작년 4/4분기 이후 부동산시장의 변동성이 커지고 있다. 이로 인해 설 이후 부동산시장 전망도 그만큼 어려워진 게 사실이다.

특히나 10년 전과 비교하여 대한민국 부동산시장의 가장 큰 특징은 수도권과 지방간의 이질적인 시장흐름이다. 과거에는 부동산시장이 수도권과 지방이 한묶음으로 움직였는데 금융위기와 유럽재정위기이후 지방부동산시장은 폭등수준의 활황장세를 수년간 유지해왔고 수도권의 경우 한때 초토화될 정도의 침체를 겪기도 했다.

2014년 9.1대책이후 수도권은 반전을 하며 1년간(작년 3/4분기까지) 상당한 회복세를 보이고 실제 지방시장의 초창기를 보는듯한 모습을 연출하기도 하였는데, 작년 4/4분기이후 3가지 악재(미 금리인상, 공급과잉론 발현, 대출규제 등)가 언론에 지속적으로 노출되면서 시장이 관망세를 보이고 있는 상황이다.

이중 주택시장에 가장 큰 영향을 미친것은 대출규제, 정확히 말하면 정부의 가계부채관리방안이 수도권 주택시장에 가장 큰 찬물을 끼얹은 정책이 되었다.

따라서 설 이후 부동산시장은 우선 수도권과 지방이 어떤 상황이 될 것인지와 이미 노출되어 실현된 3대 악재가 어떤 형태로 시장에서 내성을 가지고 변화되는지에 따라 부동산시장의 향배가 갈릴 것으로 전망된다.

또한 4월 치러지는 총선결과도 시장에 일부 영향을 줄 것으로 보이고 신규분양시장과 기존 재고주택시장간 시장흐름의 차이, 뉴스테이(기업형 임대주택)의 영향등도 설 이후의 부동산시장을 전망할 때 반드시 살펴봐야 할 재료들이다.

우선 설 이후에는 지방대도시(기업, 혁신도시, 세종시 등 개발호재지역은 일부 제외)주택시장이 그동안 4-5년 이상 폭등한 상황인데다 입주물량이 적지 않아 지방권은 이제 쉬어가는 장세가 될 것으로 보인다. 오름폭에 한계가 있고 이미 조정장세에 접어든 것으로 볼 수 있는 것이다.

특히 대구․부산․경남․경북권이 그러한 현상이 두드러질 것으로 보인다. 하락가능성이 있고 완만한 조정국면이 2-3년간 지속될 것으로 예상된다.

반면 수도권 시장은 지방보다는 사정이 좋은 편이다. 2014년 9.1대책이후 회복세를 보이던 기간이 1년에 불과해 현재 회복세가 관망세로 돌아선 것이 정부정책과 언론의 과도한 (부정적)기사나 전망치들에 인해 심리가 일시 위축된 것일 뿐 실제 상승동력 자체가 꺼진 것은 아니기 때문이다.

만약 정부가 대출규제를 내놓지 않았다면 미국의 금리인상이나 시장의 공급과잉론(실제로는 공급부족, 이부분은 기 칼럼등 참조)이 상승세를 막기는 역부족이었을 것이다.

하지만 대출규제는 시장에 가장 효과 빠른 즉효약이라 정부입장에서 부동산시장의 완급을 조절할 때 단골처럼 등장하는 재료이다. DTI가 대표적이고, 작년 말 나온 가계부채방안중 아파트 대출시 분할상환원칙이라는 새로 출현된 규제 등이 시장에 관망세를 만들게 한 결정적인 역할을 하였다고 해도 과언이 아닐 것이다.

그러나 시장이 대출규제를 통해 매수세를 꺾으면 반드시 부작용이 생기는데 전세가격의 상승, 전세대란이 그것이다. 매수세를 꺾으면 전세가 씨가 마른다. 일부 신도시 초기의 역전세난수준의 현상은 극히 일부의 일시적 현상일 뿐 2년 정도 지나면 전세가격은 폭등하게 되어 역전세난은 사라진다. 따라서 일반적으로 대부분의 지역에서 전세난이 상당히 가중될 가능성이 높다.

전세가격이 높아지고 매매가대비 전세가율이 오르면 집을 소유한 사람들의 경우 대출을 받지 않고 전세를 주면서 보유하는데 따른 운신의 폭이 상당히 커진다. 대출이 필요가 없어지는 것이다. 또한 총 대출규모대비(현재 40%남짓) 분할상환비율을 45%~50% 수준으로 맞추려는 정부 목표가 달성되면 대출규제는 가변적으로 변화될 수밖에 없어 시장에 장기간 영향을 주는 중대한 악재는 될 수 없고 심리적인 영향을 주는데 그칠 것으로 전망된다.

