문재인정부의 6.19대책을 보면서 시장상황은 노무현 참여정부와 비슷하지만(가장 큰 차이는 상승폭) 부동산대책은 다르다는 느낌을 받았다.

참여정부가 급등한 강남 집값에 감정적으로 반응한 반면 문재인정부는 이성적으로 대응했다. 특히 6.19대책을 발표하면서 주택시장(특히 강남 재건축시장) 과열 시 투기과열지구 지정을 검토하겠다는 포워드 가이던스(선제안내)가 그렇다.

6.19대책의 핵심은 청약조정대상지역에 서울 등 분양권 전매금지 확대와 DTI 10% 포인트 축소다. 이번 DTI 축소는 서민 중산층에게 직격탄이다. 특히 서울 기준 중소형 아파트(전용면적 59타입 5억~6억원, 84타입 5억~8억원)의 경우 실수요자들의 매수세를 위축시킬 것이다. 지은지 10년이 지난 구축 아파트가 특히 그럴 것이다.

전매금지는 서울 분양권시장을 위축시킬 것이다. 갈수록 분양권시장이 위축되면 전매 건수는 줄어들고 프리미엄도 하향안정세를 보일 것이다. 특히 지난해 11.3대책 이후 분양한 분양권이 그렇다.

6.19대책에 따른 풍선효과 수혜지역은 경기권이다. 최근 분양권시장과 정비사업이 조금씩 뜨거워지고 있는 송도국제도시, 고양(일산) 의왕 안양(평촌) 부천(중동) 등이 대표적이다.

재고아파트 중 가장 뜨거운 분당의 경우 LTV, DTI 모두 각각 60%, 50%로 10% 포인트 줄어들었다. 하지만 지금 매수자들은 대출이 아닌 전셋값을 지렛대 삼는 전세레버리지 투자가 대부분이라 거의 영향을 미치지 않을 것이다.

풍선효과 수혜상품으로는 기존 분양권, 재개발지분, 전세레버리투자 대상인 신축 재고아파트(지은지 5년 안팎)가 될 것이다.

분양권 중에선 지난해 11.3대책 이전 분양한 분양권이 풍선효과 수혜자다. 그중에서 최대 수혜자는 분양보증 대출건수 및 전매제한 규제를 받지 않는 분양권(2016년 6월 이전 분양한 분양권)이 될 것이다. 또 6.19대책에서도 청약조정대상지역에서 제외된 송도 의왕 안양 등 인천 경기권 분양권이 수혜자가 될 것이다.

6.19대책 이후 최대 수혜 상품은 재개발지분이다. 6.19대책까지 규제를 대부분 받지 않기 때문이다. 다만 서울 광명 과천 등 청약조정대상지역의 정비사업지는 전매가 입주까지 금지돼 조합이 완판을 위해 일반분양 분양가를 최고가보다는 적정가로 낮춰야하는 부담이 있다.

재개발은 우선 대출규제에서 자유롭다. 이번 LTV, DTI 규제도 조합의 집단대출(이주비 추가분담금 등)은 규제대상이 아니다. 앞으로 DSR(총부채 원리금상환 비율) 규제도 안받는다. 분양권과 달리 조합원 입주권은 조정지역에서도 자유롭게 매매할 수 있다.

재개발은 초과이익환수제 대상도 아니다. 나아가 앞으로 투기과열지구로 지정돼도 규제는 조합원 지위 양도금지 등 재건축에 집중돼 상대적으로 자유롭다.

/닥터아파트