지난 20일 국회의원회관에서 진행된 ‘윤석열 당선인 공약 이행, 재건축·재개발 규제개선 촉구 결의대회’는 규제개선에 대한 일선 조합·추진위들의 뜨거운 의지를 확인할 수 있는 중요한 자리였다.

이날 결의대회에는 국민의힘 원내대표인 권선동 의원과 부동산시장정상화 특위위원장인 송석준 의원이 자리를 함께 해 결의대회에 참석한 300여명의 조합·추진위 대표자들로부터 뜨거운 호응을 얻었다.

또한 주로 실제 사업을 진행하고 있는 조합장들이 현장의 이슈를 가지고 규제개선에 대한 주제발표를 진행해 참석자들로부터 깊은 공감을 이끌어냈다.

현장 분위기를 전달하기 위해 권선동 원내대표와 송석준 의원의 축사와 주제발표자들의 발표 내용을 요약 게재한다. - 편집자 주

∥권선동 의원 / 국민의힘 원내대표

대선 때 많이 도와주신 여러분들 덕분에 5년 만에 기적 같은 정권교체를 이뤘다. 이 자리를 빌어 윤석열 당선인의 탄생에 감사 인사를 드린다. 그런데 당선되자마자 공약 이행 촉구대회를 여는 것을 보면서 여러분들이 그동안 너무 기다렸구나 하는 심정을 충분히 이해하게 됐다.

문재인 정권 당시 28차례나 부동산 정책을 펼쳤지만 아파트 가격이 서울은 90~100%, 전세가도 서울이 52% 전국 40%가 넘는 등 대폭 상승했다. 공급을 확대하고, 각종 규제를 철폐하고, 수요와 공급의 원리에 의해서 부동산가격이 안정되도록 해야 하는데, 오로지 틀어막고 하니까 부동산 참사로 이어졌다.

국민의힘은 시장경제를 신봉하는 정당이다. 가급적 정부 개입을 최소화하고, 시장논리에 의해서 가격이 형성되도록 하고 있다. 부동산가격도 마찬가지다. 공급을 확대한다 하면 시장이 안정된다. 그게 신호이기 때문이다. 그런데, 공급은 틀어막고, 도심재개발이나 환경미화를 한다는 등 전근대적인 방법을 하니 이렇게 됐다.

문재인 정부와 정반대의 방법을 택하고, 반대의 길로 가면 부동산 시장이 안정될 것으로 생각한다. 그렇게 되도록 재건축·재개발 규제를 대폭 완화하겠다. 다음 주에 오세훈 시장, 서울시와 우리 당의 당정협의가 있다. 거기에서 제가 오 시장에게 과감한, 대폭적인 재개발·재건축에 대한 규제를 완화하고 대폭 허용하라고 목소리를 높이겠다.

문제는 국회 입법 사항에 있다. 우리가 110석, 민주당 172석. 민주당이 동의하지 않으면 현실적으로 불가능하다. 그렇기 때문에 우리는 언제든지 준비됐지만, 여러분이 민주당을 설득 해달라. 민주당에 가서 동네별로 압박을 가해 달라.

재건축·재개발이나 임대3법도 마찬가지다. 결국 국회 입법을 통해 해결되지 않으면 완벽한 규제완화가 이뤄질 수 없다. 그래서 제가 여러분이 조직화하고, 여러분의 힘을 모으고 목소리를 높여서 민주당 의원들을 설득해 달라 부탁하는 것이다.

결국 대한민국의 주인은 국민이고, 이 정치를 이끄는 것도 국민이다. 그래서 여러분의 분발을 촉구하고, 원내대표로서 여러분에게 약속한 바를 제대로 이행하겠다는 말씀을 드리면서, 여러분의 꿈이 실현되기를 바란다.

∥송석준 의원 / 국민의힘 정책부위원장, 부동산시장정상화특위위원장

국토교통부에서 20년간 국토 및 도시정책을 담당했다. 첫 보직이 1991년도 가을부터 1기 신도시 분당, 산본, 중동 등 세 개 신도시를 담당했던 업무로 공직을 시작했다. 30년 가까이 신도시가 흐르면서 1기 신도시의 재건축, 리모델링이 거론되고 있다.

기존 서울 등 도시안에 신도시보다 더 열악하고, 시급한 재건축·재개발 대상지가 많다. 하지만 불합리한 규제로 인해 억제됐던 정비사업이 정상화되고, 주거환경이 획기적으로 개선되고, 서울시, 수도권 등 부족한 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 공약에 넣기도 했다. 국민의힘에서도 정책 공약으로 불합리한 재건축 등 규제를 과감하게 개선해서 부족한 곳에 주택공급을, 열악한 환경의 주거환경을 획기적으로 개선할 방침이다.

