원자재 급등에 따른 공사비 상승 여파로 정비사업 곳곳에서 갈등이 불거지고 있는 가운데 정부가 6월 발표할 분양가 상한제 개선방안에 귀추가 주목되고 있다.

러시아와 우크라이나 전쟁의 장기화, 코로나로 인한 중국 봉쇄 정책 등으로 건설 원자재 급등 현상이 장기화되고 있다. 원자재 가격 급등이 도미노처럼 공사비 상승으로 연결됨에 따라 그 피해는 다수의 정비사업장으로 번져가고 있다. 특히 수주와 착공 등 공사비 협상 단계에 접어둔 정비사업장에서 그 폐해가 두드러지게 나타나고 있다.

공공시행방식을 진행 중인 성남 신흥1구역과 수진1구역은 최근 시공사 선정을 위한 입찰을 진행했지만 참여 의향을 밝힌 건설사가 없어 유찰됐다. 신흥1구역은 약4200세대, 수진1구역은 약5500세대를 짓는 대형 사업장이지만 사업시행자가 제시한 공사비를 맞출 수 없다는 이유에서다. 이에 신흥1구역과 수진1구역은 공사비를 높게 산정해 재입찰을 진행할 방침이다.

착공을 앞두고 있는 은평구 대조1구역은 시공사와 본계약 협상을 벌이고 있지만 급등한 공사비로 인해 난항을 겪고 있다. 원자재 상승에 따른 공사비 인상을 이해하면서도 예상보다 높은 인상폭을 수용하기 어려워서다.

공정율이 50%를 넘긴 상황에서 공사가 중단된 둔촌주공의 경우는 더욱 심각하다. 기존 증액계약에 대한 유무효 여부도 결정되지 않은 상황에서 추후 증액될 공사비 협상마저 첩첩산중과 같은 난항이 예상된다. 최근 서울시가 중재안을 제시했지만 수용 의사를 밝힌 조합과 달리 시공사업단이 수용불가 입장을 밝혀 악화일로를 치닫고 있다.

공사비 상승 압박이 정비사업 전반을 짓누름에 따라 업계에서는 분양가 상한제 폐지를 주장하고 있다. 분양가 상한제로 인해 조합의 수익이 줄어든 상황에서 공사비 증액으로 인해 조합이 부담해야할 손실이 더욱 커져 사업추진의 원동력을 상실하고 있기 때문이다. 제2의 둔촌주공이 나올 가능성이 높아지고 있다.

∥국토부, 건자재 가격상승에 적극 대처

공사비 상승 여파가 심각해짐에 따라 정부가 팔을 걷어부치고 나섰다.

지난 5월 30일 국토교통부는 “관계부처와 LH사장, 건설·주택 관련 4개 단체 협회장, 건설현장 관계자 등이 참여한 가운데 원희룡 장관 주재로 건자재 급등이 공사현장에 미치는 영향 및 그 대응방안을 집중적으로 점검했다”고 밝혔다.

원희룡 장관은 모두발언을 통해 “정부는 최근 건자재 가격 급등에 따른 업계 어려움을 해소하고, 핵심 국정과제인 250만호+α 주택공급이 차질 없이 추진되도록 적극 노력하겠다”고 밝혔다. 이를 위해 “정부에서는 자재비 상승분의 공사비 적기 반영, 관급자재의 원활한 공급, 건설자재 생산·유통정보망 구축 등을 적극 추진하겠다”고 설명했다.

이어 “자재가격 상승으로 건설업계의 어려움이 커지고 있는 만큼 발주자와 원·하도급사 모두의 상생과 협력이 필요한 시점”이라며 “영세한 하도급사에만 부담이 전가되지 않도록 발주자와 원도급사가 공사비 상승분을 충분히 반영할 수 있도록 적극 검토해 줄 것”을 당부했다.

회의에 참석한 4개 단체는 “건설업계도 신공법 개발, 대체자재 발굴 등을 통해 공사비를 절감하여 자재가격 상승으로 인한 국민 부담이 최소화될 수 있도록 노력하고 있다”고 밝혔다. 이에 대해 원희룡 장관은 “정부에서도 업계의 노력에 발맞춰 혁신적인 기술개발 투자를 과감하게 늘려나가고, 업계와 함께 5년 단위의 스마트 건설자재 기술개발 로드맵도 수립하겠다”고 답했다.

