사례) 서초동에 있는 지율가로주택정비사업조합은 금년에 반드시 관리처분인가를 받으려고 노력했다. 언론에 의하면 금년에 인가를 받지 못할 경우 거액의 초과이익부담금으로 인하여 정비사업의 수지에 큰 악영향을 미칠 것이라고 했기 때문이다. 이미 조합단계에서 사업이 정체된 지 어언 15년이라는 시간이 흘렀고, 이제 좀 진행되나 싶었는데, 재건축조과이익에 대한 부담금 문제는 조합원들로 하여금 사업을 할지 말지 결정하는 중요한 변수가 되었다. 조합원들 역시 거액의 부담금을 내면서까지 정비사업을 진행할 필요가 있는 지 의문을 가지고 있다.

해설) 주택재건축사업의 경우 2017년 12월 31일까지 관리처분인가를 받지 못할 경우 재건축부담금을 내야 한다. 이 때문에 많은 조합들이 인가를 받기위해서 약자의 입장에서 관계관청과의 협의에 나서고 있는 상황이다. 그렇다고, 재건축이익환수법의 유예를 넋 놓고 기다려서는 안 될 일이다. 조합은 법 유예기간 종료에 따른 장단점을 확인하여 체계적 대응책을 마련하여야 한다.

먼저 재건축이익환수법의 개요를 살펴보자.

해당 법률에서 규정하는 목적은 다음과 같다.

“이 법은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다)에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 한다.” 

즉, 대상사업은 도정법상의 주택재건축사업에 한정한다. 현행 도정법에 의하면 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업이 있다. 이중 에서 그나마 정비기반시설이 양호한 재건축사업만이 재건축부담금의 대상사업이 된다. 비록 주택재개발 사업이 열악한 기반시설을 확충하여 주거환경을 개선시킨다는 공공개발성이 주택재건축보다는 더 높은 것은 사실이다. 그러나. 임대주택의무비율등 공공성을 위한 규제 등이 재건축 역시 거의 다를 바 없음에도 재개발이니까 대상이 안되고, 재건축이기 때문에 대상이 된다고 하면, 조합원을 납득시키기가 쉽지는 않을 듯하다. 재개발외의 다른 정비사업의 경우도 다름 아니다.

그렇다면, 초과이익은 어떻게 산정하게 될까? 

(1)종료시점의 주택가액은 건물이 준공인가된 시점에 한국감정원에서 평가한 조합원의 보유 주택의 평가액 합계액에 일반분양가액 합계액을 합하여 산정한다.

(2)개시시점의 주택가액은 공동주택의 공시가격에 개시시점까지의 정상주택가격상승율을 반영한 가격이다. 만약, 공시된 가격이 없는 경우 역시 한국감정원의 평가액으로 한다. 종료시점과 개시시점의 한국감정원 감정평가는 공동주택가격을 고시하기위한 평가방법을 준용하여 이루어지게 된다. 한편 개시시점은 원칙적으로 조합설립추진위원회의 승인일이다. 다만, 준공일부터 소급하여 10년 이전에 추진위원회가 승인된 경우라면, 준공일부터 역산하여 10년이 되는 날을 개시시점으로 한다.

(3)정상주택가격상승률은 국토교통부장관이 고시하는 정기예금이자율과 재건축사장이 소재한 자치단체장이 정하는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용한다.

(4)개발비용등은 공사비, 설계감리비 등의 제반 사업비와 재건축사업과 관련하여 국가 지자체에 납부한 제세공과금, 기부체납한 토지 또는 공공시설물의 가액(용적률 인센티브 적용을 위한 기부체납은 제외)등으로 구성된다. 또한 개발이익에 대한 중복과세를 배제하는 취지에서 초과이익에 대하여 양도소득세를 부담하였다면, 그 부분을 개발비용으로 계상할 수 있다. 따라서 조합은 개발비용 산정시 조합원의 명의변경내역을 유지관리하고, 매도인의 양도소득세 신고내역도 함께 관리하여야 조금이라도 과세표준을 줄일 수 있게 된다.

위와 같이 산정된 재건축초과이익을 조합원수로 나누어 다음과 같이 부과율을 정한다.

결국 지율가로주택정비사업조합의 경우 단순히 주택재건축이 아니기 때문에 재건축초과이익부담금의 부담으로부터 자유롭다.

문의) 02-555-5366