닥터아파트가 2012년을 정리하면서 올 한 해 부동산 시장의 10대 뉴스를 선정해 봤다.

* 강남 재건축 3천만원 깨져

심리적 마지노선으로 지지됐던 강남권 재건축 아파트값 3천만원(3.3㎡당)이 올해 깨지고 말았다. 3천만원 선 붕괴는 리만사태가 있었던 지난 2008년 이후 4년만이다. 올해 3천만원 선이 깨진 것은 지난 8월 10일자 조사다. 이때 기록한 강남권 재건축 아파트값은 3.3㎡당 2천9백90만원. 3천만원 밑으로 떨어진 후 19주 연속 3천만원 이하를 기록하고 있다. 지난 14일 조사에서 기록한 강남권 재건축 아파트값은 2천8백81만원(3.3㎡당)이다.

* 세종시 시대 개막

지난 9월 중순 국무총리실 입주를 시작으로 세종시로의 정부 부처 이전이 본격화 됐다. 11월에는 국토해양부, 농림수산식품부 12월에는 기획재정부 등이 이전했다. 2013년에는 교육과학기술부, 문화체육관광부 등 6개 부처가 이전할 예정이다. 바야흐로 세종시 시대가 본격적으로 열린 셈이다.

아파트 공급도 올해 크게 늘었다. 총 26개 단지에서 1만5천4백63가구가 공급됐다. 2011년(8천37가구)과 비교하면 1.5배 이상 물량이 늘었다.

수요가 몰리면서 집값과 전셋값도 올랐다. 국무총리실 입주가 본격화 된 지난 9월 14일부터 12월 14일까지 세종시 아파트값은 평균 1.06%가 올랐고 전셋값은 무려 10.12%가 올랐다.

* 아파트 거래량 큰 폭 줄어

아파트 거래량은 크게 줄었다. 올해 1월부터 11월 현재까지 전국에서 거래된 아파트 42만2천3백58건. 2011년(70만5천3백3건)과 비교하면 40% 줄어든 것이다. 서울 역시 크게 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 거래량은 3만7천2백6건으로 작년(6만3천6백22건)과 비교하면 41% 줄었다.

인천이나 경기도 역시 작년과 비교하면 각각 24%(2만7천90건 --> 2만4백42건)와 42%(15만6천1백34건 --> 8만9천1백50건)가 줄었다. 세계경제의 불황과 아파트값 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 수요에 나서는 수요자 급감이 거래량 감소로 이어진 것으로 분석된다.

* 수익형 부동산 공급 최고

올해는 수익형 부동산 공급의 전성시대를 맞았다. 올해 공급(분양)된 수익형 부동산(오피스텔, 도시형생활주택)은 3만8천3백42실. 닥터아파트가 조사를 시작한 2003년(2만7천7백32실) 이후 최고로 많은 물량이다.

아파트값이 약세를 면치 못하며서 시세차익에 대한 기대감이 사라졌다. 그렇다 보니 매월 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 수요가 몰린 것으로 분석된다.

*위기의 건설사

지난 5월 풍림산업을 시작으로 우림건설, 범양건영, 벽산건설, 삼환기업, 남광토건, 극동건설, 신일건업, 국제건설 등 올해 법정관리를 신청한 건설사만도 8곳에 달한다. 그런데 문제는 건설사 위기가 아직 끝이 아니라는데 있다. 유동성 문제로 메이저 건설사도 ‘분양가 할인’ 조건을 내세워 미분양을 팔고 있다. 내년 분양계획이 없는 건설사도 있다. 두산건설과 한진중공업 등은 2013년 아파트 분양계획이 없는 상태다.

* 버블세븐 거품 꺼졌다

아파트값 상승의 진앙지로 꼽혔던 용인, 강남, 서초, 송파, 양천, 분당, 평촌 등 소위 버블세븐지역이 올해는 아파트값이 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 올해 버블세븐 지역 아파트값 변동률은 -6.23%. 수도권 평균 변동률(-3.86%)보다 2%포인트 이상 더 빠졌다. 지역별로는 강남구가 7.65%로 가장 큰 폭의 하락세를 기록했고 이어 송파구(-6.59%), 분당(-6.52%), 평촌(-6.28%), 서초구(-5.68%), 양천구(-5.07%), 용인시(-4.84%) 순이다.

