2022년 3월 28일 국토교통부의 사후확인제도 도입 발표이후 많은 국민들의 질의가 쇄도하고 있다. 2022년 8월 4일 부로 사후확인제도를 도입한다는 언론보도를 보면 당장 8월 4일부터 시행하는 것처럼 보이기 때문이다.

사후확인제도와 관련한 국토교통부고시는 “부칙 제1조(시행일) 이 고시는 2022년 8월 4일부터 시행한다.”라고 되어 있고, “부칙 제2조(바닥충격음 차단구조 성능등급 인정에 관한 적용례) 이 고시 시행 이후 제8조에 따른 인정신청을 하는 경우부터 적용한다.”라고 되어 있으며, “부칙 제3조(바닥충격음 성능검사에 관한 적용례) 이 고시 시행 이후 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하는 경우부터 적용한다.”라고 명시하였다.

부칙 제1조는 사후확인제도는 2022년 8월 4일부터 시행한다.

부칙 제2조는 사후확인제도가 2022년 8월 4일 시행 이후 사용할 바닥충격음 차단구조의 성능등급 인정을 받은 바닥구조가 사후확인제도 대상의 공동주택현장에 적용될 수 있다는 의미이며, 인정신청은 2022년 8월 4일부로 인정기관에 접수가능하다.

부칙 제3조는 사후확인제도 시행 이후 사용할 바닥충격음 차단구조의 적용현장에 대한 기준이며, 이는 2022년 8월 4일 이후 사업자(시행사, 건설사)가 사업장 소재 해당 자치단체에 사업계획을 신청하는 날이 사후확인제도의 바닥구조가 적용되는 사업장의 기준이 된다는 의미이다.

∥사후확인제도 적용 현장 알아보기

사후확인제도 적용 공동주택현장을 입주예정자들의 기준에서 구분해 보면 현재 분양을 받은 입주예정자들의 공동주택현장들은 사후확인제도 적용 현장이 아니다.

2022년 8월 4일 이전에 분양을 하는 공동주택현장들도 사후확인제도 적용 현장이 아니다.

2022년 8월 4일 이후에 분양을 하는 공동주택현장들은 해당 현장의 사업계획승인을 사업자가 언제 하였는지를 확인하여야 한다. 사업계획승인 신청은 사업자 또는 해당 자치단체를 통해 확인 가능하다. 상식적인 선에서 사후확인제도 적용현장 여부를 예측해 보면, 2023년 3월 이전에 분양하는 공동주택현장은 사업계획승인 신청 시점이 2022년 8월 4일 이후일 가능성이 낮다고 볼 수 있다.

2023년 하반기 분양하는 공동주택현장은 사후확인제도의 적용 현장일 가능성이 높아진다.

그러나 재건축현장 또는 재개발현장의 일반분양일 경우에는 사후확인제도 적용현장이 될 가능성은 거의 없다. 재건축현장과 재개발현장의 사업계획승인은 대부분 착공 기준 5년 이상 경과되는 경우가 대부분이기 때문이다.

재건축현장과 재개발현장의 사후확인제도 적용 기준을 구분해 보면 현재 착공한 사업장들은 사후확인제도 적용 현장이 아니다.

현재 사업승인을 받은 사업장, 관리처분을 받은 사업장, 이주중인 사업장, 철거중인 사업장들은 모두 사후확인제도 적용 현장이 아니다.

현재 조합설립인가를 받은 사업장 중에서 2022년 8월 4일 이전에 사업계획승인 신청을 하는 사업장은 사후확인제도 적용 현장이 아니다.

현재 조합설립인가를 받은 사업장 중에서 2022년 8월 4일 이후에 사업계획승인 신청을 하는 사업장은 사후확인제도 적용 현장이 된다.

∥사후확인제도 적용 유무에 대한 사업장 기준의 모호성과 문제점

사업계획승인 신청이 3년~5년 이상이 경과한 사업장들은 전국적으로 수백만세대도 넘는다. 대부분이 재개발과 재건축과 관련한 사업장들이다. 주택정비사업조합의 사업계획승인 기준으로 정확한 수치를 파악해 보면, 엄청난 세대의 공동주택들이 사후확인제도의 영향권 밖에 자리하고 있다. 이에 대한 정책적인 대안 마련이 급선무다. 사업계획승인 변경신청 등을 통해 사후확인제도 적용 사업장으로 수용할 필요가 있다.

지역주택조합의 사업계획승인 요청과 일반 분양까지는 적지 않은 시간이 소요된다. 이러한 사업장도 사업계획승인 변경신청 등을 통해 사후확인제도 적용 사업장으로 수용하는 것이 바람직하다. 층간소음의 피해 유무와 시공사의 책임 여부가 좀 더 현실적인 접근이 필요해 보인다.

