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2017년 부동산 대란(大亂) 올까?
2015년 12월 18일 (금) 15:53:06

최근 연일 매스컴에서 떠드는 '2017년 부동산(집값)대란설(說)'로 인해 시장의 수요자들이 다시금 혼란에 빠지고 있다. '2017년 부동산 대란설'의 핵심은 2017년도에 입주물량이 상당히 많다는 것이다. 이로 인해 집값이 급락할 것이라는 논리다.

과연 그럴까? 한해에 입주하는 물량만으로 부동산의 중장기적인 향배가 결정된다고 보는 근시안적이고 단편적인 논리도 황당하지만 마땅한 기사거리가 없어 자극적인 제목과 내용으로 이목을 끌려는 특종의식에 사로잡힌 극히 일부의 언론사 기자들의 무분별한 보도행태도 과유불급으로 보인다.

통상 전국적으로 아파트 공급물량은 연평균 대략 30만가구 안팎으로는 공급이 되어야 집값폭등과 같은 문제가 발생되지 않거나 이러한 문제들이 완화될 수 있다. 2017년에는 대략 아파트기준 30만가구(입주자들이 정해져있어 공실율이 거의 없는 임대아파트물량 제외)가 입주예정물량 통계로 잡히고 있는데(부동산114자료) 이정도 물량으로 아파트물량이 과하다고 할 수는 없다.

2017년에 입주물량이 다소 많은 이유는 2008년 말 금융위기이후 부동산경기침체로 인해 수년간 아파트공급부족분이 누적되어 왔던 탓에다 이후 2014년 9.1대책이후 정부의 규제완화효과와 투자심리회복 및 전세가격급등, 저금리기조 등이 맞물리면서 시장이 회복세를 보이자 그동안 침체로 인해 미뤄왔던 공급물량들을 시장이 온기가 돌자 자연스레 건설사들이 물량 공급을 늘린 때문이다.

통상 아파트 공사기간을 30개월로 잡으면 올 한해 공급됐던 물량이 입주하는 2017년말 무렵에 입주물량이 쏟아져 나와 아파트가격이 급락하고 더 나아가 부동산 대란(집값폭락론자들과 같은 주장)으로 이어진다는 것이 2017년 부동산대란설의 내용이다.

그러나 2009년~2014년의 기간에(약 5년) 연평균 대략 10만가구 정도씩은 공급부족분이 발생, 누적되어왔다고 볼 수 있다. 특히 수도권의 경우 정부의 각종 규제와 투자심리위축 등으로 아파트 공급량자체가 평균치를 훨씬 밑돌아왔고 이제 경우 1년 정도 시장이 회복세를 보이면서 1년 정도 기간에 그동안의 공급부족 누적분을 포함한 공급물량을 공급하게 된 것으로 2017년말 이후가 되어도 언론에서 공포감수준으로 조성하고 있는 경고등은 발생할 가능성이 높지 않다.

부동산대란이 오려면 예측불허의 대내외적 충격파(글로벌외환, 금융, 재정위기 등)가 갑작스럽게 와야 하고 그 시점과 비슷한 시기에 과도하고도 대량의 입주물량이 단기간에 몰려야 비로소 대란이 발생하게 되는데, 그 대란은 최근 20년간 지금까지 2~3번에 불과했고 그마저도 비교적 빠른 기간에 원상회복이 되었었다.

상당기간 노출된 악재들(금리인상, 대출규제 등)은 시장에서 내성이 생기기 때문에 위 언급한 거대 충격파가 아닌 일시적이고 제한적인 파급효과만 있을뿐 우려하는 수준의 대란(급락, 폭락 등)은 발생할 가능성이 거의 없다. 설사 지역적 국지적으로 입주물량이 많은 곳은 전세가격이 다소 안정되고 낮아질 수는 있지만 2017년 말부터 집값이 급락한다는 주장은 과하다고 판단된다.

그리고 현재 정부와 금융권에서 건설사들의 물량조절을 유도하는 정책들을 중간중간 활용하고 있기 때문에 내년이후에는 다시 올해와 같은 공급물량과 유사하거나 더 많은 공급물량을 쏟아내기는 불가능하고 다시 내년에는 공급물량이 상당폭 감소가 예상된다.

그렇다면 2018년 말에는 입주물량자체가 2017년 말보다 훨씬 줄어들 수밖에 없다. 거듭 말하지만, 부동산대란은 전혀 예측하지 못했던 거대한 충격파(예측 불가능했던 초대형악재)가 몰아칠 때만 가능한 시나리오다.

그리고 이러한 충격파는 비단 부동산에만 영향을 주는 것이 아니라 금융, 주식, 기업, 가계 등 경제전반에 전방위적으로 영향을 주는 것이기 때문에 부동산대란이라고 부르기 어려운 것이다. 나라경제자체의 위기인 것이다. 따라서 올해 시장이 좀 좋아져서 공급을 좀 늘렸다고 해서 입주시점인 2017년에 부동산대란이 온다는 것은 지나친 비약이다.

