수년간 정비사업을 지배해왔던 공공 주도의 정책기조에 변화가 시작됐다.

오세훈 서울시장은 지난 4월 당선 이후 핵심 공약으로 내세웠던 민간 중심의 정비사업 활성화에 노력해왔다. 취임 초기 숨고르기를 지나 하반기부터는 신속통합기획을 중심으로 본격적인 민간 중심의 활성화 정책을 펼치고 있다. 이에 공공 중심으로 치우쳤던 정비사업 시장에 돌풍을 일으키고 있다.

수년간 지속돼왔던 공공 중심의 정비사업 활성화 정책은 야심찬 출발에도 불구하고 실질적으로 어느 정도 성과를 거둘지 미지수다. 공공주도의 정비사업 활성화 방식은 작년부터 본격화됐다. 그간 적극적인 규제정책에도 불구하고 집값 상승 등 시장 상황이 호전되지 않음에 따라 정비사업 활성화를 통한 주택공급을 확대하기로 노선을 변경했던 것이다.

작년 5월 공공 재개발을 필두로 8·4대책을 통해 공공재건축을 도입했으며, 올 초 2·4대책을 통해 3080+공급대책을 내놓았다. 3080+ 대책 발표 이후 현재까지 도심내 주택공급 후보지로 발표된 곳은 총 141곳이며, 기대하는 주택공급 효과는 15.6만호에 달한다.

그러나 이처럼 왕성한 주택공급 방침에도 불구하고 공공 중심의 정비사업방식에 회의적인 반응은 점차 늘어가고 있다. 최근 신길4구역과 대흥5구역 등 공공 재개발방식을 추진하던 곳에서 신속통합기획으로 바꾸기로 하는 상황이 좋은 예다.

∥공공주도, 3080+사업 용두사미?

작년 5월과 8월 국토부는 공공 주도의 재건축·재개발 활성화 방안을 도입했다. LH·SH 등을 단독 또는 공동시행자로 사업참여를 전제로 용적률과 기부채납 등의 규제완화 조치를 제안했다. 하지만 시장의 반응은 만족스럽지 못했다. 재건축은 물론이고 재개발에서도 소수의 사업장만 참여 의사를 밝혔다. 또한 해당 조치들을 현실화하기 위한 도시정비법 등 관련 법령 개정 절차가 이뤄지지 않아 유명무실한 상황이다.

시장 반응이 기대에 미치지 못하자 국토부는 지난 2월 4일 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안(이하 3080대책)’을 추가했다. 기존 공공주도의 정비사업방식이 도시정비법을 근거로 진행되기에 실제 운용상의 여러 난맥이 드러났고, 이 같은 부작용을 방지하고자 새롭게 ‘공공주택특별법’을 근거로 3080대책을 제시했던 것이다.

3080대책의 핵심은 공공이 정비사업을 단독으로 직접 시행하며, 토지등소유자는 보유한 종전자산을 공기업에 이전한다는 점이다. 대신에 기존 정비계획 대비 10~30% 가량 늘어난 추가수익과 우선입주권을 보장받도록 했다. 토지등소유자 또는 조합원 과반수 요청으로 공기업의 직접시행이 시작되고, 총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등을 적용해 사업기간을 5년 이내로 단축할 것으로 제시했다.

사업성의 경우 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향, 재건축초과이익 부담금 미부과 등의 조건도 제시돼 기존 공공 중심의 방식에 비해 완화조건이 후해졌다는 평가다. 공공주택특별법을 근거로 기존 정비사업 외에 역세권·준공업지·저층주거지 등도 참여가 가능하며, ‘도심 공공주택 복합사업(이하 도심복합사업)’으로 불리고 있다.

국토부는 3080대책 발표 이후 현재까지 도심내 주택공급 후보지로 총 141곳(15.6만호)을 발표했다. 이와 함께 제도적 기반 마련을 위해 공공주택법을 개정하고, 지자체 사전협의, 주민설명회 등 예정지구 지정 절차를 진행해왔다.

