보존만을 강조하던 서울시가 도시재생사업에 재개발을 접목하기로 했다.

서울시는 지난 17일 ‘2세대 도시재생’ 방안을 발표하고 보존에 치우쳐있던 도시재생을 개발과 정비를 포함하는 방향으로 대전환하기로 했다.

서울시는 “도시재생사업은 쇠퇴한 지역에 활력을 불어넣고 지역경제를 활성화시키는 성과도 있었지만 노후 저층주거지의 경우 보존‧관리 위주로 추진되다 보니 주택공급과 기반시설 등 낙후성 개선이 미흡하다는 명확한 한계가 존재했다”고 밝히고 “이로 인한 시민들의 불만도 누적된 상황이고 공공사업으로만 사업이 추진돼 민간참여가 저조했고 이로 인해 재생의 파급효과가 한정됐던 점도 문제였다”고 지적했다.

주거지 재생은 글로벌 금융위기 여파로 민간 재개발‧재건축 동력이 급격하게 떨어진 2010년대 초 정비사업의 대안으로 등장했다. 때문에 개발보다는 보존‧관리 위주로 사업이 진행됐고 주택 공급과 기반시설 개선에는 미흡했다.

이러한 문제점을 극복하기 위해 시는 개발할 곳과 관리가 필요한 곳을 구분해 재개발 연계, 소규모 주택정비 등 다양한 사업기법을 적극적으로 도입한다는 방침이다.

‘2세대 도시재생’에선 복잡했던 기존 도시재생 4개 유형을 ▲지역경제와 직결되는 ‘중심지 특화재생’ ▲노후 주거환경 개선을 위한 ‘주거지 재생’의 2개로 줄였다. 대신 실행방식을 주거지의 경우 ▲재개발 연계형 ▲소규모 주택정비형 ▲종합관리형으로 나누고 중심지의 경우 ▲경제거점 육성형 ▲중심지 활성화형 ▲지역자산 특화형으로 나눠 총 6가지로 다양화했다.

특히 주거지 재생의 경우 기반시설 여건과 주민갈등 여부를 종합적으로 판단해 재개발을 도입하고 주민이 원하지만 재개발이 불가능한 곳은 소규모 주택정비를 추진할 계획이다.

오세훈 시장이 공약한 ‘모아주택’도 본격 적용한다. 소규모 필지를 보유하고 있는 토지주들이 지하주차장 확보가 가능한 500㎡ 이상의 면적을 모아서 공동주택을 지으면 인센티브를 부여하는 내용이다.

중심지 특화재생은 민간개발 활성화에 방점을 두기로 했다. 도심 내 이용률이 낮은 대규모 부지와 쇠퇴한 시가지, 역사적‧문화적 의미가 있는 공간 등을 대상으로 추진된다. 김포공항 복합개발 같은 신규 재생사업을 추진하는 동시에 용산전자상가 등 기존 15개 재생사업은 재구조화 내용을 반영해 사업계획을 조정한다.

특히 주변과 단절된 43만㎡ 대규모 가용부지가 있는 김포공항 일대에서 시범사업을 시작할 계획이다. 현재 주차장과 창고 등으로 이용되고 있는 부지를 항공 관련 신산업과 물류거점으로 조성해 상대적으로 낙후된 서남권의 미래산업 거점으로 육성한다는 복안이다.

서울시의 이번 발표는 그간 문제점으로 지적되어 왔던 ‘지속가능하지 않은 재생’에 대한 대안 마련의 성격이 짙다.

그간 서울시의 도시재생은 그저 벽화 그리기, 담장 허물기, CCTV 설치 등에 머물러 실제 주거환경 개선에는 큰 효과를 발휘하기 어렵고 지속가능하지 않다는 점이 지적되어 왔다. 노후하고 열악한 주거환경이 문제인 곳에 도로, 공원 등 기반시설 확보 없이 그저 일부 겉모습만 가꾸는 ‘빚 좋은 개살구’로 도시재생사업을 칭하기도 했다.

민간개발과 재개발 연계를 강조한 서울시의 ‘2세대 도시재생’은 외부의 시각이 아닌 열악한 주거환경에 놓인 실제 주민들이 요구하고 있는 바를 반영한 것으로 평가된다. 노후지역 주민들은 “소방차 진입도 어렵고 날마다 주차전쟁이 벌어지는 곳에는 벽화 그리기나 마을 공동체 같은 것이 아니라 개발을 통한 주택 신축, 도로 확충, 주차장 확보 등이 삶의 질 향상을 위해 더욱 필요한 것”이라고 강조해왔다.