이번 점검 회의의 주요 논의 사항 중 공공 부문의 경우 관급자재 공급을 안정화하고, 현행 물가변동 제도의 개선을 적극 추진해 나갈 계획이다. 조달청은 자재별 가격 인상요인을 납품 단가에 신속히 반영하여 관급자재가 적시 납품될 수 있도록 조치하기로 했다.

기획재정부는 공공공사 물가반영이 전반적으로 원활한 편이라고 진단하면서도, 건설공사 특성을 고려해 단품슬라이딩(특정 자재의 가격변동률이 15% 이상인 경우, 해당 자재의 계약금액을 조정) 등 현행 공사비 조정제도에 대한 개선 필요성이 있는지 검토할 계획이다.

민간 부문은 자재 생산·유통 정보시스템을 구축하고, 상생협의체를 통해 이해관계자간 자율적으로 실시하는 공사비 조정을 활성화해 업계 부담을 완화할 계획이다.

먼저 유통시장 불안 요소를 차단하기 위해 산업부와 합동으로 주요 자재의 수급현황 및 유통시장 동향과 가격 추이 등을 민간에 공개하는 시스템을 단계적으로 구축한다. 아울러 공정한 계약 환경을 조성하기 위해 물가변동시 공사비 증액 조치가 가능한 민간공사 표준도급계약서 사용을 확대한다.

기존에 표준계약서를 사용하지 않은 현장에 대해서도 공사비 증액 조치가 이뤄질 수 있도록 정부, 지자체, 건설업계 등이 참여하는 건설업 상생협의체를 구성하여 적극 독려할 계획이다. 정비사업의 경우에도 착공 이후 물가변동에 따른 계약금액 조정이 활발히 이뤄지도록 서울시와 함께 ｢정비사업 공사표준 계약서｣ 개정도 추진한다.

민간 주택공사는 자재가격 상승을 공사비에 적기 반영하고 부담 완화를 지원할 방침이다. 주택공급현장은 합리적인 공사비 책정 요건을 조성하고, 주택공급 사업자의 이자나 수수료 부담을 완화해 공급 차질을 최소화할 계획이다.

아직 분양이 시작되지 않은 사업장에 대해서는 자재가격 상승분을 공사비에 적기 반영할 수 있는 방안을 6월에 발표 예정인 분양가상한제 개선 방안에 포함시킬 예정이다. 또한, 분양이 완료된 민간 사업장 중 총 공사비 상승분의 절반 이상을 원도급사가 부담하도록 하도급 변경 계약을 체결한 경우, 수수료, 대출금리 등 사업자의 부담을 완화해 자발적인 하도급 대금 조정을 유도한다.

구체적 방안으로는 건설사가 주택도시보증공사(HUG)에 이미 납부한 분양보증 수수료의 50%를 반환하고, 주택도시기금 대출을 받아 민간분양 주택을 건설 중인 사업장에 대해서는 분양 후 상환 시까지 대출금리 인하를 추진한다.

이밖에 업계에서는 자체적인 연구개발을 통해 저비용·고효율의 대체 자재를 발굴하고, 신공법을 개발하는 등 공사비 절감을 위해 노력하기로 했다. 이와 관련 정부는 공사비 절감을 위한 민간의 노력을 돕기 위해 신공법과 새로운 건설자재 개발 등 연구개발(R&D)도 적극 추진한다.

탄소소재, 나노기술 등 최신 기술을 활용하여 철근, 시멘트 등 기존 자재보다 저렴하고 품질이 우수한 대체자재를 개발하는 한편 제조원가 절감을 위해 레미콘 등 건설자재 생산 공법도 개선시킬 방침이다. R&D를 통해 새롭게 개발된 대체자재는 공공이 선도하여 적용하고, 민간으로 확산될 수 있도록 적극 지원한다. 아울러 체계적인 R&D 수행을 위해 ‘스마트 건설자재 기술개발 로드맵’을 조속히 마련할 계획이다.