지난 10월에는 증산4구역 등 도심복합사업 예정지구 4곳을 지정했으며, 11월 28일 신길2구역과 쌍문역 서측 등 5곳을 2차 예정지구로 지정해 총 9곳, 1.4만호 주택공급을 기대하고 있다.

국토부가 밝힌 바에 따르면 도심복합사업 선도후보지 65곳 중 22곳은 주민 2/3 동의를 이미 확보했으며, 1차 예정지구로 지정된 증산4구역 등 4곳은 분담금 공개 후 주민 2/3의 재동의를 받아 연내 본 지구 지정을 앞두고 있다. 이와 관련 국토부는 3080+사업이 민간 정비사업과 비교해 신속하게 추진되기 때문에 주민들이 높은 호응을 보이고 있다고 했다.

그러나 국토부의 낙관적 기대에도 불구하고 주민들의 반발은 기대 이상인 것으로 전해진다. 1차 예정지구로 선정됐던 증산4구역의 경우 동의 철회 입장을 밝히는 주민이 늘어나고 있다고 한다. 또한 3080+사업을 추진하기로 했던 신길4구역과 대흥5구역 등도 민간 중심의 신속통합기획으로 방식을 변경하는 것으로 전해져 성공적 추진을 기대하기엔 이르다.

∥민간중심, 신속통합기획 대형단지 ‘참여 증가’

공공 중심의 정비사업 방식이 뒷심을 잃어가고 있는 가운데 서울시가 밀고 있는 신속통합기획은 점차 존재감을 넓혀가고 있다.

지난 5월 서울시는 주택공급 기반마련을 위한 6대 규제완화 방안을 발표했다. 6대 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲‘공공기획’ 전면 도입을 통합 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲‘2종 7층 일반주거지역’ 규제완화 통한 사업성 개선 ▲매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴 등이다.

서울시는 6대 방안 중 ‘공공기획’을 기존 공공 방식과의 차별성을 두기 위해 ‘신속통합기획’으로 용어를 변경했다. 신속통합기획은 민간 주도 개발에 공공이 서포터가 돼 정비계획 수립 초기단계부터 각종 계획과 절차를 지원하는 제도다. 정부의 공공재개발, 공공재건축은 SH, LH가 참여해 사업을 진행하는 반면 신속통합기획은 주민이 주체가 된다.

공공이 복잡한 정비사업 프로세스를 간소화해주고 공공성과 사업성이 균형을 이룬 계획을 수립하도록 유도한다. 도시계획위원회 내에 신속통합기획을 위한 '정비사업 특별분과위원회'를 신설해 수권심의를 하고, '건축+교통+환경 통합심의'를 통해 심의기간을 절반으로 단축할 방침이다.

재건축사업 및 기존 재개발사업의 경우에는 언제든지 신속통합기획 수시 접수가 가능하다. 주민이 참여를 원할 경우 해당 자치구에 신청서를 제출하면 자치구 검토와 서울시 검토회의를 거쳐 최종 ‘신속통합기획’에 착수하게 된다.

지난 11월 19일 서울시는 기존 11곳에 새로이 9곳을 추가해 총 20곳에 신속통합기획을 적용 추진 중이다. 특히 이번에 추가된 여의도 시범, 대치 미도, 송파 장미1·2·3차 등은 대규모 재건축단지로서 그 의미가 남다르다. 서울시는 주민들의 적극적인 참여와 신청 속에 신속통합기획을 통해 수년간 제자리걸음에 있던 정비사업이 정상 궤도에 오르게 됐다고 전했다.

서울시는 이번에 추가된 9곳과 별도로 재개발 완화 6대 대책이 적용되는 민간 재개발 구역 25개 내외를 연말까지 선정한다. 이어 내년까지 총 50개 정비사업지에 ‘신속통합기획’을 적용할 계획이다.

서울시는 지난 9월 23일부터 10월 29일까지 진행된 후보지 공모신청 마감 후 자치구 사전검토 단계가 진행 중이며, 연내 25개소 내외 후보지를 선정할 계획이다. 공모신청 결과 24개 자치구에서 총 102개 구역이 신청한 것으로 전해진다.