정부가 그동안 뜸들이고 예고해왔던 부동산 대책이 당초 발표예정일인 11월3일 공식 발표되었다. 금번 대책의 정식명칭은 ‘실수요중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’이다. 다만 편의상 본 칼럼에서는 11.3부동산대책, 혹은 11.3대책으로 통칭하도록 하겠다.

먼저 금번 대책의 취지와 골자부터 살펴보면, 우선 그동안 청약시장과열이 무분별한 투기세력의 개입과 청약시장으로의 쏠림현상 및 특정지역에 대한 과열에 대해 그대로 둘 경우 자칫 무주택실수요자들의 피해가 커지고 집값이 계속해서 상승하여 주택시장안정이 저해될 것을 우려한 나머지 급한 불은 끄고 봐야 한다는 공감대가 정부에서 확산됐고, 경기에 찬물을 끼얹을 수 있는 부분까지 여러 고민을 거친 결과 전방위적인 규제나 시장파급력(=주택경기급랭효과)이 강력한 규제(=투기과열지구지정, 추가적인 DTI규제 등)보다는 부분적으로 과열현상을 빚고 있는 특정지역에 대해 부분적으로 손질하겠다는 의도로 금번 대책이 나온 것으로 풀이된다.

우선, 눈에 띄는 주요골자는 강남, 서초, 송파, 강동구 강남권 4구와 과천의 분양권 전매를 소유권등기 전까지는 하지 못하도록 제한했다는 점이다. 이는 지난 ‘8.25대책’이후 더욱 과열된 개포발 강남권 재건축 고분양가 논란과 강남권 청약광풍을 차단하고 투기세력들이 쉽게 진입하지 못하도록 하겠다는 의도로 시장에서는 어느 정도 예상됐던 내용이었다. 또한 경기도의 택지지구 중 청약과열양상을 보였던 하남, 동탄2, 남양주, 고양시 등 경기도 일부지역에서도 전매제한이 강화되었다.

따라서 이들 강남4구와 과천과 경기도 조정대상지역은 금번대책의 직접적인 영향(=청약시장 안정내지는 침체)을 받게 될 것으로 보인다. 그동안 수도권에서 청약시장과열과 무분별한 투기세력의 진입으로 실수요자들의 청약당첨기회나 청약을 통한 내집마련 기회에서 소외되고 배제되었던 하남미사, 남양주다산, 화성동탄2, 고양(삼송지구등)과 세종시(부처이전기관=세종신도시) 투기세력들의 입지가 크게 위축되게 되었고 이들 지역에서 실수요자들의 청약기회가 대폭 향상되어 건전한 실수요중심의 청약시장으로 재편될 가능성이 커졌다.

또 하나 주목할 점은 1순위 청약자격제한을 상당히 강도 높게 강화했다는 점이다. 전매제한과 함께 이번대책의 양대 축으로 볼 수 있다. 청약 1순위가 될 수 없는 자는 1) 세대주가 아닌자, 2) 5년 내 당첨사실이 있는자, 3) 2주택 이상 다주택자는 1순위청약에서 배제돼 사실상 인기지역인 이들 조정지역의 경우 실수요자(=무주택자나 1주택자위주)가 아니면 청약시장진입이 원천적으로 차단되어 청약시장이 철저하게 실수요자 중심으로 재편될 것으로 예상된다.

참고로 분양권 전매제한은 소급적용되지 않고 11월3일 입주자모집공고분부터 적용되며 청약순위제한은 11월1순위 · 재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후의 입주자모집 승인신청분부터 적용되게 되는데 국토교통부는 1순위 제한, 재당첨 제한의 빠른 시행을 위해 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 11월 중순에 완료한다는 방침이어서 적용시점은 11월 중순이 될 것으로 보인다.

금번 11.3 부동산대책은 특정지역에 국한되어 시장의 영향은 크지는 않을 것으로 보인다. 규제범위가 생각보다 광범위하지 않고 그동안 과열된 지역 위주로 맞춤형으로 진단을 하고 처방전을 내렸는데 지난번 청약제도 1순위자격을 2년에서 1년으로 바꾼 후 청약1순위자들을 폭증시키자 인기지역으로 쏠림현상이 심화되면서 일부지역의 청약광풍과 투기가 만연하게 되었는데 어찌 보면 정부가 청약광풍의 원인을 제공한 셈이 됐던 것이 사실이다.

