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달라지는 1세대 1주택 비과세 규정
2019년 02월 20일 (수) 14:38:51

   

주용철 세무사 / 세무법인 지율

주택가격 상승에 따른 정부대책은 실거주목적의 취득을 제외한 나머지 모든 주택의 취득을 투기로 간주하고 중과세하는 방향으로 가고 있다. 이에 따라 실거주목적의 취득을 입증할 책임을 주택소유자에게 부과하고, 실거주로 인정되는 경우에만 종전과 같은 비과세 혜택을 부여하고 있다.

대책발표가 단계적으로 이루어지고, 각 단계별로 취득시기를 기준으로 규제가 강화되고 있기 때문에 주택 소유자는 취득시기별로 본인의 주택이 비과세될 수 있는 요건이 다르다는 것을 숙지하고, 양도전에 반드시 해당 요건을 충족하고 매도하는 지 체크해야 한다.

우선 가장 기본이 되는 1세대 1주택 비과세 요건을 살펴보자. 아래의 요건은 원칙적으로 갖추어야 할 기본요건이다.

첫째. 1세대 1주택이어야 한다.

단, 일시적 2주택, 동거주택, 상속주택등 기존에 존재하고 있는 부득이한 1주택에 대한 예외규정은 그대로 유지된다. 이러한 예외규정을 제외하고는 1주택상태로 매도되어야 한다.

둘째, 2년이상 보유해야 한다.

양도되는 주택은 양도일 현재 2년 이상 보유된 상태로 양도되어야 한다.

위와 같은 요건에 취득시기별로 추가된 요건이 있고, 또는 요건의 판단방식이 달라지는 경우도 있다.

 

∥2017년 8월 3일 이후 조정대상지역내에서 취득하는 경우 2년 이상 거주요건 추가 충족되어야 비과세

거주요건은 과거정부에서 임대주택과 거주주택 중 거주주택의 양도시에 대해서만 요구되던 요건이었다.

현 정부에서는 2017년 8월 2일 부동산대책 발표시 발표이전에 취득한 주택과 이후 취득한 주택을 나누어 발표이후에 조정대상지역에서 취득한 주택에 대해서는 보유기간 중 2년 이상 거주할 것을 요구하고 있다.

결국 2017.8.2.이전부터 주택을 보유한 경우 거주요건이 필요 없지만, 이후 취득시는 거주요건이 필수적이다. 다만, 전국이 대상이 아니고, 조정대상지역에서 취득할 때만 대상이다. 판단의 기준일도 8월2일까지 계약하고 계약금을 송금한 증빙이 분명한 경우라면, 비록 소유권이전등기는 되지 않았지만, 대책이전취득으로 보아 거주요건이 불필요하다.

문제는 취득당시 조정대상지역으로 지정된 경우라는 것이다. 향후 조정대상지역에서 제외되는 경우에 대해서는 규정이 없다. 즉, 향후 조정대상지역에서 제외된 경우에도 거주요건은 유지된다고 보아야 안전하다. 해당 주택의 권리증에 조정대상지역에서 취득했다라는 메모라도 남겨놔야 향후 실수를 예방할 수 있다.

 

∥2021년부터는 1주택만 보유한 상태로 2년 이상 보유해야 비과세

원칙적인 보유요건이 2년이라는 사실은 변동되지 않았다. 다만, 그 보유기간의 기산일 판단이 달라지게 된다. 과거 1세대1주택 비과세 규정의 어감상 1주택상태로 2년이상 보유해야, 비과세해주는 것으로 판단하는 사람들이 종종 있었다. 하지만, 양도소득세의 판단기준일은 양도일이고 양도일 현재 1주택이면, 1세대 1주택에 해당하는 것이다. 보유기간은 해당주택의 등기부상 또는 실제 소유한 기간으로 판단 한다.

그런데. 2021년부터는 과거 착각했었던 규정대로 판단해야 한다. 즉, 1주택상태로 보유된 기간만을 가지고 2년보유 요건을 충족했는 지 판단해야 한다.

적용 예를 들어보면, 2020년까지는 3주택상태로 있다가 집2채를 양도하고 동일연도에 마지막 1채의 주택을 양도하면 1주택으로서 당해주택의 취득시기부터 양도일까지의 기간을 가지고 2년 이상 보유요건을 판단하게 된다.

그런데 2021년 이후에 3주택자가 2채를 양도하고 나머지 한 채를 양도할 때는 2채를 양도해서 한 채가 된 시점부터 2년 보유기간을 판단하게 되고, 결국 1주택이 된 후 2년 보유한 후에 양도해야 비과세를 받을 수 있게 된다.

만약, 실수로 2년 보유요건을 채우지 않고 양도했다면, 다음과 같이 과세될 것이다.

첫째, 1주택이므로 중과세율의 적용은 면하고, 일반세율이 적용된다. 단기양도에 대한 중과세율은 적용되지 않을 것이다. 위와 같은 보유기간의 계산은 비과세여부 판단시에만 적용되므로 세율적용, 장기보유특별공제기간 계산 등에는 영향을 미치지 않는다.

둘째, 과거에 2년 이상 거주한 사실이 있으면 1주택 장기보유특별공제는 적용된다.

셋째, 9억원 이하분에 대한 양도차익에 대해서도 과세된다. 결론적으로 기존에 양도가액 9억원 이하의 경우 매매차익의 크기에 불구하고 비과세되었으나, 요건을 충족하지 못할 경우 일반적 세금계산의 과정에 의하여 세금을 내야 하므로 매매차익이 큰 경우 큰 손실을 보게 된다.

 

∥2019년까지 팔아야 80% 장기보유특별공제 받을 수 있어

내년 즉, 2020년 이후에 양도할 때 2년 이상 거주하지 않은 상태로 매도시 최대 80%의 장기보유특별공제가 최대 30%로 쪼그라든다.

즉, 거주하지 않을 주택은 올해까지 팔라는 메시지다. 집 한 채에 갭투자했던 하우스푸어들에게는 들어가 살고 싶어도 전세금을 반환해줄 돈도 없고, 대출규제로 대출도 막혀있는 상태라, 장기 투자할 생각이 없다면, 올해까지는 무조건 팔아야 한다. 물론 9억이하의 주택보유자는 전액비과세이므로 큰 영향이 없다.

 

∥2018년 9월13일 이후 일시적 2주택은 2년 이내에 양도해야 비과세

원칙은 새집을 취득하고 3년 내에 종전주택을 양도하면, 비록 2주택이지만, 1주택으로 인정해준다는 1주택에 대한 예외 규정이다.

2018.9.13.이후에 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 새롭게 조정대상지역에서 주택을 취득하면, 2년 이내에 종전주택을 양도해야 한다. 즉, 서울에서 이주목적으로 신규로 주택을 취득하는 경우 이제부터는 2년 내에 종전주택을 매각해야 1세대 1주택 비과세 되는 것이다.

 

구분

내용

적용시기

지역

거주요건

조정대상지역에서 취득시 2년이상 거주

2017.8.3이후취득

조정대상

보유요건

1주택상태로 2년이상 보유

2021.1.1이후양도

전국

장기보유공제

2년거주해야 최대80%장특공제적용

2020.1.1이후양도

전국

일시적2주택

신규주택취득후 2년내에 종전주택양도

2018.9.13이후취득

조정대상

 

문의) 02-555-5366

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