인천 최대 규모 재개발사업인 화수화평구역이 올 연말 관리처분총회를 목표로 사업 일정에 박차를 가하고 있다.

지난 10월 4일 화수화평구역 주택재개발정비사업조합(조합장=전기원)은 사업시행인가를 획득했다. 2007년 추진위 승인을 필두로 재개발사업의 기치를 내세운 지 무려 17년만의 경사다. 가지 많은 나무에 바람 잘 날이 없다고 했던가. 5만5천여평에 이르는 드넓은 사업부지를 보유한 화수화평구역이었지만 초창기부터 고된 가시밭길을 걸어야 했다.

2009년 정비구역으로 지정되며 사업추진의 발판을 마련했지만 글로벌 금융위기에 따른 주택시장 침체로 사업추진을 이어갈 수 없었다. 오랜 침묵 끝에 2019년 현대건설 선정을 계기로 재개발 추진의 동력을 마련했다. 하지만 구역 곳곳에 산재한 문화재 및 종교시설과 인접한 학교시설 등과의 협의로 인해 후속 일정 추진에 어려움을 겪었다.

각종 협의와 심의 절차로 인해 불리한 상황이 지속됐지만 조합 집행부는 뚝심 있게 사업을 추진해 결국 사업시행인가라는 결실을 맺을 수 있었던 것. 이제 화수화평구역은 후속 절차인 관리처분계획에 매진하고 있다.

현재 진행 중인 종전 및 종후자산 등에 대한 감정평가가 올 상반기에 완료되면, 이를 토대로 분양신청과 공사비 협상 등 제반 절차를 진행할 방침이다. 올 연말에 관리처분계획 수립을 위한 조합원 총회를 개최하고, 내년 상반기 인가를 통과할 방침이다.

∥층수규제로 사업성 떨어져

지난 10월 사업시행인가를 득한 바에 따르면 화수화평구역 재개발사업은 인천광역시 동구 화동동 1-1번지 일대 18만1790㎡를 대상으로 진행된다. 기부채납되는 기반시설부지를 제외한 대지면적 12만1263㎡에 건폐율 18.34%, 용적률 251.49% 등을 적용해 지하3층/지상29층 아파트 28개동 2808세대 및 부대복리시설을 건립할 계획이다.

상기 계획으로 사업시행인가를 받았지만 조합이 사업성 향상을 위한 보완방안을 추구하고 있어 일부 변경될 수 있다. 조합이 사업성 향상에 주력하는 데에는 구역 안팎에 자리한 여러 종교시설과 문화재, 학교시설 등에 의해 사업성이 깎여나간 것으로 보기 때문이다.

화수화평구역에는 문화재로 지정된 화도진공원과 송현초·만석초·화도진중교 등이 인접하고 있다. 이로 인해 문화재 심의와 교육영향평가 과정에서 층수제한이 적용됐고, 법상 최대 40층이 가능함에도 29층으로 최고 층수가 낮아졌다. 용적률도 정비계획상 253%의 용적률을 확보했음에도 실제 적용된 용적률은 251%에 그쳤다.

이와 관련 조합 관계자는 “지역적 특성을 고려할 때 우리 구역은 중소형 평형을 중심으로 최대한 많은 세대수를 확보하는 것이 유리하다. 하지만 층수 및 용적률 제한으로 중대형 평형이 예상보다 많이 계홱됐다”고 밝혔다. 이어 “향후 정비계획 변경 등 보완조치를 통해 중소형 평형 비중 확대 등 사업성 개선에 노력하겠다”고 덧붙였다.

전기원 조합장은 “구역 특성상 조합원 가운데 연로하신 분들도 많고 경제적 여건 등을 고려할 때 모든 조합원이 분양받을 수 있도록 하기 위해선 중소형으로 계획하는 것이 적합하다”고 밝히며 “향후 일반분양 수익 극대화 측면에서도 중소형이 많은 것이 유리할 것으로 판단한다”고 전했다.

∥사업성 보완 위해 ‘절치부심’

부족한 사업성을 보완·향상시키고자 조합이 역점을 두고 있는 과제가 바로 문화재 재심의 건이다.

앞서 사업시행인가 과정에서 화수화평조합은 무려 2년 동안 여섯 차례에 이르는 진통을 겪은 끝에 문화재 심의를 통과한 바 있다. 다만 이는 사업시행인가를 획득하기 위한 불가피한 결정으로 심의 내용 자체에는 만족스럽지 못한 부분이 상당하다는 것.

조합측은 “과거 일제 강점기 시절 지어진 건축물 4채에 대해 위원회측이 근대문화유산으로써 보존 및 이축 방안을 강조했고, 당시 심의 과정이 2년 가량 소요되는 등 사업 지연 우려와 더불어 일단 사업시행인가를 우선적으로 통과해야 하는 필요성 때문에 심의의견을 수용할 수밖에 없었다”고 당시 상황을 설명했다.