따라서 갑작스런 대출규제가 연말연초 비수기와 맞물려 시장이 관망세를 보이고 있지만 시장의 돈이 공중으로 사라진 것은 아니고 시기(時期)와 상황을 보고 언제든지 부동산시장에 유입될 수 있는 막대한 유동성이 존재하고 있고 시시각각 변화하는 언론의 뉴스기사들은 언제 어느 순간에 그 논조를 달리하여 시장에 반전을 가져올지 모르기 때문에 지금의 상황은 시장의 회복세가 정부생각보다 너무 빨리 나타나 잠시 진정시키기 위한 완급조절(=건설사에 스스로 공급물량을 조절하라는 시그널 포함)의 일환으로 잠시 쉬어가는 정도의 상황이라고 보면 될 것이다.

그마저도 신규분양시장에는 대출규제가 적용되지 않고 기존 재고주택에만 대출규제가 적용되기 때문에 3대악재와 뉴스테이트 출현, 계절적 비수기 등으로 일시적으로 시장이 관망세를 보인다고 해서 설 이후 지속적으로 시장전체가 침체될 것으로 보는 것은 커다란 착각이자 근시안적인 오판을 불러올 수 있기에 섣부른 예단은 금물일 것이다.

기존주택시장은 대출을 받지 않고 전세를 주고 매수할 수 있는 전세가격의 상승이 예견되고 있고, 전세물량이 귀해지는 상황에서 매수대기자들과 내집마련 잠재적 수요자들은 반전세나 월세, 혹은 매매라는 3가지 선택을 강요받을 수 없기 때문에 그나마 이 3가지 중 가장 주거비용이 적게드는 쪽을 선택하게 되는데, 월세나 반전세보다는 매수(내집마련)에 대해 생각하지 않을 수 없는 상황에 직면하게 될 것으로 보인다.

주택을 매수하지 않고 임대차시장에 머무르려는 수요자들의 실익은 매매가와 임대가격(전세월세등)이 동시에 하락해야만 비로소 자산측면과 심리적 측면 양쪽에서 실익이 생기지만 어느 한쪽이라도 오르게 되면 강한 반발을 하게 되어 매수에 대한 고민을 끊임없이 할 수밖에 없게 된다.

종합하여 정리하자면, 설 이후 부동산시장은 지방권은 정부정책과 크게 연동되지 않더라도 그동안 상당한 기간동안 많이 올랐고 4-5년간의 기간동안 공급이 많아 침체장세 내지는 최소한 횡보장세가 2-3년간 이어질 것으로 예상된다. 전세가격도 수도권에 비해서는 안정될 것으로 보인다.

반면, 수도권 시장은 지방과 달리 상승압력이 작년과 비교해 강도의 차이가 있을 뿐 상당한 상승압력을 받거나 상승압력이 정부의 규제나 심리적인 관망세의 지속으로 표출되지 못할 경우 전세가격급등이라는 유탄을 맞아 임차시장에 계속 머무르려고 하는 수요자들을 지속적으로 괴롭힐 것으로 예상되기 때문에 설 이후 부동산시장은 위축된 시기에 매수우위로 매수하느냐, 아니면 계속해서 전세나 반전세, 월세를 유지하며 임차인으로 거주할 것이냐의 속앓이가 역대 최고수준으로 높아질 것으로 전망된다.

또한 3대악재에 대한 영향력은 총선이후 정국이 안정화되고 경제살리기라는 대의명분으로 정책의 수정이 이루어진다면 그 영향력은 그동안의 내성을 포함하여 상당폭 약화될 것으로 전망되며 설 이후~총선전까지는 기존주택시장은 관망세가 이어질 것으로 보이고, 총선이후에 시장의 향배가 본격적으로 가늠될 수 있을 것이다.

분명 혼란한 시기임은 틀림없다. 다만 혼란의 시기에 아무것도 하지 않고 대중심리나 매스컴의 세뇌교육에 당해 무방비로 시장을 비관만 하는 상황이 지속되면 당장 전세찾아 삼만리가 될 수밖에 없고 높은 임대료를 주고 반전세와 월세의 굴레를 헤어나오기 힘든 상황이 될 수 있기 때문에 무주택 실수요자들의 경우라면 너무 비관적으로 손 놓고 있기보다는 일시적 매수우위시장에서 내집마련의 기회를 찾거나 시장을 꾸준히 모니터링하면 매수시점을 살펴야 할 것이다.

김부성 대표 / 부동산富테크연구소