국토부와 서울시가 임인년(壬寅年) 새해를 앞두고 나란히 주택공급 확대계획을 밝혀 눈길을 모은다.

지난 30일 국토교통부는 3080+주택공급방안(‘21.2.4)에 따른 도심복합사업 1차 본 지구 지정을 발표했다. 또한 서울시와 함께 8·4대책에 따른 공공재개발 후보지 2차 공모 계획을 나타냈다. 한편 국토부보다 이틀 앞선 지난 28일 서울시는 신속통합기획이 적용될 민간재개발 후보지 최종 21곳을 선정해 발표하기도 했다.

국토부와 서울시가 각각 공공과 민간 중심의 주택공급계획을 밝힘에 따라 마치 경쟁 구도를 이루는 듯 보이지만 공동으로 공공재개발 공모 계획 밝혀 공조하는 모습도 나타내기도 했다. 관건은 민심의 향방이 어디로 쏠리느냐 하는 것인데 이는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다. 오는 3월 20대 대통령 선거 및 서울시 등 지방선거 결과에 따라 바뀔 가능성이 높기 때문이다.

∥서울시, 신속통합기획 21곳 최종 선정

지난 28일 서울시는 ‘민간재개발 후보지 공모’를 통해 최종 선정된 후보지 총 21곳을 발표했다. 지난 5월 오세훈 시장이 발표한 신속통합기획 등 ‘6대 재개발 규제완화책’이 처음으로 적용될 민간 재개발 대상지들이다.

공모에 참여한 총 102곳 중 자치구에서 최종 추천된 59곳을 대상으로 했고, 27일 민간재개발 후보지 선정위원회 개최 결과 최종 21곳이 낙점됐다. 공공재개발 공모시 제외됐던 도시재생지역 4곳도 포함됐다.

대상지는 창신동23·숭인동56 일대(재생), 공덕동A, 청파2구역, 신월7동1구역, 마장동382 일대, 방화2구역, 청량리동19 일대, 가리봉2구역(재생), 면목동69-14 일대, 시흥동810 일대(해제), 하월곡동70-1 일대, 당산동6가, 수유동170 일대, 상도14구역(재생), 쌍문동724 일대, 신림7구역(재생), 상계5동 일대, 마천5구역, 불광동600 일대(해제), 천호A1-2구역, 홍은동8-400 일대(해제) 등이다.

후보지로 선정된 구역은 신속통합기획 등 서울시의 적극적 지원 속에서 계획대로 사업이 추진될 경우 올 초 정비계획 수립 착수, 23년부터 순차적으로 구역지정이 진행된다. 정비사업 완료시 약2.5만호 주택공급이 전망된다.

서울시는 자치구별 1곳씩 선정을 원칙으로 삼았지만 지구단위계획 등 관련 계획과의 정합성에 부합하지 않거나, 현금청산자, 공모반대 등 주민 갈등 문제가 있어 사업 실현성이 떨어진다고 판단되는 중구, 광진구, 강남구 등 3개 자치구는 후보지 선정에서 제외한 것으로 밝혔다.

선정된 21곳 총 125만6197㎡는 개발사업에 따른 투기수요 유입 우려에 따라 후보지 선정일 다음날인 12월 28일 토지거래허가구역으로 지정 공고되며, 22년 1월 2일부터 발효된다. 허가를 받아야 하는 토지면적은 법령상 기준 면적의 10% 수준으로 하향해(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡ 초과) ‘투기억제’라는 토지거래허가구역의 취지를 극대화할 방침이다.

또한 이번에 선정되지 않은 구역은 22년 1월 28일을 권리산정기준일로 고시될 예정이며, 향후 추진될 공공재개발, 민간재개발 공모에서는 공모시기와 관계없이 일괄적으로 22년 1월 28일을 권리산정기준일로 지정·고시될 전망이다. 이는 재개발 정비구역 지정요건 완화에 따른 재개발 기대심리로 인한 노후 저층주거지에 지분쪼개기 등 투기세력의 유입을 차단해 달라는 주민요청을 반영한 사항이다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 첫 민간재개발 후보지 공모가 서울시민들의 열띤 호응 속에 추진된 점을 감안, 후보지 선정에 신중에 신중을 기했다”며 “첫 민간재개발 후보지가 신속히 잘 추진되어야 향후 후보지들도 탄력을 받아 원활히 추진되는 만큼, 이번에 선정된 후보지들의 사업추진이 신속하게 진행될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다”고 밝혔다.

