서울의 중심 한복판에 자리한 용산구 후암동 일대가 지구단위계획 결정이 가까워짐에 따라 정비사업에 대한 기대감이 고조되고 있다.

후암동은 지하철 1호선 서울역과 4호선 숙대입구역이 가까워 대중교통 편의성이 뛰어나며, 남산과 용산공원 등 쾌적한 자연환경도 보유하고 있다. 또한 종로와 용산 등 중심상업지역의 배후주거지로서 탁월한 입지를 지니고 있다. 그러나 이 같은 입지적 장점에도 불구하고 오랫동안 정비사업의 부재로 주거환경이 날로 악화된 상황이다.

이와 관련 서울시와 용산구는 후암동 특별계획구역이 포함된 지구단위계획 재정비를 통해 정비사업의 토대를 마련하고자 한다. 지난 2023년 10월 열람 공고를 실시한 재정비안은 현재 서울시 심의를 앞두고 있다.

∥해방촌 연계 결합개발로 START

2009년 서울시는 남산과 한강을 연결하는 생태축 복원 방침과 함께 후암동 개발계획을 공개했다. ‘남산 그린웨이 사업’으로 명명된 당시 프로젝트는 각종 건설사업으로 단절된 남산과 용산공원 사이에 위치한 해방촌(용산동2가) 일대를 녹지로 복원한다는 야심찬 계획이었다.

구릉지였던 해방촌 일대를 녹지로 복원하려면 철거민에 대한 이주대책이 필요했고, 이에 해방촌 구릉지역과 후암동 노후 역세권을 하나의 사업단위로 묶는 결합개발 방식이 제시됐다. 하지만 해방촌 주민들의 강한 반발과 오세훈 서울시장의 사퇴로 남산그린웨이사업은 사실상 무산됐다.

이후 사령탑으로 올라선 박원순 시장은 전면 철거로 대변되는 정비사업에 대해 부정적 입장을 나타내며 도시재생 카드를 꺼냈다. 2010년 특별계획구역으로 지정됐던 후암동 일대는 2015년 5월 지구단위계획 재정비 절차를 통해 변경됐다. 특별계획구역 지정 당시 하나였던 계획구역을 동자동 일대 1구역, 후암동 일대 2구역, 갈월동 일대 3구역 등 3개 구역으로 분할했다.

재정비안이 나와도 후암동 일대 정비사업 추진은 여의치 않았다. 당시 정비사업 시장은 인·허가권자인 서울시의 강력한 규제정책과 침체된 주택경기 등에 의해 사실상 개점휴엄 상태에 접어들었기 때문이다. 이후 5년이 지난 2020년 지구단위계획 내용이 실효되며 변화된 여건을 반영한 계획수립의 필요성이 제기되며 또 한번 재정비 절차를 갖게 된다.

∥후암동 특별계획구역 5개 구역 재편

2023년 10월 용산구는 지구단위계획 재정비안을 열람 공고했다. 2015년 5월 결정된 특별계획구역 계획지침이 5년간 개발사업 미추진으로 실효됨에 따라 사회적 여건 변화에 따른 새로운 계획지침 수립이 필요하다는 이유에서다.

재정비안의 주된 내용은 한강대로변 도심기능 연계를 위한 권장용도 도입, 저층 노후주거지 환경개선을 위한 특별계획구역 조정과 기반시설 배치, 용산공원~남산녹지 보행축 연계와 가로 활성화 등을 담았다. 이에 따라 기존 3개였던 특별계획구역이 5개로 확대 개편됐으며, 높이 및 용적률 기준을 세분화하여 계획의 실효성을 높이고자 했다.

특별계획 1구역은 기존 구역과 거의 동일하게 동자동 일대를 대상으로 지정됐다. 차후 국토부의 동자동 공공택지지구 계획에 따라 진행될 예정이다. 2·3·5구역은 한강대로변에 인접한 지역을 대상으로 지정됐다. 현재 용도는 일반상업지역을 포함해 제2종(7층)과 2종, 3종일반주거지역 등이 혼재돼있으며, 주거지역은 준주거지역으로 종상향이 예상된다.

2구역(12,370㎡)·3구역(8,924㎡)의 높이계획의 경우 한강대로변은 최고 100m 이하로 제시됐으며, 5구역(40,512㎡)은 한강대로변 최고 100m 이하, 한강대로 이면부 평균 23층 이하, 최고 30층 이하 등으로 제시됐다. 한강대로 이면 주거지를 대상으로 지정된 4구역(186,235㎡)은 타 구역과 달리 4-1, 4-2, 4-3 등 3개 획지로 다시 나뉜다.

4구역 전체를 대상으로 정비사업을 진행할 경우 용도지역은 기존 제1종, 2종(7층)일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 종상향이 가능하며, 층수는 평균 23층 이하, 최고 30층 이하까지 가능하다. 다만 분리된 3개 획지를 기준으로 정비사업을 진행하는, 분리개발의 경우 용도지역의 변경은 없으며, 높이계획은 평균 13층, 최고 18층 이하로 제한된다.

∥동후암, 신속통합기획 추진

후암동은 지역을 관통하는 후암로를 기점으로 소위 서후암과 동후암으로 불리기도 한다. 용산 지구단위계획에 의거 특별계획구역으로 지정된 서후암과 달리 동후암 일대는 지역 여건에 따라 신속통합기획을 통해 정비사업이 진행 중이다.

지난 해 6월과 8월 서울시는 후암동 30-2번지 일대(동후암1구역, 104,070㎡)와 후암동 264-11번지 일대(동후암3구역, 82,172㎡)를 신속통합기획 대상지로 각각 선정했다. 남산 자락 소월로 인근에 자리한 동후암 지역은 표고차가 상당한 노후주택 구릉지로서 정비사업이 시급하다는 평가다.