다시 말해 평년수준보다 많은 물량이 1년 정도 입주가 된다고 해서 공급과잉으로 부동산 대란이 온다는 것은 넌센스에 불과하다는 의미다.

더욱이 2009년~2010년경 분양가 상한제를 피해 터무니없는 고분양가로 중대형위주로 밀어내기하여 공급량이 늘어나 입주시점에 어려움을 겪던 시점과 지금은 시장 판 자체가 다르다. 지금은 주변시세보다 저렴하거나 분양가 상한제의 중소형물량이 주로 공급되기 때문에 2017년 입주물량이 많은 지역에서 다소 병목현상이 발생하더라도 전세를 통해 잔금을 치를 수 있는 여력이 과거 중대형 고분양가 위주 물량 입주시점과는 판이하게 다르다.

또한 2017년에는 대선이 있는 해로 집값의 급격한 변동성은 정치적으로 부담이 될 수밖에 없기 때문에 (그럴 가능성은 거의 없지만) 설사 일정부분 공급과잉 수준의 문제가 발생하더라도 정부의 여러 정책들과 조절 등으로 인해 어느 정도 완충작용이 가능하기 때문에 우려할 정도의 대란은 발생할 가능성이 매우 낮다.

아울러 정부의 2기신도시 추가지정중단 정책으로 인해 공급물량의 상당비중을 차지하던 2기신도시 물량의 공급량 급감은 향후 2018년 이후 집값급등을 유발할 수도 있는 가능성도 있다. 공급과잉이 아니라 오히려 공급부족사태가 올수도 있는 것이다. 현재 선진국에 비해 대한민국 인구 천명당 주택수는 상당히 적은 편이다.

정부가 그동안 주택공급을 늘리려고 상당한 노력을 하고 있지만 생각만큼 녹록치가 않은 상황인 것이다. 2022년 목표치만 하더라도 현재 상황에서 달성하기 힘든 목표치가 되어 수정이 불가피할 정도(인구 천명당 주택수 통계는 통상 5년에 한번 발표한다, 2015년까지의 통계가 내년정도 발표예정)다.

더욱이 그동안 언론등 매스컴에서 '상황이 나쁘다, 안좋다, 폭락이 예상된다'와 같은 나쁜 소식들이 봇물처럼 터져나온 후에 예상대로 시장이 나빠진 사례는 찾아보기 힘들다. 단순히 언론이기 때문에 공공성을 위해 사전에 공익차원에서 경고하는 정도로 참고정도 하면 되는 경우가 대부분이었다.

미국의 금리인상, 대출규제 등의 내용은 매스컴에 매일같이 노출되는 악재는 부동산시장의 판을 흔들 정도의 악재가 될 수 없는 제한적인 요인들에 불과하기 때문에 시장참여자들과 특히 무주택자들은 공포마케팅과 자극적이고 특종성 기사들에 너무 겁을 먹을 필요는 없을것이다.

세상에 영원한 것은 없다. 부동산은 살아 숨쉬는 생물이기 때문에 각종 시장변수들과 중장기 수급요인들로 인해 등락을 거듭하면서 흘러가는 것이다. 2017년 부동산 대란은 없다. 무주택자들은 지금 시장이 '노출된 악재들'과 공익차원의 경고성 언론기사들로 인해 관망세를 보이고 매도자우위시장이 주춤할 때 내집마련에 나서는 것이 현명하다.

"2017년말에 폭락하면 집살께요"라고 얘기하는 수요자들은 더 이상 공포마케팅이나 과장된 해석들에 속으면 안될 것이다.

"밀 가격이 떨어질 때 밀을 가지고 있지 않았던 사람들은 밀 가격이 오를 때도 역시 가지고 있지 않다"라고 설파한 전설적인 투자의 대가 '앙드레코스톨라니'의 격언을 새겨들어야 할 것이다.

다만, 그동안 정부의 규제도 받지 않고 대출규제도 없다시피 하면서, 서울수도권이 침체기에 빠질 때 침체기의 무풍지대처럼, 그리고 고삐 풀린 망아지처럼 4-5년간 거침없이 폭등했던 부산, 경남, 대구권은 내년 이후 조정이 반드시 올수밖에 없기 때문에 이들 지역에서의 지나친 투기목적이나 투자목적의 추격매수는 신중해야 할 것이다.

또한 이들 지역에서 다주택을 보유하고 있는 분들이라면 과도한 차익실현욕심에 매도타이밍을 늦추기보다는 내년1/4분기이내에 적절한 처분방안을 모색하는 것이 유리하다.

김부성대표 / 부동산富테크연구소

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