강남권 재건축과 과천, 경기도 일부 조정대상지역등은 당분간 투자목적으로 섣불리 접근하기가 어려워졌고, 묻지마 추격매수도 당분간 스톱해야 할 것이다.

반면 청약순위의 강도 높은 규제와 전매제한의 동시규제가 일부지역에만 적용되었기 때문에 시장의 풍선효과는 시간차를 두고 나타날 가능성이 높아졌다.

풍선효과는 금번 조정대상지역에서 청약기회가 사실상 박탈되어 이들 지역으로의 진입이 어려워진 다수의 수요자들과 투자자들이 다른 지역으로 이동한다는 것을 의미한다. 대책자체가 서울수도권 vs 지방처럼 큰 단위로 구분하여 내린 처방이 아니라 서울 수도권 내에서도 일부지역, 지방에서는 유일하게 부산일부지역, 세종시에서는 부처 이전지구 내 신도시지역에만 국한하여 전국적인 단위가 아닌 국지적인 단위로 적용되기 때문에 풍선효과는 언제든 나타날 수 있다.

또한 개포 등을 위시한 강남권 재건축의 경우 그동안 단기급등 피로감에 의해 다른 지역으로 눈길을 돌리는 투자자들이 증가하는 추세이기 때문에 강남권 재건축이 잡히면 연쇄적으로 다른 지역이 다 잡히는 그런 대책은 아니다. 금번대책으로 강남권진입이 어려워진 수요자들이 시장을 관망하면서 언제든 ‘파킹머니’를 들고 다른 지역으로 갈아탈 수 있는 상황인 것이다.

서울권의 비강남권이나 수도권 중 금번 조정대상지역이 아닌 대규모신도시 지역들, 예컨대 인천송도나 청라권역, 김포한강신도시나 파주 운정신도시 등으로 청약분산효과가 나타날 것으로 예상되고 조정대상지역은 매매가의 일부 조정도 예상되기 때문에 그동안 청약시장과 내집마련 시장에서 투기세력들에 밀려 주변만 맴돌던 내집마련 수요자들은 이들 조정대상지역에서 청약기회와 내집마련 기회의 최고의 여건이 조성됐다고 볼 수 있어 실수요자들은 기대감이 커질 것으로 보인다.

다만 금번대책은 국지적인 처방이고, 저금리와 유동성으로 인해 언제든지 금번대책에서 비껴간 지역들로 청약수요와 투자수요가 이동될 수 있다. 다만 현재 국내의 정세나 미국대선임박 및 대선결과에 따른 파장에 대한 불확실성이 투자심리에 영향을 주고 있는 부분도 무시할 수 없기 때문에, 향후 2-3개월 정도는 서울수도권 및 세종시 일대 모두 관망세 및 일부지역 단기 급등한 지역들은 일시적 조정가능성도 예상된다. 이로 인해 결국 실수요자들에게는 내집마련의 좋은 기회가 될 것이다.

금번 11.3부동산 대책을 한마디로 요약하면, 그동안 투자 많이 한 사람들은 좀 쉬고, 정작 내집마련을 하려고 했는데 청약과열과 전매시장과열로 내집마련을 못한 실수요자들에게 기회를 주는 것이니 너무 기다리지 말고 기회 줄 때 집사라는 내용으로 압축해 볼 수 있을 것이다.

예견된 악재는 시장에 일시적, 단기적 영향만 줄뿐 외부적 딥임팩트(IMF, 금융위기 등)없이는 집값의 단기급락이나 장기간의 조정가능성은 거의 희박하다. 따라서 투자자들은 무리한 투자보다는 일단 잠시 쉬어가고 실수요자들은 굳이 계속 더 기다릴 필요는 없고 정부가 준 좋은 칼(=청약기회)을 들고 청약시장에서 움직이면 될 것이다. 다만 투자자들은 두어달 상황을 보면서 천천히 움직이는 것이 좋을 것이다.

김부성 대표 / 부동산富테크연구소