지난 14일 서울시에서는 정비사업에 큰 파장을 불러올 수 있는 전세가격 안정화 대책을 발표했다. 이 대책은 ‘공급 최대화’를 위해 구릉지를 제외한 정비사업구역의 종상향을 추진하고 재개발구역의 기준용적률을 상향하는 등의 내용을 담고 있는데 이에 주무부부서인 서울시 주택정책과 김윤규 과장을 만나 그의 의견을 들어보았다.
미국 덴버대학교 경영대학원에서 부동산 및 건설관리((Real estate & Construction Management)를 전공한 김윤규 과장은 지난 2003년부터 주택정책과 주택정책팀장으로 근무하다 올해부터 현 주택정책과장으로 주택정책과의 업무를 총괄하고 있다.
현재 주택정책과는 주택정책팀, 주택제도팀, 주거복지팀, 임대문화팀, 건축주택정보팀 등으로 구성되어 있으며, 서울시에서 공급하는 고공 임대주택의 배정 및 배분, 도시재개발에 대한 주거대책 수립, 주택건축 관련 전산화 사업 등 서울시의 각종 주택정책을 개발하는 역할을 담당하고 있다.
먼저 전세가격 안정화대책을 발표하게 된 계기와 공급확대에 큰 초점을 맞추게 된 이유는
오세훈 시장께서 지난 9월초 간부회의에서 급등하는 부동산 가격과 전세수급불안 해소를 위한 특단의 주거안정화 대책을 세우도록 하는 지시가 있었다.
서울시가 이번 전세가격 안정대책을 마련하기 위해 주택시장 동향을 자체 분석한 결과에 의하면 현재의 전세가격 상승은 강남 대단지 아파트의 임대기간 만료, 9호선 계통 등의 국지적 요인과, 전세가 수익성이 높은 월세로 전환되면서 생기는 것으로 보고 있다.
또한 2010년 상반기에 정비사업으로 인해 발생하는 멸실량이 신규주택 공급량보다 많을 것으로 예측하고 있다. 하지만 주택공급의 대부분을 차지하고 있는 뉴타운사업의 경우 중대형평형 위주의 공급이 이루어지고 있어, 앞으로 인구구조학적 변화 추세까지 감안하면 소형평형의 신속한 공급 확대가 필수적이다.
일각에서는 이번 대책이 공급최대화 측면에만 초점이 맞춰져, 인구에 비례한 도시기반시설 미흡으로 인해 난개발이 될 수 있다는 우려가 있는데
적용지역이 역세권으로 교통이 편리하고 독신가구나 2세대 가구 등 자동차 수요가 적은 곳을 대상으로 하기 때문에 주차는 크게 문제되지 않을 것으로 보이며, 공원 같은 다른 편의시설 역시 역세권이 비교적 기반시설이 양호한 지역이기 때문에 큰 문제는 없을 것이다. 만약 향후 주차수요가 폭발적으로 증가한다면, 사후평가를 통해 공영주차장 개발 같은 후속책도 생각하고 있다.
또 이번 내용중 종상향에서 제외된 구릉지에서 상대적 불평등 문제를 제기할 수도 있는데 이에 대한 생각은
종상향을 하는 부분은 갑자기 혜택을 준다는 느낌이 아닌, 그동안 같은 지역인데도 불구하고 종이 하향 평가돼 불만을 갖고 있던 단지들에게 불합리한 부분을 개선하는 쪽으로 접근한 것이다.
하지만 구릉지의 경우에는 경관보호 차원에서 종상향이 불가능하며, 이곳까지 종상향이 이루어질 경우 난개발로 인한 부작용이 우려되어 제외했다.
대규모 멸실 예상지역에 대해 길게는 1년까지 시기 조정을 할 수 있도록 되어 있는데
이번 대책이 시행되게 되면 재개발·재건축 사업성에 영향을 미치게 되기 때문에 추진위나 조합들은 이대로 사업을 추진하는 게 나을 것인지, 새로이 법 적용을 받을 것인지 심사숙고하는 단계에서 자연적으로 전체의 30~50%정도는 사업이 다소 연기될 것으로 예상하고 있다.
현재 대규모 멸실 예상지역으로 몇 곳을 생각해두고 있지만, 이번 대책에 의해 자연적 조정이 될 가능성이 높아 되도록 강제적 시기조정은 피할 생각이며, 추이를 지켜보고 조정절차를 거칠 생각이다.
이번 대책이 중앙정부와 협의를 거치지 않은 서울시의 독자적인 발표가 아니냐는 의견도 있는데
현재 언론에서 중앙정부와 협의 없이 서울시가 독단적으로 발표한 것처럼 공론화하고 있는데 이는 잘못된 내용이다. 후에 약간의 수정이 있었긴 했지만 초안을 가지고 관계기관들과 분명히 협의를 거쳤던 내용이다. 그리고 이번 전세대책이 서민보호를 목적으로 하고 있기 때문에 서울시와 중앙 정부의 목표가 다를 수 없다고 생각한다.
정비사업 관계자들에게 당부하고 싶은 말이 있다면
다시 한번 말씀드리지만, 이번 대책은 과거와 달리 임기응변적 성격이 아니라 앞으로 최소 4~5년을 내다보고 대책을 만들었다. 이번 대책이 100% 완벽하다고 말씀드릴 순 없지만, 서민주거 불안 해소를 위해 모든 역량을 집중하여 가능한 모든 조치를 취한 것인바, 많은 협조와 관심을 부탁드린다.