여러분이 오늘 모인 이유도 그런 약속을 빨리 이행해달라라는 것으로 알고 있다. 권 원내대표와 국민의힘 모두 여러분과 함께 불합리한 규제가 개선되서 서울시와 수도권의 주거환경개선과 주택공급이 원활하게 이뤄지도록 최선을 다하겠다. 변우택 주거환경연합 이사장을 비롯한 관계자 여러분, 한국재건축재개발조합협회 준비위원회 회원 여러분들께 감사와 축하 인사드린다. 대한민국의 정상화를 위해 최선을 다하겠다.

∥재건축부담금 제도의 문제점 및 개선방안 - 압구정3구역 안중근 조합장

재건축 초과이익환수 부담금 제도의 문제점과 쟁점사항을 살펴보면 먼저 준공시점 공동주택 공시가격이 부동산 가격 상승기에 편승해 과도하게 상승한 점이 문제로 지적된다. 또한 부담금 개시시점을 추진위 승인일 또는 준공시점으로부터 10년을 소급한 날로 정하고 있는데, 이는 상대적으로 저평가된 기준으로 산출되기에 차후 준공시점에 이익증가 요인이 되어 세부담이 크게 늘어난다는 문제가 있다.

구체적으로 부과율의 경우 현재 인당 3천만원 초과할 경우 최저 10~50%를 부과하도록 하고 있다. 이와 관련 20~25%인 개발이익환수에 관한 법률 등 유사 법안과 비교할 때 부과율이 가장 높고, 납부방식에도 문제가 있다. 최근 반포현대의 경우 세대당 3.4억 부담금이 부과된 것으로 알려지고, 재초환 부담금이 부과된 여러 사업장을 보면 최소 세대당 2억원 이상의 부담금이 부과되는 것으로 예상된다.

현재 부담금 개시시점을 추진위 승인 시점으로 잡고 있는데, 이는 제도적 모순으로 보인다. 추진위는 조합설립을 위한 임시단체로서, 실질적인 사업추진은 조합설립 이후부터 진행된다. 따라서 추진위를 부담금 개시시점으로 정하는 것은 정비사업의 특성상 매우 비현실적이다. 게다가 조합이 설립돼도 각종 인허가 문제나 여건에 따라 다르기 때문에 현실적으로 사업시행인가를 개시시점으로 보는 것이 부담금 목적에 부합하다고 보고 있다.

그리고 부담금 납부 방식의 경우 현재 세대별로 부담금을 납부하도록 하고 있다. 이는 사실상 미실현 이익에 대한 부담금 부과나 중복과세의 성격을 지녀 문제가 있다. 이에 대안으로

부담금에 상응하는 공공시설을 기부채납하거나 임대주택을 추가 공급하는 등 공공기여 형태로 납부방식의 변경을 건의하고 있다.

요약하면 첫째 코로나 사태에 따른 경기침체 등을 고려할 때 5년간 부담금 제도시행 유예를 건의할 방침이다. 유예 방침이 수용되지 않을 경우 최고세율을 25%로 감면하는 방법과 개시시점을 사업시행인가일로 변경하는 방안 그리고 납부방법을 현금납부에서 공공기여 방식으로 건의할 계획이다.

∥분양가상한제의 문제점과 개선 방안 - 잠실진주 반성용 조합장

일반분양 가격이 시세대비 40~50% 수준으로 낮게 책정되는 분양가 상한제로 인해 정비사업에 막대한 어려움을 끼치고 있으며, 조합원들의 권익에 심각한 사유재산권 침해를 가하고 있는 현실에 처해있다.

분양가 상한제는 부동산 가격 안정화에 아무런 영향이 없는 것으로 보인다. 주변 가격이 분양 아파트 가격수준으로 하향하는 것이 아니라 주변 아파트 시세를 따라가는 것이 현실이기 때문이다. 주택공급 관련 서울의 민간택지 대부분이 정비사업으로 이뤄진다. 정비사업의 사업성 악화는 공급물량 감소를 초래하고, 서울의 신규주택에 대한 희소성으로 인해 주택가격의 왜곡을 심화시키고 있다.

상한제로 인해 주택품질이 향상되지 못하고 도리어 떨어지는 것도 문제다. 이는 분양아파트에 투입된 모든 비용이 제대로 반영되지 못하고 마감재, 조경, 테라스, 층높이 등 주택의 질을 상승시키는 비용 등이 극히 일부만 반영되고 있기 때문이다. 따라서 투자를 외면하게 되고 자연히 주택의 질이 떨어질 수밖에 없다.