사후확인제도에 적용할 바닥충격음 차단구조는 2022년 8월 4일 이후부터 인정구조 신청이 받아들여지고 양산이 준비된다. 아마도 신축 공동주택시장 규모를 소화할만한 바닥구조들은 최소 1년 이상은 소요될 것이다. 그런데 주택정비사업조합 또는 지역주택조합 등의 사업장들은 5년~10년을 준비하고서도 아직 시행도 되지 않은 사후확인제도의 적용 현장에서 제외된다는 것은 국민적인 정서와 눈높이에서 너무나 동떨어져 있다. 국민을 위한 정책이니 가능한 한 국민들을 최대치로 포용하는 정책이 되기를 바란다.

∥사후확인제도의 실제적인 도입 시기

사후확인제도에 적용할 바닥충격음 차단구조가 양산되려면 최소 1년 이상의 시간이 소요될 것이다. 법규 최소 등급인 경량충격음과 중량충격음 4급(46dB~49dB)을 맞추기에도 만만치 않은 현실을 맞게 될 것이고, 중량충격음 3급(42dB~45dB)은 그림의 떡이 될 수 있다는 전망이 건설업계에서 적지 않게 나오는 실정이다.

사후확인제도 적용의 기준이 되는 사업장(2022년 8월 4일 이후 사업계획승인 요청 기준)은 최소 1년 이내에는 도래하기 힘들 것이다. 시공사 입장에서도 바닥충격음 차단구조가 미비한 상황에서 사업계획승인을 요청하는 데는 무리수가 따른다. 오히려 2022년 8월 4일 이전에 사업계획승인을 의도적으로 많이 신청할 수 있다고도 전망된다. 사전인정제도의 특혜를 누릴 수 있는 이유이기도 하다.

대부분의 시공사들이 2022년 8월 4일 사후확인제도가 시행되는 시점을 기준으로 2년 이상은 지나야 사후확인제도가 공동주택현장에 정착되기 시작할 것으로 예상하는데, 이는 바닥충격음 차단구조 설치 시점이 착공 이후 대부분 1년 이상이 경과한 시점에서 공정이 진행되기 때문이라고 한다. 즉 2023년 하반기 착공하는 현장은 2024년 바닥충격음 차단구조 설치공사를 진행한다는 뜻이다.

∥바닥구조들의 주요 시공사 적용 현황과 향후 전망

사후확인제도가 2022년 8월 4일 시행되면, 새로운 중량충격원(임팩트볼)을 통한 측정방법과 기존과 다른 평가방법을 통해 중량충격음과 경량충격음을 규정하게 된다. 아직까지는 사후확인제도에 도입될 바닥충격음 차단구조가 전무한 실정이지만, 기존의 바닥구조를 기준으로 하여 바닥구조의 구성요소를 각각 강화하는 방법을 통해 보다 나은 층간소음 저감 능력을 상향하려는 경향으로 바닥구조 시장이 흘러갈 것으로 예견된다.

현행 사용하는 바닥구조는 대부분 업그레이드되어 시장에 편입되거나 사라질 것이다. 특히 사전인정제도의 큰 특혜를 본 현재 바닥재 시장을 거의 섭렵하고 있는 스티로폼(EPS)바닥재는 지금의 형태에서 변화하지 않으면 시장에서 도태될 것이 명확하다.

사후확인제도에서 바닥재를 선별하기 좋은 예는 현재 시장에 적용되는 스티로폼(EPS)바닥재만 배제하는 것이 최선이고, 신규 바닥구조를 선택하는 것이 차선이기 때문이다.

2022년 3월 경실련에서 층간소음분과 발족을 위한 회의에 참석한 시민단체가 준비한 주요 건설사들의 공동주택 층간소음 저감 바닥재의 사용 소재 현황을 보면 <표>와 같다.

<표> 건설사별 층간소음 저감 바닥재의 사용 소재 현황 및 향후 계획

※ 건설사들의 사후확인제도 대비를 위한 계획에는 대부분이 바닥재 소재의 두께 증가와 소재 교체 그리고 몰탈의 두께 증가와 강도 변화를 통해 층간소음 저감을 준비 중이다. 상위 5위권의 건설사들은 골조나 바닥구조의 설계를 변경하는 것도 고려중이라고 한다.

<표>에서 최근 국제원자재가 상승으로 인해 건설사들의 지출은 늘어날 것이 분명하다. 현재 건설사들의 적용 단가를 보면, 33평(84㎡형)아파트에 대부분이 40만원 내외의 자재를 사용하고 있다. 평당으로는 1만원대 수준이다. 이는 현재의 아파트 평당 분양가(1천만원~5천만원)와 비교하면 말문이 막힐 지경이다.

강남의 모 재건축 조합장은 세대 당 100만원에도 미치지 못하는 비용으로 층간소음을 잡는다는 것이 바로 ‘사기’라고 말한다.

이제까지 세계 최고의 건설업계가 층간소음 관련 사전인정제도로 인하여 순식간에 사기꾼이 된 모습이 당황스럽다. 이름에 걸맞은 건설사로서의 명성을 층간소음 사후확인제도를 통해 부디 되찾아 주기를 바란다.