공동주택 리모델링 활성화를 위한 관련 업계의 목소리가 커지고 있다.

최근 서울과 1기 신도시 등의 리모델링 추진 단지들을 중심으로 협의회가 속속 구성되는 등 리모델링 활성화를 위한 본격적인 행보에 나서고 있다. 조합간 정보 공유 등을 비롯해 리모델링사업 활성화를 위한 제반 여건 개선에 보다 능동적이고 체계적으로 대응하기 위해서다.

정치권도 이에 화답하는 모습이다. 지난 7월 이학영 국회의원 등이 공동주택 리모델링 특별법을 발의한데 이어 1월초 김병욱 국회의원 등이 기존 발의안을 수정·보완한 특별법안을 다시 발의해 리모델링 활성화에 힘을 실어주고 있다.

현재 전국적으로 리모델링을 추진 중인 공동주택이 대략 3백곳에 달하는 것으로 알려진다. 지난 1990년대 아파트 건설붐에 의해 건립된 1기 신도시 등을 감안하면 해가 갈수록 리모델링을 필요로 하는 아파트단지는 증가할 것으로 예상된다.

날이 갈수록 증대되는 리모델링의 필요성에도 불구하고 실제 공동주택 리모델링이 완공된 사례는 극소수에 불과하다. 리모델링을 둘러싼 각종 환경이 아직도 성숙되지 않은 탓이다. 리모델링 활성화를 위해 진행 중인 현황을 둘러보고 부족한 점이 무엇인지 살펴보자.

∥서울·수도권 리모델링협의회 연이은 출범

지난 1월 26일 서울시내 44개 리모델링주택조합과 26개 추진위원회가 한데 모여 서울시 리모델링주택조합 협의회를 출범했다.

협의회 회장을 맡게 된 자양우성1차 서정태 조합장은 “조합간 정보 공유를 확대함과 동시에 체계적인 사업진행에 힘을 합치고, 관련 규정 정비에 한 목소리를 내고자 협의회를 결성했다”면서 “향후 서울시와 국토부 등과 적극적으로 협조해 리모델링 관련 제도개선방안을 제안할 방침”이라고 전했다.

이 날 협의회는 활동 로드맵을 선포하며 리모델링 활성화를 위한 구체적인 행동 방침을 나타냈다. 이에 따르면 1단계로 표준도급/용역계약서 제정, 공사비 검증 등을 통한 조합 중심의 생태계 조성을 목표로 한다. 2단계는 조합정관, 예산, 마감재 등 조합업무 내실화를 진행할 계획이다.

3단계는 서울시와 국토부의 리모델링 정책 입안에 참여하는 한편 리모델링 관련 법규인 주택법과 세법 개정을 제안해 리모델링 사업이 활성화될 수 있도록 계획했다. 더불어 각 단계별로 구체적인 실행계획까지 수립을 완료해 추후 협의회 행보에 기대감을 높였다.

한편 이날 출범식에는 이재명, 윤석열 대선후보가 각각 축전을 보내 협의회 출범을 축하하기도 했다. 축전에 따르면 두 후보 모두 노후된 주거환경 개선과 주차공간 확보 등 리모델링 활성화의 필요성에 깊은 공감을 나타냈다.

군포시의 경우 지난 13일 산본신도시 18개 단지들로 구성된 ‘산본 공동주택 리모델링연합회’가 출범해 눈길을 모은다.

이 자리에서 한대희 군포시장은 “산본신도시 주민들의 주거환경 개선을 위한 리모델링사업은 선택이 아닌 필수가 됐음에도 법적, 제도적 제약으로 어려움이 예상되고 있다”면서 “향후 사업추진과정에서 입주민들의 의견을 수렴하고 끊임없는 소통을 통해 산본신도시가 명품신도시로 거듭날 수 있도록 해달라”고 당부하기도.

리모델링연합회 이재용 회장은 “조성된 지 30년이 돼가는 1기 산본신도시는 안전문제, 주차장 문제 등 이루 헤아릴 수 없을 정도로 많은 문제들이 나오고 있다”면서 “이에 대한 해법을 찾기 위해 리모델링연합회를 결성하게 됐다”고 출범 배경을 설명했다.