로또분양 문제도 빠질 수 없다. 과도한 분양가 통제로 인해 인근 신축 아파트 시세의 40~50% 수준으로 공급됨에 따라 극히 일부의 수분양자에게만 혜택이 돌아가고, 이로 인한 로또분양은 청약과열 및 분양 가수요 등의 문제를 촉발시켜 시장 전반에 악영향을 끼치고 있다.

이 같은 상한제의 개선방안으로 첫째 민간과 공공을 구분해 가산비를 적용해야 한다. 민간 사업은 영업손실보상비, 이주비, 명도소송비, 이주비와 사업비 등의 금융비용, 조합·추진위 운영비, 각종 협력업체 용역비, 감정평가 수수료, 기부채납 부속토지 관련 공사비 등에 대한 가산항목을 개정해야 한다.

두 번째로 인근 시세의 80% 이상 적용을 강력하게 건의하며, 한국부동산원의 택지비 심사 폐지를 제안한다. 이유는 한국부동산원은 일반분양가를 낮추기 위해 택지 감정평가금액을 지나치게 낮게 평가해 인근 시세의 50~60%보다 적은 경우에도 반려하고 있기 때문이다.

세 번째 택지비와 건축비의 가산비 관련 기부채납 정비사업시설 가산비 반영과 기부채납 임대주택 택지비 반영, 마감재 등 고급화 반영 등 정비사업의 특성을 폭넓게 반영해 줄 것으로 건의한다.

∥국·공유지 현황도로 무상양도 관련 정책 제안 - 장위15구역 지종원 조합장

정비사업에서 기존 국·공유 도로를 허물고 새로 설치할 때 원활한 공사 진행을 위해 기존 도로의 소유권이 시행자(조합)에게 무상으로 넘기는 것을 무상양도라 한다. 다만 도시·군관리계획에 의해 설치된 정식 도로는 아니지만 오랜 세월 통행로로 사용된 현황도로, 이른바 골목길이 무상양도 대상에 해당되는지 논란이 많았다.

이에 2018년 시행된 도시정비법에서 관련 규정을 개정해 도로의 범위를 도시정비법 제97조제3항에 규정해 조합도 무상양도 받을 수 있도록 했다. 또한 서울시 도시정비조례 제54조1항에서도 골목길을 무상양도 받을 수 있도록 개정해 조례에서도 법적 근거를 마련하기도 했다.

그러나 여전히 조합에서는 골목길을 유상으로 매입하고 있다. 그 이유는 서울시 조례 54조2항에서 “시장은 무상양도(귀속)에 필요한 도로의 기준 등을 정할 수 있다”라고 규정했음에도 도로의 기준이 정해지지 않았기 때문이다. 이로 인해 조합은 사업시행계획인가 시점에서 대지가격으로 매입할 수밖에 없어 수백억원의 부담금을 지불하는 문제를 겪고 있다.

이에 서울시는 무상양도 되는 도로의 기준을 훈령 또는 지침 등으로 구체적으로 정하여 조합에 실질적인 도움이 될 수 있도록 규제개선에 나서야 한다. 서울시 이외 지자체의 경우에도 서울시의 개정된 조례에 발맞춰 개정이 필요하며, 그에 따른 훈령 및 지침 등의 제정이 필요하다.

∥분당 등 5개 신도시 개발기법과 재건축사업 - 법무사연수원 전연규 교수

최근 언론을 통해 분당, 일산 등 1기 신도시 관련 특별법 등으로 이슈화되고 있다. 이와 관련해 신도시를 특별법에 의해 개발할 것인지 아니면 기존 도시정비법에 의한 재건축으로 진행할 것인지에 대해 논의가 필요하다. 개별 아파트마다 여건이 다르기에 리모델링도 가능하지만 개인적 의견으로 1기 신도시 등에 대한 개발방식으로 재건축이 가장 신속하고 합리적인 것으로 판단한다.

신도시 특별법의 경우 해당 법안에 재건축을 촉진시킬 요소가 있는지 따져볼 필요가 있다. 현재 송석준 의원과 김병욱 의원 등이 신도시 특별법을 발의한 상태이다. 법안을 살펴보면 기본적으로 1·2기 신도시를 대상으로 하며, 재건축 보다는 폭넓은 도시재생과 같은 광역적 개발을 논하고 있다.