∥국토부, 도심복합사업 7곳 본 지구지정

지난 30일 국토교통부는 “3080+주택공급방안에 따라 선도후보지로 추진 중인 증산4·신길2·방학역·연신내역·쌍문역동측·쌍문역서측·부천원미 등 7곳을 도심 공공주택 복합사업(이하 도심복합사업) 본 지구로 지정한다”고 밝혔다.

국토부는 3080+주택공급방안의 핵심사업인 도심복합사업의 첫 번째 본 지구 지정을 통해 약1만호 규모의 도심내 주택공급이 확정됨에 따라 시장안정 효과가 클 것으로 예상했다.

도심복합사업은 민간 재개발사업에 비해 관리처분계획 생략, 통합심의 등으로 절차가 간소화되고, 일반분양에 대한 사전청약을 통해 지구 지정부터 주택분양까지 약 10년 이상 단축할 계획이다.

토지주에게는 기존 공공주택사업과 달리 재개발 조합원 분양권과 유사하게 신축 아파트로 보상(현물보상방식 신규 도입)하며, 추가분담금 등의 부담여력이 부족한 토지주를 위해 우선분양가의 50%만 부담(7곳 본 지구 경우 시세 25∼35% 수준)하고 소유권을 취득할 수 있는 이익공유형 등 공공자가주택도 공급한다.

또한 세입자에게는 인근 매입임대ㆍ공공택지 내 공공임대주택 등에 입주하거나, 주택자금 융자 알선 등 이주대책을 의무 시행하고, 사업이 완료된 후에는 도심복합사업을 통해 건설되는 도심 내 양질의 공공임대주택을 우선 공급(우선 입주권 부여)할 계획이다.

도심복합사업은 주민 동의(토지주2/3 & 면적1/2 이상)가 확보되는 경우에만 사업추진이 확정(본 지구 지정)되며, 사업추진이 확정된 후에도 주민에게 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영 등 민간 재개발사업 수준의 주민선택권을 보장한다. 이를 위해 예정지구 지정 후 주민들이 토지주 과반수 동의를 통해 주민대표회의를 구성하면 사업시행자가 운영비도 지원한다.

한편 국토부는 “본 지구로 지정된 7개 구역의 주민 분담금은 민간 정비사업에 비해 30% 이상 낮은 수준이며, 일반에 공급하는 분양주택도 분양가상한제를 적용해 인근 시세 대비 60∼70% 수준의 부담 가능한 가격으로 공급할 계획”으로 밝혔다.

특히 주민에게 현물보상으로 우선 공급하는 주택 가격은 전용 84㎡의 경우 5.7∼7.6억원으로 추정되고, 세대별 평균 분담금도 8천만원∼2.4억원 수준으로 예상돼 주민들의 부담이 대폭 감소되는 것으로 분석했다.

∥국토부·서울시, 공공재개발 후보지 2차공모

지난 30일 국토부와 서울시는 공공재개발사업 후보지 2차 공모를 작년 12월 30일부터 2월 28일까지 61일간 시행하고, 내년 4~5월 중 18곳 내외 1.8만호 규모를 선정할 계획으로 밝혔다.

2차 공공재개발 후보지 공모대상은 1차 공모와 동일하게 서울시 내 ▲기존 정비구역(재개발구역, 주거환경개선사업) ▲정비구역 지정을 준비 중인 신규·해제구역이다. 서울시가 지난 5월 발표한 재개발 규제완화에 따라 주거정비지수제가 폐지되고 2종7층 관련규제가 완화됨으로써 관련 규정으로 그간 재개발 추진이 어려웠던 구역도 사업 추진이 가능하다.

공모신청을 접수한 자치구는 해당 구역의 정비구역 지정요건 등을 평가 후 공공재개발 추진이 적합하다고 판단되는 구역을 4곳 이내로 서울시에 추천한다. 올해 1차 공모에서 보류된 구역도 이번 후보지 선정위원회에서 함께 선정여부를 심사하며, 보류구역은 보류사유가 해소되었음을 증빙할 수 있는 자료를 자치구에 제출하면 된다.

한편 지분쪼개기, 갭투자, 비경제적 건축행위(신축행위) 및 분양사기 등의 방지를 위해 투기방지 조치도 시행된다. 조합원이 분양받을 권리의 산정기준일은 공모 공고일인 2021년 12월 30일로 고시되며, 토지거래허가구역 지정 및 건축허가 제한은 후보지 선정 즉시 이뤄진다.