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주용철 세무사의 세무이야기 - 2020년 민간임대주택법 이후 임대사업자로 살아남기- 종부세 합산배제
2020년 11월 16일 (월) 14:24:47

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

지난 ’20.8.4.(화) 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안」이 국회 본회의를 통과했다. 주요 내용은 4년 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반매입임대주택 유형이 폐지되고, 폐지 유형에 대해서는 임대사업자의 자진등록말소 허용한다는 것이다. 또한 최소 의무 임대기간 경과시 자동으로 임대사업자 등록이 말소된다. 이와 관련하여 이미 양도소득세와 취득세에 대한 세제보완조치를 설명하였다. 이번 편은 종부세와 관련된 세제변화에 대해 알아보고자 한다.

가장 기본적인 원칙은 임대등록기간 동안 세제지원을 유지하는 것이다. 임대사업자중에 폐지되는 유형은 다음과 같다.

 

주택 구분

유형별 폐지‧유지 여부

매입임대

건설임대

단기임대

단기민간임대주택(4년)

폐 지

폐 지

장기임대

장기일반민간임대주택(8년)

유 지 (아파트는 폐지)

유 지

공공지원민간임대주택(8년)

유 지

유 지

 

현행 종부세 합산 배제되는 임대주택의 요건은 임대주택 소재 지역이 조정대상지역인지 여부, 주택의 규모, 주택의 공시가액, 그리고 임대기간에 따라서 대상이 될 수도 있고, 합산과세 대상이 될 수도 있다.

공통되는 요건을 보면, 개인사업자의 경우 1주택을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역에서 2018.9.14.이후에 취득한 임대주택이 아니어야 한다. 대상주택은 무조건 종부세 대상이 된다. 반대로 해석하면, 2018.9.13.이전에 취득한 주택의 경우 다주택자라고 하더라도, 추가요건 충족을 통해서 종부세 합산배제 임대주택이 될 수 있다.

법인사업자의 경우 임대주택의 취득시점에 불구하고 조정대상지역에서 2020.6.17.이전에 시군구청에 임대주택으로 등록해야 합산배제된다. 즉, 2020.6.18.이후에 임대주택으로 등록할 경우 과거부터 임대주택으로 사용하고 있어도 종부세 합산대상이 된다.

폐지되는 단기 임대주택의 경우 2018.3.31.까지 등록한 경우에 혜택이 가능하며, 임대개시시점 또는 최초 합산배제신고당시의 공시가액이 6억원(비수도권은 3억원)이하이어야 한다. 이 경우 합산배제를 위한 의무임대기간은 5년이상이다. 즉, 그 때 이후 5년이 되는 2021.3.31.이후까지 임대를 유지해야 합산배제 대상이 된다. 그런데, 민간임대주택법의 개정으로 의무임대기간 종료 후에는 단기임대주택 유형이 폐지되므로 재등록은 불가능하게 된다.

장기임대주택의 경우 8년 이상(민간임대주택법 시행일이후 등록분은 10년) 임대해야 하고, 임대료 5% 상한 준수 등의 요건을 채워야 한다. 아파트는 민간임대주택법 개정으로 임대사업자등록이 원천적으로 배제되므로 다가구주택과 다세대 주택에 한하여 임대의무기간후 사업자 갱신을 통해서 계속된 합산배제혜택이 가능하다.

아파트의 경우 비조정대상지역에 소재한 경우에도 임대주택으로 등록이 불가능하므로 현재 임대주택의 의무기간이 종료되면, 자동으로 임대사업자등록이 말소된다.

기존 법령은 임대주택이 의무임대기간을 준수하지 못하거나, 임대료 상한등 법령상 요건을 미충족한 경우 경감받은 종부세와 이자상당가산액을 추징하도록 규정하고 있다. 예외적으로 민간임대주택법에 의하여 자진하여, 또는 자동으로 등록이 말소되는 경우 기존의 세제혜택을 추징하지는 않는다.

결국, 현행 등록되어있는 사업자는 기존대로 합산배제혜택을 부여하고, 의무임대기간종료후 임대사업자등록갱신을 이용하여 혜택을 유지하는 것은 가능하지만, 임대사업자 폐지유형인 단기임대사업자와 아파트임대사업은 임대사업자 등록이 불가능하므로 종부세 대상이 된다.

문의) 02-555-5366

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