언제 사고, 파는 것이 좋을까요?

요즘 가장 많은 질문을 받는 내용이다. 바닥에 사고, 머리에 팔면 가장 좋지만 정확하게 타이밍을 잡을 수는 없는 노릇이기에 바닥과 무릎 사이에 사는 것이 우리 인간이 할 수 있는 최선의 매수전략이 아닐까 싶다.

부동산시세 형성은 매도자와 매수자의 심리적 힘의 균형에 달려있는데, 이런 심리게임에 영향을 미치는 인자는 주택 수요와 공급, 부동산 정책, 부동산 가격흐름이다. 이중 주택수요와 공급은 단기간에 결정되지 않고, 인구감소는 2030년까지 서울, 경기는 걱정할 필요가 없다.

통계청 자료를 보면 오히려 경기는 인구가 더 늘어날 것으로 예상이 된다. 2009년부터 시작된 수도권 부동산시장 침체의 영향으로 신규입주물량이 큰 폭으로 줄어들었고, 분양물량과 신규인허가도 줄어들어서 향후 몇 년간 공급부족 현상은 지속될 것으로 예상된다.

3월 DTI 부활 이후 백약이 무효하던 부동산시장 침체가 7월이 되면서 미묘한 반응을 보이고 있다. 거래가 안되면서 가격이 하락하던 급매물이 거래되기 시작하면서 3주만에 바닥 급매물 기준 시세가 수천만원 회복을 한 상황이다.

보금자리 직격탄을 맞았던 고덕주공2단지 16평의 경우, 올해 봄 6억2천만원 선에 거래되다가 5억3천만원 선까지 하락했다. 하지만 급매물이 거래되면서 3주만에 5억8천만원 선까지 회복했다.

물론 올해 봄 시세 기준 아직도 4-5천만원 하락한 상태이기에 완전히 회복이 되었다고 할 수는 없지만 바닥을 지나 바닥과 무릎 사이 정도에 시세가 형성되었다고 볼 수 있다.

부동산 특성상 투자수요가 일반아파트보다 재건축이 먼저 움직이고 추가상승과 일반아파트 매매까지 뒷받침이 되어야 완전한 회복이 될 수 있을 것이다.

남들 움직일 때 같이 움직이면 물건 잡기도 어렵고 그만큼 더 많은 비용을 지불해야 한다. 반대로 남들 보다 너무 빨리 움직이면 추가 하락의 우려가 있을 수도 있기 때문에 매수타이밍 잡기가 너무 어려운데, 앞서 언급했듯이 바닥과 무릎 사이를 공략하는 것이 가장 좋은 매수타이밍을 잡는 방법이라는 것을 명심해야 한다.

지금 바닥은 확인한 상태이고, 올해 말까지 취득세 감면 세재혜택이 있어 매매가격의 1%를 덤으로 절약할 수 있는 좋은 기회이다. 많은 분들이 1% 세이브 때문에 매수를 원하는 분들은 올해 움직일 가능성이 높다.

또한 전세난은 갈수록 심각해지고 있는데 뚜렷한 대책이 나오지 못하고 있고 나오기도 어려운 상황인데다, 무엇보다 내년은 총선, 대선이 맞물리는 특별한 해인만큼 민심을 자극하기 보다는 당근을 주면서 달래는 정책이 나올 수 밖에 없는 점도 생각을 해야 한다.

다만, 미국의 신용등급하락으로 시작한 미국 발 경기침체 우려로 주식시장이 요동치고 있고, 금융시장의 위기와 공포가 고조되고 있어서 부동산시장 역시 실물경기 회복이 뒷받침 되어야 본격적인 상승이 될 수 있기에 경기침체가 지속이 되면 투자심리 위축으로 당연히 부정적인 영향을 받을 것이다.

하지만 추가적인 대형악재가 생기고 폭락이 재현되지 않는다면 주식시장으로 몰린 부동자금이 주식시장이 흔들릴수록 안전성향이 강한 금과 부동산으로 유입될 가능성도 배제할 수 없다.

부동산시장은 2008년 금융위기 이후 경기부양효과를 제대로 누리지 못하면서 약세가 지속되었고 물가상승률, 화폐가치 하락을 감안하면 실질가치는 마이너스가 되었으며, 이번 2차 금융위기 덕분에 부동산시장에는 치명적인 금리인상이 당분간 제동이 걸렸고, 내년 총선, 대선까지 걸린 상황에서 경기침체를 막기 위하여 거래활성화 대책이 나올 수밖에 없는 상황이기 때문이다.

그러면 매수타이밍을 언제 잡아야 하느냐가 관건인데, 매년 부동산시장의 터닝포인트가 언제였냐를 보면 이상하게도 추석을 전후로 변화되는 경우가 많았다.

2009년은 여름상승 후 추석이 지나면서 침체로 돌아섰고, 2010년은 여름침체 후 추석이 지나면서 상승으로 돌아섰다. 올해 2011년은 여름인 현재까지 재건축만 먼저 반응을 하고 있지만 일반 부동산시장은 아직 조용한 상황이다.

최근 2차 금융위기로 강남권 재건축 시장도 주춤하고 있는 상황이지만 다행히 미국과 한국 금융시장이 반등에 성공하면서 심리적 안정을 찾고 있다.

앞서 언급한 취득세 감면시한이 올해 말까지이고 내년 총선, 대선, 전세상승을 감안하면 추석 이후 매수를 생각하시는 분들은 움직일 가능성이 높다. 따라서 반발 앞선 투자가 중요하다고 본다면 바로 지금이 좋은 매수타이밍일 가능성이 높다.

하지만 대박의 환상을 가져서는 안되고 항상 충분한 자금계획과 철저한 조사는 기본이다. 경기침체가 지속되고 있고, 금융시장도 불안한 만큼 매수계획이 없는데 분위기상 준비도 없이 투자에 나서거나 감당하기 어려운 대출을 통한 무리한 투자는 주의해야 할 것이다.

김인만 소장 / 김인만 부동산연구소