서울시가 세계적인 도시로 자리매김하기 위해서는 각종 재개발·재건축 규제를 완화해 도시경쟁력을 확보할 수 있는 성장 동력을 마련하는 것이 중요하다는 의견이 모아졌다.

서울, 미래도시 재개발·재건축 시민연대(이하 미재연)는 지난 25일 ‘재개발·재건축 세미나 및 서울시장후보 초청 간담회’를 진행하고 재건축·재개발 100만 가족을 대표해 규제완화를 촉구하는 청원(결의)서를 채택하고 각 후보에 전달했다.

미재연은 “재개발·재건축 사업은 지난 20여년간 열악한 주거환경개선과 도시계획시설 및 각종 문화, 복지, 교육 시설을 획기적으로 확충해 시민들의 삶의 질 향상을 도모하고 신규주택 및 서민임대주택 대부분을 공급해 중·서민의 주거안정에 기여해왔다”고 밝히고 “하지만 현재 정부와 서울시 등은 재개발·재건축 사업을 집값 상승의 주범, 비리의 온상 등으로 매도하며 규제일변도의 정책을 펼치고 있다”고 지적했다.

아울러 “재개발·재건축 등 도시정비사업의 긍정적 효과를 감안해 규제개혁과 제도개선으로 사업을 활성화하고 과도한 조합원 부담을 경감시켜 구호에 그친 강남·북 균형발전과 원주민 재정착을 실현해 주거복지를 구현해야 한다”고 강조했다.

덧붙여 “도시정비사업을 통해 ‘미래도시, 스마트시티 서울’을 조성하고 ‘5G 4차 산업혁명’을 선도함으로써 양질의 일자리 창출에도 기여할 수 있도록 해 도시경쟁력을 높여야한다”고 주장했다.

∥불합리한 재개발·재건축 각종 규제 철폐 요구

미재연에서 청원(결의)서를 통해 요구하고 있는 것은 도시정비사업의 규제철폐 또는 완화와 정비사업 지원 확대로 요약된다.

먼저 ‘도시정비사업 제도개선 특별위원회’ 구성 및 운영에 대한 사항을 조례로 법제화하고 정비구역 지정시 ‘특별건축구역’과 ‘규제유예 특별구역’을 동시에 지정 고시해 용적률과 층수 규제를 유예하도록 요구했다.

강남·북 균형발전 지원 특별법(조례) 제정도 포함했다. 상대적으로 낙후한 강북지역의 영세 재개발·재건축 사업 지원을 위해 도시정비기금 70% 이상을 우선 배정하고 강북지역의 도시 인프라 구축을 위해 균형발전 지원 특별법을 제정해 향후 10년간 집중 투자를 의무화하는 내용을 담고 있다. 이를 통해 강남규제를 통한 하향평준화가 아닌 강북 지원과 강남 자율화로 상향평준화 된 강남·북 균형발전을 꾀한다는 내용이다.

영세 원주민 재정착 지원 특별조례도 요구했다. 비례율 100% 미만의 한계사업장의 경우 기반시설 설치비용을 전액 지자체가 부담하고 각종 부담금을 유예하는 한편 기본 용적률 250%를 적용과 분양계약 포기 조합원에 임대주택 공급 등을 요구했다.

초과이익환수금의 조합원 분담 기준과 개별부과 및 징수에 관한 사항 법제화도 포함됐다. 지자체가 조합이 아닌 개별 조합원에게 직접 부과하고 징수하라는 내용이다.

이주대여금 보증제도 폐지와 주택도시보증공사(HUG)의 부당한 보증제도 개선도 들어갔다.

HUG의 보증이 불필요함에도 보증을 강제해 고율의 보증료로 인한 부담을 증가시켜온 이주대여금 보증제도를 없애고 분양가를 규제할 법적 권한이 없는 HUG가 보증거부 등으로 반양가를 하향조정하도록 강제하는 간접규제를 청산하도록 하는 내용이다.

무상기부채납 즉시 폐지 및 과도한 기부채납 단계적 폐지도 강조했다.

인위적으로 용적률을 하향조정 한 뒤 인·허가시 용적률 인센티브 제공과 연계해 무상기부채납을 강제하는 지자체의 적폐를 청산해야 한다는 주장이다.

임대주택 제도 및 세입자 지원 대책에 대한 개선도 포함됐다.

재개발 임대주택 부지를 별도로 획정하는 제도와 재건축 임대주택 의무건립 제도를 원칙적으로 폐지하고 임대주택 인수 시 조합원 분양가로 인수하도록 요구했다. 아울러 임대아파트 의무건립 대신 감정평가액에 해당하는 금액을 현금으로 납부할 수 있는 제도도 포함시켰다.