언론에서는 향후에 시행령과 시행규칙 등을 마련해 용적률 완화 등을 포함할 것으로 예상하지만 이 같은 하위 법령을 마련하는데 3~4년 이상 소요될 전망이어서 적합하지 않다.

분당 등 1기 신도시의 리모델링 또한 적합하지 않다. 1기 신도시의 경우 대량의 아파트 건설에 따른 부작용이 있다. 특히 모래 부족으로 바닷모래를 사용해 철근과의 부착력 저하가 강도로 이어지고, 국내 대다수 아파트가 그러하듯 라멘조가 아닌 벽식구조로 시공돼있어 증축에 제한이 있기 때문이다.

재건축사업은 도시정비법에 따른 정비기본계획의 수립 여부가 중요하다. 기본계획 수립여부에 따라 재건축사업을 빨리 진행할 수 있는 토대가 성립되기 때문이다. 현재 1기 신도시 중 분당, 일산, 중동, 평촌 등은 이미 정비기본계획이 수립돼있으며, 산본은 기본계획을 입안 중이다.

1기 신도시 중 분당의 경우 성남시장 권한으로 2030 정비기본계획 변경 절차를 통해 준공 후 30년 이상 아파트에 대해 정비예정구역으로 지정해 재건축사업이 가능하다. 이후 안전진단을 통과한 단지들에 대한 정비계획 및 정비구역 지정절차를 통해 재건축이 활성화될 수 있다.

정리하자면, 주택공급 확대와 노후불량 주택에 대한 주거권 확보를 위해 가장 중요한 것은 기존에 나와 있는 정비기본계획의 권리를 쟁취하는 것이다. 이는 법 개정을 필요로 하지 않고, 새로운 법을 제정할 필요도 없다. 기존 기본계획상 30년이 도래한 대상단지들을 편입시키기 위한 권리를 주장하는 것이다.

∥시공사 선정시기 조정에 따른 필요성과 제안 - 남서울대학교 건축학과 안경환 교수

서울시는 전국에서 유일하게 정비사업의 시공사 선정을 사업시행인가 이후로 규정해 사업추진의 비효율성 및 초기 사업비 조달 어려움 등의 문제가 누적돼왔다. 이와 관련 지난 3월 10일 시공사 선정 시기를 앞당기는 도시정비조례 개정안이 발의돼 그에 따른 주의사항 및 제안사항을 말씀드리고자 한다.

발의된 개정안에 따르면 정비계획이 수립된 조합이 2/3 이상의 조합원 동의를 받은 경우 조합 총회를 통해 시공사를 선정할 수 있도록 했다. 개정안이 통과될 경우 재원조달에 많은 어려움을 겪는 초기 사업장에게는 큰 도움이 될 것으로 예상된다. 다만 시공사 선정 관련 공사비 인상에 대한 방지책이 필요하다.

최근 둔촌주공 재건축사업이 공사비 증액에 따른 갈등으로 공사가 중단되는 일이 발생했다. 여러 가지 사유가 있겠지만 근본적인 이유는 내역입찰이 아닌 단가도급방식으로 진행된 까닭으로 판단된다. 공사비 증액 내역을 구체적으로 검증할 수 없는 방식이기 때문이다.

따라서 상기 언급한 조례 개정안에 의거 조합설립 단계에서 시공사를 선정할 경우 적산에 의한 내역입찰 방식을 도입하는 것이 필요하다. 정비계획을 토대로 시공사 선정용 설계도서를 마련하고, 그렇게 준비한 시공사 선정용 설계도서를 입찰조건으로 삼는 것이다. 비용이 다소 소요되더라도 차후 공사비 증액에 따른 분쟁 및 갈등을 고려하면 조합원 손실을 최소화할 수 있는 가장 합리적인 방안이라 생각한다.

적산내역을 마련할 때 필요한 양식으로는 서울시가 2019년 5월 30일 고시한 ‘정비사업의 표준공동사업시행협약서’를 준용하는 것이 바람직하다. 협약서 양식의 내역에 의해 설계도서를 만들어 입찰 절차를 진행하고, 차후 본계약 시점에 변경사항이 있으면 비교 검증이 가능하기에 분쟁의 소지가 덜하다.

정리하면 원활한 재원조달을 위해 조합설립인가 시점에서의 시공사 선정이 필요하며, 공동사업시행협약서를 통한 내역입찰을 통해 공사비 관련 분쟁을 예방하는 것이 중요하다는 것이다. 이미 단가도급 방식으로 시공사를 선정한 사업장이라면 사업시행인가 도서에 의한 적산내역 검증 이후 본계약을 진행하는 것이 바람직하다.