도심 주택 공급 활성화를 위해 정부가 꺼내든 ‘공공주도형 도시정비사업’을 활성화 하기 위해서는 주민들의 의사가 반영되는 등의 개선이 필요하다는 의견이 나왔다.

주택산업연구원은 지난달 19일 오후 국회 의원회관에서 ‘도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공참여 촉진 방안’ 세미나를 개최했다.

주산연은 서울 등 대도시권의 불안정한 주택시장을 근본적으로 안정시키기 위해서는 거래규제나 대출규제 등 임시방편적인 수요억제책보다는 빠른 주택공급 확대가 무엇보다 중요하다고 밝혔다. 수도권 택지지구와 신도시의 조기공급을 위해 주산연이 이미 제안한 ‘주택공급 특별대책지역’을 신속히 제도화해 시행하는 것이 필요하고, 공공시행제도 도입 등 수차례의 제도개선에도 불구하고 주민 의사결정권 축소, 공공임대비율 강화 등 제약요인이 많고 인센티브가 부족해 주민수용도가 낮은 공공주도형 도시정비사업을 활성화하기 위해 주민수용도를 높이는 방향으로 공공참여방식을 대폭 개선할 필요가 있다고 주장했다.

주산연이 지난 11월 서울지역 48개 정비사업 추진위와 조합 집행부를 상대로 설문조사한 결과 조합의 전문성 제고와 협상력 강화 및 빠른 추진을 위해 공공참여가 필요하다는 응답은 78.7%에 달했으나, 이미 시행중인 공공시행방식을 적용하겠다는 응답은 31.9%에 불과했다. 공공방식 적용을 선호하지 않는 이유로 응답자의 45.8%가 조합원이익 침해 우려를, 43.7%가 조합원 의사결정권 축소문제를, 그리고 39.6%가 공공기여 증가로 인한 사업성 저하문제를 지적했다.

아울러 공공참여방식 추진시 제도개선이 필요한 사항으로는 주요 의사결정권을 조합이 가져야한다는 의견(52.1%)과 전문성 필요영역은 공공이 대행해달라는 의견(50.0%), 공공기여 기준을 조합방식과 같거나 더 낮게 해달라는 의견(37.5%)과 공공주도의 총괄관리체계 구축 (37.5%) 등을 제시했다.

주산연은 현행 공공시행제도의 문제점을 분석하고, 위 설문조사 결과를 바탕으로 공공기관의 전문성을 활용하면서 중요사항에 대한 주민 의사결정권을 보장하고 공공참여 유인책을 확대하는 방향으로 ‘공공대행형 정비사업제도’ 도입 방안을 마련했다고 밝혔다.

첫째 중요사항에 대한 주민의 의사결정권을 보장해주는 방안으로 시공사 선정업무는 공공이 대행하되 시공품질 수준과 공사비가액 결정 및 계약전에 조합의 의견을 듣고 주민동의를 받도록 했으며, 불가피한 공사비 증액협상은 공공대행자가 담당하되 최종 결정사항은 주민동의를 받도록 했다.

감정평가, 환경영향평가 등 100여개의 용역사 선정시 전문성이 불필요한 사항은 현행 조 합방식과 같이 조합이 선정하도록 하고, 교통영향평가나 재해영향평가 등 전문성이 요구되는 사항은 공공이 선정하도록 하는 방안을 제시했다.

공공참여시 조합원의 이익이 침해된다는 우려를 불식시키기 위해 재건축사업의 높은 품질수준에 맞춰 일반분양분 적용건축비를 조합원 부담 건축비와 동일하게 적용하고, 공공임대비율은 조합방식과 동일하게 적용하되 지구내 국공유지는 공공대행자가 선매수해 조합의 부담을 덜고 해당지분만큼 공공 주택을 확보할 수 있도록 해 조합원의 이익침해가 없도록 하며 기존 공공 시행형과 동일하게 기반시설비 국비지원과 기부채납 완화방안은 그대로 적용하도록 하는 방안을 제시했다.

공공대행방식에도 현행 공공주도형 시행방식과 동일한 인센티브를 제공하되 추가로 조합운영비는 공공대행자가 대여하고, 사업비 조달시 주택도시기금 등 공공자금과 공공대행자가 일정부분 직접지원 또는 보증지원하도록 하며 일반분양분 미분양 발생시 공공대행기관이 매입확약을 해주고 보상협의와 수용재결 대행 및 재건축초과이익환수를 50% 감면하는 방안을 제시했다.

주산연은 이러한 기존 공공시행방식에 대한 보완방안과 추가 인센티브를 시행할 경우 그동안 공공참여방안을 기피해왔던 강남권 등 인기지역의 재건축사업과 수익성이 낮고 주민부담이 컸던 도심 외곽지역의 도시정비사업이 활성화될 것으로 기대되고, 그동안 대형건설사의 독무대였던 도시정비사업에 중흥, 반도, 호반, 금강 등과 같은 중견 브랜드 주택건설사업체들의 참여도 활성화될 것으로 기대 된다고 밝혔다.