올해 버블세븐 지역 아파트 시가총액은 약 426조1천억원. 지난 해(약 454조6백억) 같은 기간과 비교하면 27조9천억원이 빠졌다.

* 동탄2신도시 분양 흥행몰이 성공

수도권 전반 적으로 아파트 시장이 약세를 면치 못했음에도 불구하고 동탄2신도시 분양시장 나름 흥행몰이에 성공했다. 지난 8월 시범단지 분양을 시작으로 올해 분양에 나선 아파트는 9개 단지, 7천5백59가구. 청약자는 9개 단지에서 총 2만8천48명. 평균 경쟁률로 하면 3.71대1. 특히 KTX와 GTX환승센터 인근에서 분양한 A15블록 우남퍼스트빌의 경우 1천4백42가구 공급에 1만1백74명이 청약하면서 평균 7.06대1의 경쟁률을 기록했다. 기존 동탄신도시 아파트값(3.3㎡당 1천1백만원) 보다 분양가가 저렴했고 여기에 구매력 있는 대기수요자가 청약에 나서면서 어려운 시장환경에서도 선방 한 것으로 분석된다.

* 9.10대책 특수, 미분양 판매 총력

취득세 및 양도세 감면을 골자로 한 9.10대책이 나온 후 수혜를 본 곳을 꼽으라면 단연 미분양 아파트 시장이다. 통계로 물량 감소를 집계 할 수는 없지만 견본주택을 방문해 보면 그 반전 분위기를 짐작할 수 있다.

분위기 반전 이유는 9.10대책을 통한 정부의 세제혜택과 함께 분양가를 깎아서라도 판매하려는 건설사들의 판매 전략에서도 찾을 수 있다.

실제 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐의 경우 전용 84㎡는 당초 분양가(1천9백만원) 보다 최대 10% 할인해서 판매하고 있다. 일산아이파크1단지의 경우도 당초 분양가 보다 30% 할인 된 가격에 판매하고 있다. 전용 124㎡의 현재 판매가는 4억7천7백만원 선이다.

* 서울 아파트값 바닥 논쟁

아파트값 바닥 논쟁이 뜨거웠던 한해다. 워낙 장기간 아파트값이 떨어졌기 때문이다. 실제 닥터아파트가 주 단위로 조사한 자료를 보면 수도권 아파트값 변동률은 올해 들어 50주 연속 하락세를 기록했다. 올해 단 한번도 플러스 변동률을 기록한 적 없다.

올해 아파트값 바닥론은 4월에 제기됐다. 4.11총선 이후 시장 방향이 정해질 것으로 예상되면서 강남권 아파트시장 하락세가 주춤했다. 실제 서울 아파트 실질가격도 4월 들어 1천7백10만원을 기록하며 3월(1천7백4만원) 보다 소폭 오름세를 기록했다.

하지만 강남3구 투기지역 해제 및 주택거래신고지역 해제를 골자로 한 5.10대책 발표에서 시장은 좀처럼 살아나지 못했다. 그래서 지난 5월 서울 아파트 실질가격은 1천6백97만원으로 4월 보다 떨어졌다.

올해 10월 1천6백59만원까지 떨어졌지만 지난 11월 들어 1천6백60만원으로 소폭 올랐다. 11월 현재 서울 아파트 실질가격은 조사를 시작한 2007년 1월(1천6백86만원) 이후 가장 낮은 것이다.  

* 전세가 고공행진

올해도 전셋값 상승이 이어졌다. 큰 폭은 아니지만 지난 8월 3일 조사 이후 20주 연속 상승세를 보였다. 아파트 매매시장 침체가 장기간 지속되면서 전세 시장으로 유입되는 수요가 늘었으며 재계약 수요도 많다. 여기에 가락동 가락시영, 잠원동 대림 등 재건축 이주 수요까지 가세하면서 강세를 이어가고 있는 것이다.

실제 올 한해 수도권 전셋값은 평균 2.21% 올랐다. 지역별로 서울 1.72%, 경기 2.58%, 인천 3.53% 오른 상태다.