이어서 “위원회가 제시한 보존대상 건축물은 오랜 시간 증축에 증축을 거듭하며 내외부 모두 원형을 알아볼 수 없을 정도로 변형돼 보존의 가치가 있는지 상식적으로 납득하기 어렵다”며 재심의 배경을 설명했다.

조합에 따르면 해당 건축물들은 실제 국가에서 정한 문화재가 아니라고 한다. 수년 전 인천시에서 자체적으로 근대문화유산이라는 조사를 진행한 바 있는데, 그 때 대상에 포함됐을 뿐이라는 것. 게다가 현재는 사유지이며, 해당 소유자들은 보존이 아닌 재개발사업을 희망하고 있다고 한다.

문제는 여기서 그치지 않는다. 이들을 보존하고 이축하는 것에 합리적 근거가 있는지 여부와는 별도로 사후 관리를 어떻게 하느냐 하는 문제가 있는 것. 전기원 조합장은 “재개발이 완료돼 조합이 해산되면 해당 건축물을 관리할 주체가 사라지게 된다. 관련 사항을 구청에 문의했지만 정식 문화재가 아니어서 시나 구에서 관리할 명분도 인력도 없다며 난색을 표했다”는 것.

“이대로 가면 해당 건축물은 결국 흉물로 방치될 것이 자명하다”는 전기원 조합장은 “결국 보존 및 이축 방안은 현실성이 없으며, 그에 대한 대안으로 해당 건축물에 대한 아카이브를 제작하여 기록·저장하고 해당 위치엔 표지석을 남겨 후대에 알리는 것이 적합하다”고 의견을 밝혔다.

한편 조합은 문화재 재심의와 더불어 정비계획 변경을 통해 사업성을 끌어올릴 계획이다. 조합이 추진하고 있는 정비계획 변경 절차는 내년 7월 시행 예정인 인천광역시 행정구역 개편과 연계해 한층 업그레이든 된 모습으로 발전할 수 있는 시너지 효과가 기대된다.

잠깐 인터뷰 - 화수화평구역 주택재개발정비사업조합 전기원 조합장

“분양수익 확대를 통한 분담금 절감이 최대 관건”

사업추진 경과에 대해

감개무량하다. 지난 과정들의 매 순간마다 힘들었지만 조합원 여러분의 성원을 비롯해 조합 임직원들이 잘 도와주셔서 지나온 것 같다. 초창기에는 사업성이 약해 부정적으로 보는 시각들이 많았지만 지금은 긍정적으로 보는 분들이 많이 늘었다. 과거엔 ‘이게 되나?’라며 회의적인 반응이었다면 이제는 ‘이거 언제 되나?’라며 긍정적 의견을 나타내고 있어 고무적이다. 조합원 여러분의 기대에 부응할 수 있도록 끊임없이 노력하겠다.

관리처분 등 향후 추진방침은

현재 진행 중인 감정평가가 완료되면 관리처분계획 관련 제반 절차가 본격화될 것이라 본다. 중요한 것은 조합원 분담금을 결정하는 것은 결국 분양수익에 달려있다는 점이다. 일반분양가를 얼마나 높게 책정할 수 있는지, 분양세대를 얼마나 더 증가시킬 수 있는지 등이 중요하다는 의미다. 관리처분과 이주, 철거 등 후속 일정을 고려할 때 대략 4~5년 후 일반분양이 예상되는데, 주택시장 활황기에 맞춰 일반분양을 시행하는 것이 중요하다. 그러한 최적의 시기에 맞춰 일반분양을 시행할 수 있도록 사업을 진행하는 것이 중요하다는 점을 말씀드리고 싶다.

향후 재개발사업 전망은

현재 우리나라가 정치적으로나 경제적으로나 상당히 어려운 시기를 지나고 있다. 하지만 산이 높으면 골이 깊듯이, 어려운 시기가 있으면 좋은 시기가 오기 마련이다. 내년 행정구역 개편이 이뤄지면 동인천역 근처에 제물포구청이 들어설 것이고, 검단에서 송도로 가는 인천3호선이 동인천역을 경유할 전망이어서 미래는 밝다고 본다. 이에 좋은 시기를 대비해서 최적의 준비를 갖추는 것이 필요하다.

조합원 당부 한 말씀

지금까지 조합 집행부를 믿고 성원해준 조합원 여러분께 진심으로 감사를 드린다. 앞으로도 변함없는 성원 당부드리고, 좋은 의견이나 아이템이 있다면 언제든지 알려주시기 바란다. 조합원들의 의견을 적극적으로 반영해 동인천뿐 아니라 인천에서 최고의 랜드마크 아파트가 될 수 있도록 최선을 다할 것을 약속드린다.