당시에는 조합원 개개인의 이해관계가 있으니까 동의서를 철회하거나 반대를 선동하는 문제로 인해 어려움이 적지 않았다”면서 “반대하시는 분들과 본질적인 문제를 가지고 상세하게 협의했고, 선의의 피해를 받지 않도록 적극적으로 대응해왔다”고 설명했다.

재건축사업의 특성상 반대 의견이 없을 수는 없는 일이다. 문제는 이를 어떻게 대처하느냐 하는 것. 조합은 반대 의견을 배척하지 않으면서 최대한 많은 조합원의 공감과 참여를 이끌어내는 것이 중요했다.

김 조합장은 “일부 조합원이 사업진행을 멈춰야한다고 하시지만 사업을 멈춘다고 본질적인 문제가 해결되는 것은 아니라고 생각했다”면서 “오히려 추가 규제를 통해 사업이 더욱 힘들어지는 경우를 배제할 수 없기에 빠르게 사업단계를 통과한 이후 향후 추이를 살펴보는 것이 유리할 것으로 본다”고 전했다.

∥설계VE 통한 차별화 전략으로 ‘사업성 보완’

지하철4호선 정부과천청사역 초역세권에 자리한 과천4단지는 최상의 입지 조건을 갖추고 있다. 단지로부터 반경 300m 안에 지하철과 중앙공원, 그리고 각종 편의시설이 운집해있기 때문이다. 다만 중층아파트로서 용적률과 밀도가 높아 사업성이 부족한 것이 옥의 티로 지적됐던 것.

김 조합장은 “4단지는 과천의 재건축단지 중 대지지분이 가장 적어 사업성이 떨어지지만, 사업계획에 대한 면밀한 검토와 사전 설문조사 등 조합원들의 의견을 최대한 반영해 부족한 사업성을 보완하는 것에 주력했다”고 말했다. 이어 “입지적 측면에서 최고의 주거여건을 갖추고 있기에 설계VE(Value Engineering)을 통해 여타 단지와는 차별화된 모습을 보여 줄 것”이라고 전했다.

과천4단지는 대지면적 5만6267㎡에 건폐율 21.41% 용적률 283.38% 등을 적용해 지하3층~지상35층 아파트 11개동 1437세대 및 부대복리시설을 건립할 계획이다. 주택규모별 세대수로는 49타입 56세대, 59타입 203세대, 74타입 346세대, 84타입 672세대, 99타입 95세대, 106타입 30세대, 118타입 32세대, 110P타입 1세대, 126P타입 2세대 등이 공급된다.

∥연내 관리처분 수립, 내년 상반기 이주 개시

과천4단지가 사업시행인가를 통과함에 따라 후속절차로 관리처분계획을 수립하게 된다. 관리처분은 조합원의 최대 관심사인 분담금을 결정하는 절차로 계획 단계의 마지막 관문이다. 이를 위해 조합은 감정평가기관을 통해 종전자산을 평가하고, 이를 바탕으로 개략적인 추정부담금 산출과 분양신청을 거쳐 관리처분계획을 수립하게 된다.

일단 조합은 최대한 사업추진에 박차를 가해 연내 관리처분계획을 수립할 방침이며, 내년초 총회를 통해 조합원 동의를 구한 이후 인가를 받을 계획이다. 관리처분 인가 이후 이주 절차가 진행되며, 이주 기간은 대략 4개월 가량 소요될 것으로 전망된다.

김 조합장은 “사업일정 관련 분양가 상한제와 재건축 초과이익환수 등의 규제가 적용되기에 조합원 분담금 부분에서 걱정이 되기도 한다”면서 “현 시점에서 조합이 할 수 있는 일에 대해 최선을 다할 것이며, 내년 상반기에 이주가 이뤄질 수 있도록 사업관리에 집중하고 있다”고 전했다.

잠깐 인터뷰 - 과천4단지 주택재건축정비사업조합 김기원 조합장

“조합장은 사업 전체를 아우르는 프로젝트 매니저”

재건축사업이 원활하게 진행되기 위해 조합장의 역할은 매우 중요하다. 개인적으로 조합장은 재건축사업의 전반적인 과정을 컨트롤하는 PM(Project Manager)역할을 할 수 있어야 한다고 생각한다. 이런 부분이 부족할 경우 시행착오를 겪을 수밖에 없고, 이는 곧 사업지연으로 나타나는 것이 대부분이다. 특히 재건축사업의 다른 이름이 ‘시간싸움’이란 점을 고려할 때 일단 사업을 진행하기로 했으면 단기간에 완료하는 것이 최고의 성과라고 생각한다.

분쟁 조정 방안에 대해.

재건축사업에서 100% 동의란 현실적으로 불가능하기에 반대 의견 자체를 부정하는 것은 아니다. 다만 조합원 개인의 의견을 존중하지만 적용 가능성 여부는 별개라고 생각한다. 우선적으로 다수의 이익이 우선시될 수밖에 없으며, 그 중에서도 가장 합리적인 방향으로 진행되는 것이 중요하다. 이처럼 최대한 많은 조합원의 지지를 얻을 수 있도록 설문조사와 같은 조합원 의견수렴에 많은 노력을 기울이고 있다.

조합장으로 참여한 까닭은.

재건축은 이해관계가 복잡하고 사업기간이 10년이 넘는 어려운 사업이다. 게다가 4단지는 과거 저층에 비해 중층아파트 재건축은 더욱 어렵고 사업성이 적은 단지라 참여 요청에 대해 많은 고민이 있었다. 하지만 자칫하면 4단지가 사업추진에 있어 장시간이 소요되고 보다 많은 부담금이 발생할 것으로 판단됨에 따라 참여하기로 했다. 기존에 쌓았던 경험을 바탕으로 사업계획을 철저히 수립하고 단기간에 완료하면 충분히 성공적으로 될 것이라 생각한다.

제도적으로 개선할 부분은.

부동산 시장을 가장 많이 왜곡한 것이 정부인데, 당사자인 정부가 현실을 너무 모른다는 점이 답답하다. 초과이익환수제와 분양가 상한제 등 규제완화 요청을 해도 받아들여지기는 쉽지 않을 것이다. 이런 부분이 효과를 얻기 위해선 정비사업을 진행하는 모든 단지들이 하나로 똘똘 뭉쳐 대정부 투쟁을 하는 길 외에는 없다고 생각한다.