이 사건 조합은 최초 관리처분계획 인가 고시를 받을 당시 비례율이 97%였고, 위 비례율에 기초하여 최초 분양계약 체결 절차를 진행하였는데, 그 이후 사업성 변동으로 인해서 관리처분계획 변경절차를 진행하였고, 변경 인가 고시 당시 변경된 비례율은 72%였다. 이에 조합 측은 최초 분양계약 체결자들을 대상으로 위 변경된 비례율에 따른 분양계약 변경 체결 절차를 요구하였으나 일부 조합원은 비례율이 변동되었으니 새롭게 분양신청 절차를 진행해야 하고, 자신은 그와 같은 분양신청 절차에 응할 의사가 없으니 자신은 분양신청을 하지 않은 자 또는 분양신청 기간 내 분양신청을 철회한 자에 해당하여서 청산자가 되었다고 주장하면서 분양계약변경 체결을 거부하고 있다. 이와 같은 청산 주장이 타당한지 실무상 문제되었다.

2. 법원의 판단

도정법 규정의 내용과 취지, 도정법에 별도로 분양계약을 체결하도록 하는 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 도정법 상 재건축정비사업의 경우 조합원과 조합 사이의 ‘분양에 관한 법률관계’는 도정법, 조합의 정관, 관리처분계획 및 이전고시 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니라 할 것이고, 관리처분계획이 인가된 이후 조합원과 조합 사이에 체결된 분양계약은 조합원과 재건축조합 사이에 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는 것에 불과하다.

또한 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력을 인정할 수 없고, 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 관리처분계획이 수립 인가된 경우 당초의 관리처분계획은 달리 특별한 사정이 없는 한 효력을 상실한다는 점에 비추어 볼 때, 분양계약 체결 이후 관리처분계획의 주요 부분이 변경된 경우에는 재건축조합과 조합원 사이의 권리관계는 변경된 관리처분계획에 따라 변경되고, 그에 따라 종래의 분양계약은 변경된 관리처분계획과 저촉되는 범위 내에서는 그 효력을 상실한다고 봄이 타당하다

3. 결어

결국 이 사건에서 원고와 조합 사이의 분양계약은 변경된 관리처분계획과 저촉되는 범위에서 실효되었다고 할 것이므로, 원고는 위 변경된 관리처분계획에 따라 비례율 하락에 따른 추가 부담금 지급 의무를 부담할 뿐 최초 이 사건 분양계약 전체가 실효된다거나 무효로 된다고 볼 수 없다. 따라서 조합으로서는 당초 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 관리처분계획변경인가를 받았다고 하더라도 도정법 제72조에 따라 새로이 분양공고를 하여 조합원들로부터 분양신청을 받아야 한다거나 새로이 조합원들과 분양계약을 체결하여야 한다고 볼 수 없으므로, 변경된 관리처분계획 이후 조합의 이 사건 분양계약변경안내 절차를 ‘그 기간 내에 신청하지 않으면 기존 조합원들이 현금청산자가 되도록 하는 실질적인 분양신청절차’라고 해석할 수는 없고, 결국 원고는 앞서 본 도정법이나 조합 정관에서 규정한 ‘분양신청을 하지 아니한 자’에 해당하지 않는다고 할 것이다.

실제 최초 관리처분계획 인가 이후 사업성 하락으로 인해서 비례율이 떨어지는 관리처분계획변경인가 절차 진행 시 일부 조합원들이 비례율 하락으로 인한 추가 부담금 발생을 문제 삼으면서 이후 조합의 사업 진행에 협조하지 않고 이탈을 주장하는 경우가 있다. 그러나 앞서 보았듯이 재건축 사업은 그 본질 상 임의 탈퇴가 허용되지 않고 사업 진행으로 인한 수익과 손실을 전체 조합원이 분담하는 구조인 바(사실상 그것을 허용하게 되면 재건축 사업 진행 자체가 좌초될 수 밖에 없음), 일부 사업성 하락 요인이 발생하였다고 하더라도 기존에 분양신청한 개별 조합원의 임의 탈퇴는 어렵다는 점 유념하여야 할 것이다.

문의 02-2673-3809