이밖에 ▲무상교육 대상 학교시설 부담금 공공 부담 ▲구역해제 요건 강화 및 매몰비용부담 주체 법제화 ▲현황도로를 포함한 사업부지내 국·공유지 무상양여(상계처리) 이행 ▲용도변경에 대한 객관적·합리적 기준 법제화 ▲서울시 이주시기조정 제도 폐지 및 자율조정 ▲공동시행자 제도 폐지 및 시공사 선정시기 조합설립인가 후 또는 건축심의 후로 조정 ▲총회결의시 평형, 동호수 선택 우선권 부여 등 임·대의원 처우개선 ▲금융비용 절감위한 부분철거 허용 ▲역세권 결합개발 인센티브 철저 이행 ▲문화재보호구역 과도한 건축제한 규제 유예 등도 요구하고 있다.

∥도시경쟁력 확보 위해 정비사업에 규제유예 적용해야

미재연의 25일 재개발·재건축 세미나에서는 서울시의 발전과 도시경쟁력 확보를 위해 규제유예 Sand Box를 적용하고 스마트시티를 조성해야 한다는 의견이 나왔다.

장성호 건국대학교 행정대학원장은 세미나 주제발표를 통해 “미래의 서울시가 세계적인 도시로 자리매김하기 위해서는 각종 규제를 완화해 도시경쟁력을 확보할 수 있는 성장 동력을 마련하는 것이 중요하다”고 강조했다.

장성호 원장은 “청년실업률이 악화되고 있고 기반시설 확충도 쉽지 않은 상황에서 서울시는 소규모 도시재생사업에만 치중하고 있어 도시경쟁력 확보에 어려움이 있다”며 “서울을 대표할 수 있는 랜드마크 조성과 함께 IT, IoT 기반의 신기술을 접목시킬 수 있는 창의적 ‘스마트시티’를 조성할 필요가 있다”고 밝혔다.

아울러 “스마트시티를 재개발·재건축 등 대규모 개발사업과 연계해 도입하는 것이 필요하다”며 “재개발·재개발 사업장에 규제 샌드박스를 적용하면 독창적이고 혁신적인 개발계획을 수립할 수 있어 도시경쟁력 제고에 도움이 될 것”이라고 설명했다.

세미나에서는 장성호 건국대학교 행정대학원장의 주제발표에 이어 ▲압구정5구역 권문용 위원장 ▲은마아파트 이정돈 위원장 ▲장위14구역 박용수 조합장 ▲이문1구역 정금식 조합장 ▲제기4구역 이홍자 조합장 ▲불광4구역 강혜성 조합장 ▲증산4구역 김연기 위원장 ▲사단법인 주거환경연합 조봉희 사무총장 ▲법무법인 현 김래현 변호사 등이 패널토론을 진행했다.

은마아파트 이정돈 위원장은 “입지여건 덕분에 유명세를 타고 있지만 실제로는 주거환경이 너무나 열악해서 어려움이 많다”고 밝히고 “하지만 각종 규제로 인한 세금폭탄으로 재건축을 중단해야 할 상황까지 몰려있다”며 “확정되지도 않은 미실현 이익을 억지로 추정해서 세금을 부과하고 납부를 강제하는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’과 같은 규제는 속히 폐지되어야 한다”고 주장했다.

장위14구역 박용수 조합장은 “장위14구역에서는 지분쪼개기를 통해 정비구역 해제 동의자를 늘려 33.8%로 해제 신청을 했다”며 “2017년 1월 서울시는 지분쪼개기를 통한 구역해제를 받아들일 수 없다며 이를 반려했으나 올해 1월에는 같은 내용에 대해 해제가 접수됐다”고 토로했다. 아울러 “전체 소유자의 75% 이상의 동의를 얻어 조합설립을 하고 사업을 진행하고 있는데 지분쪼개기를 통한 소수의 의견으로 정비구역이 해제된다면 다수의 조합원이 피해를 입게된다”고 강조했다.

이문1구역 정금식 조합장은 “이문1구역은 비례율이 100%에 미치지 못하고 실제로는 80% 수준에 불과한 한계사업장인데도 서울시가 사업장과 무관한 기존국유지를 매입해 공원으로 기부채납하도록 하고 도로확장을 강제하는가 하면 인근 의릉의 세계문화유산 등재를 이유로 6~7층의 높이규제까지 요구하고 있다”며 “사업장과 무관한 토지매입은 국가부담으로 기반시설을 설치하고 문화재 인근의 높이 제한을 완화시켜야 한다”고 밝혔다.