정부의 2.11전세대책은 알맹이각 빠져도 단단히 빠진 실효성이 거의 없는 허무한 대책으로 전세수요가 급증하는 4월과 5월에 접어들면 전세가격은 더욱 폭등하게 될것으로 전망된다.

기실 전세난이 나온 시점을 분석해보면 정부가 금융위기 이후 일시적으로 규제를 완화하면서 2009년 1월부터 본격적으로 주택시장이 회복국면에 접어들어 강남권과 강북권, 판교신도시, 과천 일대 및 분당, 용인, 동탄 등의 블루칩 아파트들의 가격상승폭이 커졌다.

이에 놀라 너무 성급하게 2009년 9월 DTI규제를 본격화하고 심지어 제2금융권에까지 DTI규제를 확대했다. 거기에 더해 반값 보금자리(시범지구)주택을 한달 후 대거 공급해 집값상승에 대한 기대를 한방에 잠재우면서 매매수요가 대거 전세수요로 전이된 시점부터 비로소 전세난이 시작되게 된것이다.

2.11대책에서는 사실 불필요한 DTI규제를 폐지하고 주택거래와 주택시장을 정상화하는 방향으로 정책을 잡아 전세수요자들을 매매시장으로 끌어들이는 정상적인 방법을 구사했어야 했는데, 정부가 집값상승에 대한 부작용을 우려해 또 다시 수십여일 시간을 벌면서 시장 눈치보기를 하고 있는 양상이다.

특히 올해부터는 서울과 수도권을 중심으로 입주물량이 대거 폭감해 전세수요가 몰리는 상황인데, 신규로 전세수요가 폭발하면 전세가격은 대재앙을 맞을 전망이다.

전세대란을 잠재울 유일한 카드는 매매시장을 정상화시키고 거래를 활성화해 전세수요자들이 정상적으로 내집마련을 할 수 있게 만들어줘야만 가능하다. 집값이 물가상승률 정도  이상으로 상승해주지 않는다는 생각을 가진 전세수요자들이 주택을 구입할 리는 없으며, 이로 인해 마치 대학입시에서 고3수험생에 재수생과 삼수생까지 늘어나 수험생이 누적되고 경쟁률이 더 치열해지는 결과와 마찬가지 현상이 발생하게 된다. DTI규제를 폐지하거나 적어도 1년 정도 연장만 하더라도 전세난은 진정될 수 있다.

반면 그동안 응당 상승했어야 할 집값이 강제적으로 눌려있는 상태에서 정상화되는 과정에서 단기적으로 폭등할 수는 있다. 따라서 정부는 집값폭등 수준을 어느 정도 조절하는 관리자 역할을 해야지, 올라가야 할 집값을 강제로 막는 규제자 역할을 해서는 전세전쟁은 절대로 풀 수 없다.

향후 정부의 주택시장 및 전세대란 해법을 위한 카드는 2가지정도인데, 하나는 매매시장을 어느 정도 활성화시켜 전세수요를 일부 흡수하여 전세난을 진정시키는 방법이다. 이 경우 집값이 단기간에 일시 폭등할 가능성은 있지만 한번은 겪어야 할 일이다. 언제까지 막을 수는 없는 일이다. 다른 하나는 매매가격 폭등을 용인하지 않고 매매시장을 죽이는 정책인데, 이 경우 전세가격은 대재앙수준으로 폭등하게 된다.
결국 어떤 카드를 쓰더라도 집값이 폭등하거나 전세가격이 폭등하거나 둘 중 하나는 피하기 어렵게 되어있다. 따라서 정부는 이러한 딜레마를 극복하기 위한 운용의 묘를 심혈을 기울여 짜야 할 것이다.

김부성 소장 / 부동산富테크연구소