∥정치권·지자체도 리모델링 활성화 ‘동참’

지난 1월 6일 군포, 고양, 성남, 부천, 안양 등 1기 신도시를 품고 있는 5개 지자체가 국회의원회관에서 ‘노후 1기 신도시 활성화’를 주제로 공동 토론회를 개최하기도 했다. 이날 토론회는 주택공급정책을 비롯해 1기 신도시의 문제점과 리모델링의 필요성, 각 신도시별 현안과 활성화 대책 등이 심도 있게 다뤄졌다.

한국주택학회 회장을 지낸 이창무 한양대 교수가 좌장을 맡았고, 신동우 아주대 명예교수와 한국주택학회 회장인 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장의 주제발표가 진행됐다. 이어 한대희 군포시장, 이재준 고양시장, 장덕천 부천시장, 은수미 성남시장, 최대호 안양시장 등 5개 시 시장 전원, 정준채 경기대 교수와 김종언 아주대 교수, 이형욱 1기 신도시 리모델링연합회장이 참석한 토론 순으로 진행됐다.

아울러 이학영 의원(더불어민주당 경기 군포시), 설훈 의원(더불어민주당 경기 부천시 을), 김병욱 의원(더불어민주당 경기 성남시 분당을), 민병덕 의원(더불어민주당 경기 안양시 동안갑)등 정치권 인사들도 참석해 신도시 리모델링 활성화에 동참했다.

특히 이날 토론회는 5개 시 공동주최로 열렸을 뿐만 아니라, 5개 시 시장 모두 토론자로 나섰다는 점에서 신도시 활성화를 향한 5개 시의 단합된 의지가 반영됐다는 평가다. 지난 12월 5개 시는 노후 1기 신도시 활성화를 위한 상생협약식과 합동기자회견을 갖고 1기 신도시 활성화 특별법 제정과 정부의 대책 마련 등을 촉구한 바 있다.

∥“리모델링, 재건축의 대안이 아니다”

리모델링 활성화를 위해 민간이 앞장서고 정치권과 일선 지자체가 뒤를 받쳐줌에 따라 특별법 제정 등 제반 여건 마련에 힘이 실리고 있다. 다만 각 조합 또는 개별 노후단지 입주자들이 추구하는 리모델링의 올바른 방향성에 대해 짚고 넘어갈 필요가 있다.

보통 현 시점에서의 공동주택 리모델링은 기존 용적률 등의 문제로 재건축이 어려워 그 대안으로 리모델링을 추진하는 경우가 상당하다. 재건축만큼의 효과를 얻기 위해 보다 많은 수직 증축과 수평 증축을 필요로 하는 경향이 있다. 하지만 이처럼 리모델링을 재건축의 대안으로 접근하는 시각은 상당히 위험할 수 있다.

근래 수년간 리모델링 요구가 거세진 까닭에는 각종 규제로 인해 재건축 추진이 차단된 것으로 인해 촉발된 것으로 해석된다. 양질의 주거수요는 높아져 가는데 공급이 이뤄지지 않으니 아파트 가격은 오를 수밖에 없다. 리모델링이 재건축과 달리 일반분양이 없어 사업성이 부족하지만 이만한 가격 상승세라면 어느 정도 추진이 가능하기 때문이다.

그러나 최근 지방 미분양 사례가 심심치 않게 들려오는 등 주택시장 하락에 대한 경고음이 여기저기 들리고 있다. 또한 대선을 앞두고 재건축에 대한 규제완화 조짐이 예상됨에 따라 향후 재건축이 원활하게 진행될 가능성이 높은 상황이다. 만일 재건축의 대안으로 리모델링을 생각한다면 차후 낭패를 볼 가능성이 크다.

결국 중요한 것은 리모델링을 바라보는 관점에 대한 것이다. 재건축의 대안이 아닌 리모델링 본연의 의미에 초점을 맞춰야 한다는 것. 리모델링 관련 규제가 완화되고, 공법에 진전이 있다 해도 기존 골격을 유지하는 리모델링의 특성상 증축에 한계가 있다는 점을 인식하는 것이 필요해 보인다.